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4个月前，中建智地拿下酒仙桥地块——北京宸园后，外界对它的关注就一直没有断过。
焦点在于，它的住宅销售指导价为12.5万元/平米，实际售价会是多少？有人测算，卖到11万元/平米，是盈利平衡点。
由于北京宸园是和前苇沟、电子城两地块打包一起出售的，没有公布单个项目的地价，也就无法知道真实的楼面地价了。
有人估算，大概在7万元/平米。
算总账，这大概也是朝阳区的一种卖地策略吧。但，开发商总归是要一块地一块地进行成本核算的。
最近，朝阳区又拿出一个地块组合包，这回三块地都标出了底价。
9月28日，北京宸园取得预售许可证，包括全部14栋楼共606套房源，官方指导价为12.5万元／平米，单套总价在1700万至3400万元之间。当时，正好赶上中央送给地产行业的“大礼包”。
十一黄金周过后，北京宸园开盘卖出了61.5亿元的成绩。再过一周后，首套房的网签成绩出来了。
这是北京宸园西区007地块的1#1501室，建筑面积164.75平米，四室两厅两卫，成交均价107111.45元/平方米。这套房的拟售单价在12.66万元/平米左右，相较之下，价格缩水14%。
由于它所在的楼有25层，1501室属于中高层位置，对于1#来说，10.7万元/平方米代表这栋楼的真实价格。当然，它不代表西区的整体成交均价。因为，1#位于西区的西北角，被2#和4#夹着，不是最佳楼栋。
从这个层面分析，其他楼栋165平米户型的售价，可能会比10.7万元/平米高一些。尤其是2#和3#是楼王，户型是220平米和249平米，到底最终售价是多少，待网签数据进一步来揭晓。
整体来看，11万元/平米是酒仙桥房价的新标尺。在北京宸园东边600米左右的壹亮马，二手房售价在9.8万元/平米。西边邻近四环的老豪宅阳光上东，单价在8.4万元/平米左右。
毫无疑问，北京宸园直接把酒仙桥区域的房价拉上了一个台阶。包括正在供地的0014地块——北京宸园南面，销售均价也应该会向它看齐。
沿着东四环往南3公里，是融创壹号院，一个在售的顶豪宅，成交均价13万元/平米，供应350套，去化120套。它的户型在215平米至291平米。
北京宸园有88套房和它有竞争关系，北京宸园的最大优势有两点，一是单价会低一些，二是层高高一些——3.6米。
在北京，单价超过10万元/平方米的在售楼盘约15个，花姐将它们的网签情况逐一列举下：
1、海淀区：印香山，供应99套，去化19套，成交均价11.87万元/平米；香山樾，供应440套，去化156套，成交均价12.25万元/平米；海淀南路12号，供应174套，去化48套，成交均价14.44万元/平米。
2、西城区：中海京华玖序，供应325套，去化305套，成交均价17.44万元/平米。
3、东城区：北京城建天坛府，供应2070套，去化1811套，成交均价11.42万元/平米；永定樾，供应79套，去化14套，成交均价12.3万元/平米。
4、丰台区：北京天誉，供应494套，去化391套，成交均价10.62万元/平米；首开璞瑅隐园，供应60套，去化11套，成交均价10.45万元/平米；君礼著，供应354套，去化152套，成交均价10.28万元/平米；北京悦府，供应639套，去化586套，成交均价11.02万元/平米；懋源·煜泽台，供应348套，去化90套，成交均价10.34万元/平米；懋源·璟廷，供应88套，去化6套，成交均价11.13万元/平米；端礼著，供应406套，去化354套，成交均价11.04万元/平米。
5、朝阳区：融创ONE9，供应40套，去化22套，成交均价13.92万元/平米；融创壹号院，供应350套，去化120套，成交均价13万元/平方米；北京宸园，供应606套，去化1套，成交均价10.7万元/平米。
整体算下来，按照最新的网签数据，北京单价10万元/平米以上的新房库存大约2360套。如果北京宸园按照卖出61.5亿元来计算，那北京顶豪整体的库存至少还有2000套以上。
这是一个庞大的数字，但如果都能按照北京宸园的去化速度，那就不用愁了。
出售自有住房并1年内购房的售房已缴个税予以退税优惠，大家是咋看待的呢？
一、再拔高一点来说，还牵扯到国民经济发展，这两年，房地产市场遇冷，不少地方一手盘、二手盘房价都不同程度下降，特别是内地一线二三线 城市，原来的泡沫在经济不景气的大背景下被一层一层捅破。 开发商承受着巨大的“保交楼压力”。 已经买房的看着房子贬值。 个别地方政府建设用地出现流拍。 各地为了刺激房地产市场，出台了不少土政策。
股票市场有个规律，大股东解禁日或减持前夕，一般会释放各种利好哪怕蹭热点，至于这家公司好不好不查不知道普通股民只能当韭菜。 言归正传房子交易问题既关乎刚需客，也涉及炒房族利益交换的是买卖双方，但影响的是整个房地产交易市场甚至是一个地方的财税收入。
二、有的取消限购，有的降低入户买房门槛，还有的由书记亲自出面给干部做思想动员，鼓励大家“买了一套买二套、三套”。 说来说去，目的还是为了“搞活房地产市场”。 一潭死水之下，受益者越来越少。 这回，直接由财政部出面，相当于代表国家，在税收方面出台新政鼓励大家买房卖房。 这笔钱对购房者来说，可能不算大数目，100来平的房子，原来也就缴税三到五万。 但从国家层面来讲，又是一笔数亿元人民币的公开让利。 再来看看这个新政。 有三个条件：一是时间上截止明年年底，这两年是经济复苏德关键中的关键，而房地产这个超级大产业又是撬动经济增长的重要方面。 二是出售房屋，再买进房屋，缺一不可。
前后相当于同一个业主进行了两次房屋交易，实现了更多资金流动，购房市场的资金总量会增加。 三是必须是自由房屋。 上面很明确，可以让利于民，但“房子是用来住的”定位不会变。 让利只让给换房的刚需族，炒房族就别来凑热闹了。
三、所以，我认为这个政策的主要作用还是希望通过降低税费来盘活房地产交易市场，增加房地产市场资金交易总量，进而推动整个产业经济链条复苏。 至于最终成效如何，我不好评价。 但真正已经有自住房的刚需族，在经济收入没有大幅度增长的情况下，再去换房的动力是什么呢？首先请允许我们一起回顾下最近几个月魔幻的地产新闻：长沙大平层火爆“出圈” “金九”开盘大战即将上演太壕！南京一批千万豪宅要上市，200㎡以上大平层爆发！上海豪宅市场仍然走出一波火热行情，其中一线江景豪宅最受市场追捧，250-500平米的大平层产品可谓一房难求北京顶豪产品的户型普遍超过300㎡，功能向复合化、多元化方向发展，全年的成交超过前两年的总和。
杭州商业大平层供销两端均实现井喷式增长，这一年也成为杭州业界人士口中的“大平层元年”苏州现象级大平层重磅加推！楼市又要疯狂了…苏州迎来大平层元年！武汉顶级豪宅回归！单价冲击10万/㎡！550㎡的大平层！
四、大平层成郑州项目销售明星挑战别墅“王者”地位然后根据现有政策信息，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；那么也就意味着，你交了1万可以退1万，你交了10万可以退10万，那么意味着什么样个税群体最有动力继续换房子？什么样总价的房子需要缴纳最高的个税？我十分费解，无论是降低首套利率政策还是鼓励置换高价房退税的政策，都会导致目前的二手房市场挂牌量继续暴涨，让二手市场距离踩踏越来越近。 前者是因为大量普通收入群体是利率上浮受害者，因此为了谋求利率6.5%换成利率4.1%大量挂牌出售换房。 后者则会导致大量高收入、超高收入群体集体挂牌大户型、大平层等豪宅。
这两个政策一套组合拳，新房卖不卖的掉不得而知，但是真的会推动了高中低三档二手房挂牌量增长，如果一个小区总户数的挂牌量占12%及以上就会有触发踩踏的可能性了，同时大量思维敏捷的人既不属于前者也不属于后者也被可能的“抢跑”吓的争分夺秒挂牌割肉卖房拿现金了。
五、如果真的二手房市场出现问题，谁会相信新房不受影响呢？毕竟新房拿到手的那一刻就是二手房了呀。 刚好前两天随着沈阳和长春的第二轮集中供地完成，整个第二轮集中供地重点城市的数据也终于补充完整，第二轮集中供地各地城投供地拼命拿地兜底，其中苏州、厦门、郑州这三个城市均是100%国企和地方城投供地拿地，像沈阳一共拍地10块土地，沈阳地铁集团就直接包揽其中的8块土地，沈阳地铁集团直接改名沈阳地产集团算了，当然很多地方的地铁集团都可以改名地产集团了。 从全国范围上来说第二轮集中供地成交的5471亿元，其中至少有4000亿元以上是国企和地方城投公司给出的钱，尽管如此相比去年第二轮仍然下滑14.4%，前两轮集中供地相比去年下滑38%，而地方财政显然还没有做好过苦日子，紧日子的准备。
年轻人还是要奋斗的，多做一些能给自己以后打下基础的事情，能产生复利价值的事情。 成本最低，收益最高的两个事，一个是看书，每天你看半小时，积累下来，就很多了，当你看的越来越多，就会量变引发质变。
房价跌了，大家还是要奋斗的晚奋斗不如早奋斗到了60这个岁数，深刻体会到了那个叫做在该努力的时候，没努力，结果等人家休息的时候，你却要努力彭叔当年如果不是刚到单位上班的时候，躺平6年现在也不至于还是个小喽啰，所以大家还是不要躺平，尤其年轻的时候。
