财联社10月17日电，上海发布关于调整本市住房公积金个人住房贷款政策的通知。
上海发布关于调整本市住房公积金个人住房贷款政策的通知（资料图/每日经济新闻）
对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为25%；对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例调整为20%。
本通知自2024年10月18日起施行。2024年10月18日前受理的公积金贷款按原政策执行，2024年10月18日（含）后受理的公积金贷款按本通知执行。
2016最新上海市住房公积金个人贷款政策
一、2016最新上海市住房公积金个人贷款政策
11月28日，为进一步促进本市房地产市场平稳健康有序发展，上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，对本市住房公积金个人贷款政策进行调整。具体包括以下内容：
一是严格执行公积金差别化信贷政策，促进房地产市场平稳健康发展。即在区分首套和二套购房的前提下，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款；
二是体现公积金制度的公平性、可持续和风险可控。 借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍；严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%，以及对第二套改善型住房认定标准的口径。
本次公积金差别化贷款政策的调整，并不影响本《通知》明确的首套自住购房的职工家庭，对在本市无房和无公积金贷款记录的职工，在首付款比例方面仍然按照购房90平米以下不低于20%，90平米以上不低于30%的政策执行，并且贷款利率不实行上浮，最高贷款限额不下调，继续体现公积金对中低收入群体自住购房保障的制度初衷，继续体现对创新创业人才进入上海首套购房的政策支持。 因此，此次调整不仅坚持体现了住房公积金差别化信贷政策，体现了住房公积金制度的公平公正，也强调信贷风险防控，实现政策的长期稳定，这将有利于本市房地产市场健康有序地发展。
一.加强住房公积金差别化信贷政策审核
（一）缴存职工家庭名下在本市无住房和公积金贷款记录的，认定为首套住房；无住房、有一次公积金贷款记录的，或已有一套住房、购买第二套符合改善型认定条件的，均认定为申请第二套改善型住房贷款。
（二）停止向符合下列情况的借款申请人发放贷款：
1、已有两次公积金贷款记录的缴存职工家庭。
2、购买第二套非改善型住房的缴存职工家庭。
二.调整第二套改善型住房贷款政策
认定为首套住房的，公积金差别化信贷政策保持不变。
认定为第二套改善型住房的，公积金贷款利率调整为同期首套住房贷款利率的1.1倍；家庭最高贷款额度调整为80万元（个人最高额度调整为40万），有补充公积金的调整为100万元（个人调整为50万）；公积金贷款首付款比例，普通住房不得低于50%；非普通住房不得低于70%。
三.调整计算公积金贷款的还款能力比例和存储余额倍数。 本市计算公积金贷款还款能力的每月还本额占月工资基数比例调整为不超过40%；计算公积金贷款额度的存储余额倍数调整为30倍，补充公积金的存储余额倍数调整为10倍。
四.严格首付资金真实性审核和信用审查。 市公积金中心应要求各受托机构继续严格对首付资金真实性审核，进一步加强对借款人家庭信用状况、还款能力审查。 对有不良信用记录的借款人应从严审批贷款。 尚未还清公积金贷款的借款人，不得办理除还贷以外的其他公积金提取业务。
本市住房公积金个人贷款政策调整问答
1.本次公积金贷款政策调整的背景和意义是什么？
答：为促进本市房地产市场平稳有序健康发展，进一步加强公积金贷款风险管理，严格按照国家住建部、财政部和人民银行有关规定执行，坚持体现差别化信贷政策，支持购买首套住房且首次使用公积金贷款的缴存职工家庭，强化信贷风险管控，以体现制度的公平性和公正性，实现政策的长期性和稳定性，确保资金的安全性和可持续性。
本次调整内容均符合当前总体房地产市场稳健发展和防范控制风险的方向，同时兼顾公积金贷款管理的连续性和渐进性。
2.本次公积金贷款政策调整的依据是什么？
答：根据本市住房公积金差别化信贷政策，以往主要是审核申请贷款家庭名下住房情况，即使缴存职工使用过公积金贷款，在还清后仍可再次申请。 本次调整为同时审核家庭在本市名下住房情况和公积金贷款记录。 对于购买首套住房且从未使用过公积金贷款的缴存职工家庭，公积金差别化信贷政策不作任何调整；对已使用过1次公积金贷款的缴存职工家庭，即使名下无房，也只能按照第二套改善型住房贷款政策；对已经使用过两次公积金贷款的缴存职工家庭，不再向其发放第三次公积金贷款。 这将有利于体现公积金贷款的差别化和公平性，同时也体现公积金重点支持的对象。
调整第二套改善型住房的贷款政策是根据本次房地产调控要求所作的相应调整。 2010年，住建部等四部委要求第二套改善型住房的公积金首付款比例不得低于50%、贷款利率不得低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。 2014年11月，为支持住房消费，本市根据人民银行、银监会文件要求，对购买第二套改善型普通住房的公积金贷款政策均参照首套住房政策执行。 在目前房地产调控的背景下，对购买第二套改善型普通住房不再参照首套住房贷款政策，对其首付款比例，公积金贷款利率和最高贷款限额都进行相应调整，以更好地体现与首套首次购房家庭的差别化管理。
调整借款人计算还款能力的月收入基数比例是根据《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金［2015］150号）中“在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收入比上限控制在50%－60%。 ”的精神进行调整的。 本市目前计算公积金借款人还款能力为月还款本金不超过工资收入的50%，如果加上利息，每月还款额占工资收入的70%左右，超过了50%-60%的上限控制标准。 本次从50%调整为40%后，能够真实反映借款人的偿债能力，月还本付息额控制在政策规定的范围内，以降低公积金贷款违约风险产生。
严格对购买第二套改善型住房的认定是根据《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金［2010］179号）中“第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房”的精神进一步明确认定口径。
计算公积金贷款额度的缴存余额倍数，通常综合考虑贷款风险杠杆以及住房公积金的互助、公平、共享和可持续原则。 全国其他城市都不高于25倍，普遍在10-20倍间，本市兼顾了政策连续性和渐进性等因素，从40倍适当下调至30倍（补充公积金从20倍下调10倍）。
3.本次公积金个人住房贷款管理措施执行时间是什么时候？
答：考虑到将政策调整对新申请贷款家庭的影响降到最低，本次政策调整以购房合同网签时间为界。 网签时间在11月28日之后的，申请公积金贷款执行新政策，网签时间在11月28日（含）之前的，申请公积金贷款执行原政策不变。
（以上回答发布于2016-11-29，当前相关购房政策请以实际为准）
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二、2016年上海首套房和二套房公积金贷款政策有哪些不同
如您在中国银行的上海市申请个人住房公积金贷款业务 一、2016年11月29日起执行以下政策（注：借款人购房合同网签时间在2016年11月28日（含）之前的按原有政策执行。 ）：1、首套住房的认定：借款人家庭名下在本市无住房且借款人家庭在本市名下无公积金贷款记录，包括没有以借款人或以配偶身份作为共同借款人方式使用的公积金贷款情形。 包括以下情况：（1）已婚借款人，婚前与父母共有房产的，借款人和配偶可以各有1套共有住房不计入名下住房；（2）未婚借款人，与父母共有住房的，借款人可以有1套共有住房不计入名下住房；（3）借款人家庭申请共有产权保障住房公积金贷款仍认定为首套住房。 2、第二套公积金改善型住房两类情况：（1）借款人家庭在本市名下无住房、有1次已结清的公积金贷款记录；（2）借款人家庭在本市名下仅有1套住房、且人均住房建筑面积（计算范围仅限于借款人家庭）不高于35.5平方米，无公积金贷款记录或有1次已结清的公积金贷款记录。 注：与公积金购房贷款合并申请的大装修贷款次数不计入缴存职工家庭公积金使用次数。 3、符合以下情形的，停止发放公积金贷款：（1）已有2次公积金贷款记录的借款人家庭；（2）购买第二套非改善型住房的借款人。 （3）共同借款申请人为借款人的直系血亲，名下已有2次公积金贷款记录的，不得作为共同借款人。 二、2015年8月4日至2016年11月28日（含）执行以下政策：（1）首套住房的认定：对于名下无商业、公积金贷款记录或已结清商业、公积金贷款的家庭，购买首套自住住房，执行公积金首套房贷款政策。 注：套数认定依据，借款人或其配偶婚前与父母共有1套产权住房，或借款人与其配偶婚前各自与父母共有1套产权住房，可认定为查询到得住房不属于借款人家庭成员名下房产。 即借款人与父母婚前共有一套住房可不算套数，配偶与其父母婚前共有一套住房亦可不算套数，一个家庭极端情况可剔除两套住房，与父母婚前共有的认定根据结婚证日期晚于产权证日期认定。 借款人尚未建立婚姻关系的，与其父母共有的产权房不超过1套，也可以认定为查询到的住房不属于借款人家庭成员名下房产。 （套数认定下同）（2）公积金改善型二套认定：对于拥有一套住房并已结清商业贷款、公积金贷款的家庭，且人均居住面积满足低于35.1平米的要求，为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通住房的，可参照公积金首套房贷执行。 注：（1）人均居住面积的认定方式，原则上以现有房产产权人的核心家庭为单位计算，即产权人、产权人配偶及其未成年子女，如实际同住人较多，可提供房产产权地或借款人户口所在地的所属街道/居委开立的“同住人证明”进行佐证，方可准入。 （2）普通住房的标准根据上海市政府规定的普通住宅标准：五层以上的多高层住房以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套（普通住房认定标准下同）。 （3）公积金二套贷款准入：对于拥有一套住房，且人均居住面积满足低于35.1平米的要求，本次所购房产为非普通住房的，则按照公积金二套房贷政策执行。 （4）购买第三套及以上住房的家庭，不可进行公积金贷款受理。 （5）关于购买家庭申请组合贷款中住房套数的认定和贷款首付比例，以我行当前执行的相关规定为准。 三、请您在办理时详询公积金贷款业务经办网点或者咨询当地公积金管理中心。 .如有疑问，请继续咨询中国银行在线客服，欢迎下载中国银行手机银行或关注“中国银行微银行”办理业务。 中国银行在线客服：手机银行下载：在线申请贷款：申请首套房公积金贷款，房子面积不超过90平，最低首付比例为20%;面积超过90平，最低首付比例为30%。 3、如果贷款申请人在本住房但是有商业或公积金贷款记录的家庭，申请商业贷款或是公积金贷款买房，如果购买的是普通住宅，其首付比例最低为50%;如果购买的是非普通住宅，其最低首付比例70%。 如果贷款申请人在全国范围内已有次申请公积金贷款买房的。 法律依据：《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》二、进一步完善差别化住房信贷政策。 经上海市市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：（一）居民家庭购买首套住在本市无住房且无商业性住录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。 （二）符合下列情形之一的居民家庭申请商业性个人住房，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；2、在本市已拥有1套住房的。
四、上海这边的公积金贷款个人贷满50万有什么条件么？
住房公积金贷款额度要综合计算才可以确定的。 公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。 计算方法如下：按还贷能力计算公式，{（借款人月工资总额借款人所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额}×贷款期限（月），使用配偶额度的{（夫妻双方月工资总额夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额}×贷款期限（月）。 其中还贷能力系数为40%，月工资总额=公积金月缴额÷（单位缴存比例个人缴存比例）；按房屋价格计算公式，贷款额度=房屋价格×贷款成数，其中贷款成数根据购建修房屋的不同类型和房贷套数来确定；按账户余额，职工申请住房公积金贷款的，贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额（同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为职工及配偶住房公积金账户余额之和）的10倍，住房公积金账户余额不足2万的按2万计算；按最高限额，使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额40万元，同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额60万元，使用本人住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额50万元，同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人或其配偶正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额70万元。
9月1日公积金二套房首付比例降至20%
8月31日，住房和城乡建设部、财政部与中国人民银行发布通知，调整住房公积金个人住房贷款购房首付款比例，拥有1套住房并已结清购房贷款的，购买二套房首付款比例降至20%，新规自9月1日起执行。
新政未提及二套房利率是否变动
今年3月30日，央行、住建部、银监会曾联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，其中对于公积金贷款规定，使用公积金贷款购买首套普通自住房，首付款比例为20%；拥有1套住房并已结清相应购房贷款的，再次申请公积金贷款购买普通自住房，首付款比例为30%。
而8月31日下发的通知中，公积金二套房的首付比例进一步下调。 对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，首付款比例由30%降低至20%。
这意味着，如果贷款已经还清，二套房公积金贷款的首付只需两成。
在这份通知中，并没有提及二套房公积金贷款的利率是否变动。 目前，北京公积金二套房贷的利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。
北京市将研究如何具体执行
不过，对北京、上海、广州、深圳这4个一线城市，则可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金贷款购买第二套住房的首付款比例。
记者昨日从北京住房公积金管理中心了解到，北京将根据三部委的通知要求，以及北京市的实际情况，研究确定具体如何执行。
分析
北京房价高 难享二成首付
今年6月1日起，北京市已经对公积金贷款政策有所放松。 对于在市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款购买第二套普通自住住房的借款申请人，执行第二套住房贷款政策，首付款比例为30%，贷款额度为80万元。
记者对比了北京现行政策和三部委昨日发布的新政，北京如果执行新政，有几个关键问题需要明确。 一是昨天发布的新政中，认定标准是结清“相应贷款”，而北京执行的则是只要结清公积金贷款即可；二是北京目前执行政策要求二套为“普通自住住房”，而此次三部委新政中，只是再次购买“住房”，对二套房是否为普通住房并没有特殊要求。
而有专家表示，在当前北京高企的房价下，即便实行新政，能因此获益的人群也不多。 由于房价较高，房屋的总价较高，如果两成首付，意味着需要贷款就较多，而当前北京二套房贷款的额度只有80万元，所以部分家庭只能多付首付。
以贷款80万元来计算，只有总价低于100万元的房屋，才可以完全享受到首付2成的实惠。 以一套200万的房屋来计算，如果只能贷款80万元，那么首付就高达120万元。
当然，购房者也可选择商贷加公积金贷款的组合贷，可以获得更高的贷款额。 但当前组合贷款中的首付要求，是“二者取其高”的原则，即要符合首付额较高的贷款方式。 而目前商贷首付比例高于公积金贷款，也就是说，组合贷款的首付比例也不会按照公积金贷款的要求，而执行的是商贷的标准。
焦点1
商贷首付是否随之下调？
今年“3·30”房贷新政中，商贷和公积金贷款都有所放松。 其中商贷对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请贷款购买普通自住房，首付款比例为不低于40%。
而昨天的通知只针对公积金住房，并未涉及商贷。 接下来商贷是否也会下调首付，是社会关注焦点。
北京市房协秘书长陈志认为，公积金贷款的服务指向很明确，是中低收入家庭，购买二套住房则是改善性需求，从这一点可以看出，此次贷款政策的放松，监管层更关注的是中低收入家庭的住房改善。 而至于下一步商贷是否也会下调首付，还有待观察。
焦点2
为何一线城市自定首付？
此次公积金新政中，将北、上、广、深这4个一线城市单拎出来，可以自主决定首付比例。
对此，陈志认为，这与当前房地产市场的形势有关。
陈志说，从当前的房地产市场以及70个大中城市的数据看，各地的房地产市场由于自身条件和情况，分化在加大。 一线城市成交量回升，尤其是二手房回暖明显，楼市整体向好；二线城市的降幅也在收窄。 但三四线城市缺乏支持房地产的动力，状况堪忧。
因此，对于4个楼市状况较好的一线城市，需不需要放松房贷政策，就有了可以自主决定的空间。
焦点3
楼市下一步走向如何？
在上周放松限外令后，本周二套房公积金贷款首付又下调，政策频频放宽，对下一步楼市走向有何影响？
对此，陈志认为，贷款首付下调，意味着购房门槛的降低。 但当前决定楼市的主要因素是供需关系，而10%的门槛下降，并不会明显改变需求，因此作用不会太大。
预计后期，更多的楼市救市政策会继续出台。 但因为各地市场目前库存压力不同，而从人口流入看，刺激政策对一二线城市相对影响较大，而三四线城市目前看整体降温的趋势依然难以改变。
不要低估救市政策的力度，市场越差，救市的政策出台会越频繁。 房地产作为经济引擎的作用越来越大。
（以上回答发布于2015-09-30，当前相关购房政策请以实际为准）
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公积金二套房贷款首付调整 首付由30%降至20%
8月31日，住房城乡建设部、财政部、央行联合下发通知，为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，9月1日起，首付款比例由30％降低至20％。
这是继央行降准降息，带动多地下调住房公积金存贷款利率，以及放松外资投资我国房地产后，8月出台的又一楼市利好政策。
公积金二套房贷款首付调整 首付由30%降至20%
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，公积金个人住房贷款首付比例降低，对楼市回暖会发挥积极作用，但是因为公积金在个人住房贷款总量中占比较小，而且宏观经济运行中不确定因素较多，所以公积金贷款首付比例下调对楼市的实际影响还是有限的。
中原地产分析师张大伟认为，公积金首付比例的再次降低，对稳定购房者预期有积极作用，特别是即将到来的“金九银十”，购房者入市积极性将继续提高。
今年以来，楼市企稳主要受益于信贷政策。 专家指出，楼市分化趋势并未因信贷政策而改变，不同城市楼市差距仍在拉大。 从7月数据看，一线城市房价环比全部上涨且涨幅仍然较高，绝大部分二线城市房价环比上涨但涨幅低于一线城市，大部分三线城市房价环比仍然下降。
（以上回答发布于2015-09-01，当前相关购房政策请以实际为准）
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