位于上海虹口的虹宸易居小区动迁，最近备受关注。
和以往多数旧改动迁房不同的是，虹宸易居是一个位于上海内环内，建于2003年的高层小区，所在地段价格不菲。近期网络流传的消息显示，该小区的套均动迁补偿达1700万元至2000万元。
（虹宸易居小区）
10月25日，证券时报记者来到该小区，附近房产中介向记者表示，网上所传价格信息基本属实。
黄金地段高层小区动迁
今年年初，虹宸易居小区的动迁信息就已公布。近期，该小区的评估价格也在网络流传，根据网传估价单，虹宸易居的初步评估标准在10万元至11万元/㎡之间。算上相关的签约、搬迁补偿，根据面积不同，该小区单套房屋的动迁补偿可达1700万元至2000万元之间。
10月25日，证券时报记者来到该小区，小区门口正停放着居民搬家的货车。据了解，由于此次征收提供了不低的签约和搬迁补贴，该小区目前已基本搬迁完毕。该小区外围底商营业员告诉记者，他们也将于近期结束营业，并搬迁至周边地区。
虹宸易居小区内外到处张贴着动迁通知及相关信息。 据了解，由于小区大多数居民选择了货币化安置，不少房产中介抓准机会，在门口向居民推荐新的置换房源，他们推荐的房源大多在800万元—1200万元之间。
有中介告诉记者，网传的动迁价格基本属实，除了按照10.5万元/平方米左右的单价和房屋面积直接算补偿，搬迁居民还能拿到高额的签约费和搬迁费，算下来95多平方米的房子补偿在1700万元左右。
上海市虹口区人民政府公布的相关方案显示，此次征收房屋的补贴包括评估价格+价格补贴两部分。
其中，评估价格按照市场评估单价（或评估均价标准）×建筑面积计算；价格补贴系数为30%。按照10.5万元/平方米的单价计算，该小区一套95平方米的主力户型房屋，可以获得的补偿金额约1300万元。
（小区基本搬迁完毕）
除了直接补偿金外，方案显示，该小区征迁还提供了不菲的签约搬迁补贴和奖励。其中包括按期签约奖励1000元/平方米，在促签促搬奖期内签约的给予7万元/证的奖励，在促签促搬奖期内签订全货币补偿协议的，按7500元/平方米×被征收居住房屋建筑面积，增加按期签约奖。
在搬迁方面，在签约期内签约并在规定时间内搬迁的给予10万元/证按期搬迁奖。在促签促搬奖期内签约并在规定时间内搬迁的，按5000元/平方米×被征收居住房屋建筑面积增加按期搬迁奖。
更为重磅的是，考虑到该小区房屋均为2003年竣工交付的成套商品住宅，此次还特别设立了“东余杭路公平路交叉又改建工程签约搬迁特别奖”，被征收人在促签促搬奖期内签约并在规定时间内搬迁的，按评估均价×10平方米+20万元/证的标准给予签约搬迁特别奖。
按照上述方案计算，一套95平方米的小户型，可获得各类补偿、补贴和奖励近1700万元。而该一套115平方米的大户型，可获得的各类补偿近2000万元。
周边正建设“浦西第一高楼”
公开信息显示，虹宸易居小区建于2003年，共有100多户居民，只有2栋楼3个单元，建筑面积不到2万平方米，是个典型的“微型”小区。
（远处住宅楼即为虹宸易居小区）
小区虽然袖珍，但因为其地处上海虹口北外滩区域，距离陆家嘴直线距离不到2公里，所在地段可以用“寸土寸金”来形容。此外，以往的动迁房大多以建设年代久远的“老破小”小区为主，而这个建于2003年的商品房小区动迁，在上海并不多见。
虹宸易居小区对面是建于2006年的中弘明珠苑小区，该小区在贝壳平台的挂牌均价约10.7万元/平方米，而9月份的成交均价约9.6万平方米。目前该小区一套107平方米的户型，售价约1080万元。
贝壳平台信息显示，虹宸易居小区上一次有房屋挂牌，已经是2023年年底，挂牌均价超过11万元/平方米。而小区在贝壳平台上一次的成交记录则要追溯到2015年，当时115平方米户型的成交价格在560万元左右。
除了选择货币化安置外，虹宸易居小区居民也可选择产权调换房屋。其中包括就近地段房源和大基地房源。
就近地段房源为同位于虹口区的彩虹湾、菁鸿锦庭，彩虹湾小区的房屋单价近5万元/平方米。而大基地房源位于浦东曹路、嘉定黄渡、松江南站等地，单价在2万元—3.1万元间。
10月25日，记者现场探访了解到，虹宸易居小区所在地块周边地区已陆续启动拆迁，部分房屋已拆迁完毕。不过，虹宸易居小区的动迁，并非旧改或其他商业地产项目开发。
根据上海市虹口区人民政府公布的《东余杭路公平路交叉又改建工程房屋征收与补偿方案》，该项目的征迁范围为公平路457号、479号、483号，469弄1-3号；东余杭路850-870号(双号)，虹宸易居小区正是公平路469弄。这意味着，该小区的动迁，是为配合市政工程建设而实施。
虹宸易居小区所在的北外滩地区，是上海一片开发建设中的热土。就在虹宸易居小区临近的南侧地块，上海北外滩中心项目建设正如火如荼。
公开信息显示，上海北外滩中心项目规划建筑高度480米，总层高99层，建成后将成为浦西第一高楼。项目地上用地面积13公顷，总建筑面积约45万平方米，预计7年后竣工，功能为商业、办公、酒店、观光等。
责编：陈丽湘
校对：赵燕
建筑工程贷款利率
银行贷款利息是怎么算
按规定：
贷款利息=本金X时间x利率。
按例：
元X1年X1%=100元
贷款可以考虑用抵押方式(房产等)贷款.也可以通过担保贷款,后者贷款额度小一些.
银行贷款利息,一般是按月复利计算的,分期还款方式有两种,一种是等额本息,一种是等额本金.短期的也可以一次性还本付息还款.元,一年(12个月),按现在一年期贷款年利率5.31%(月利率:5.31%/12=0.4425%)计算.
扩展资料：
建筑工程
从9家报价行发布的一年期贷款基础利率报价数据来看，均低于此前央行公布的一年期6%的基准利率。 以11月1日的报价举例，工行报价为5.7030%，农行为5.7174%；而中行从10月28日-10月31日之间的报价均维持在5.7030%的水平；11月1日，浦发银行报价为5.8135%。 从数据看，各行之间LPR报价差距并不大。
10月25日，央行宣布，为进一步推进利率市场化，完善金融市场基准利率体系，指导信贷市场产品定价，贷款基础利率集中报价和发布机制正式运行。 根据规则，贷款基础利率是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在贷款基础利率基础上加减点确定。
资料参考：9家银行发布贷款基础利率-人民网
2022年商业贷款利率
1、短期贷款：六个月之内（含六个月）4.35%，六个月至一年（含一年）4.35%；2、中长期贷款：一至三年（含三年）4.75%，三年至五年（含五年）4.75%，五年以上4.9%；3、住房公积金贷款：五年以下（含五年）2.75%、五年以上3.25%。 以上就是2022年商业贷款利率是多少相关内容。 贷款之后还能在其他银行贷款吗贷款之后还是可以在其他银行贷款的，但是能不能贷款成功，得看银行的规定以及用户个人的资质了，若是前面的贷款没有逾期还款，那么用户在其他银行申请贷款的时候，成功率会高很多，若是逾期了，其他银行就会拒绝用户的贷款申请。 能不能再贷款，取决于用户还款能力、现金流情况、资产负债情况，还取决于产品和市场情况。 若是用户个人资产丰厚，还款能力强，信誉没有问题的话，就可以申请到贷款。 但是需要注意的是，若用户前面的贷款是公积金贷款，在还没有还清的时候，是不能再申请公积金买房的，但是可以申请商贷或者是消费贷款。 银行贷款需要多长时间能下来银行贷款需要多久能批下来，这主要是看贷款的种类。 通常来说，信用贷款申请后一周以内可以下款，住房贷款申请后大概一个月就可以下款。 并且用户在申请银行贷款时，可以让信贷专员预估一个下款时长，只要没有政策上的变化，这一预计时长通常是比较精确的。
请问市政建设项目的年贷款利率是多少？
住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。 前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。 前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。 现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。 另外开发商已与某一单位签订了地块动协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
一、住宅小区开发前期策划
1、楼盘价格定位
根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表：
从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。 经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。 在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。
2、房型定位及占比方案
近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的2002年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下（见下页）:
3、购房户购买力分析
根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为：52.5万元-61.8万元。 一般情况下购房者首付30%，即15.75万元-18.5万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以61.8万元（二房二厅一卫）房型为例，首付18.5万元，余款43.3万元分20年偿还，目前商业贷款月利率为0.42%，每万元每月还本付息额为66.元，每月还款额经计算为2867元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。 另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。
4、开发方案策划及参考经济指标的确定
开发方案:
社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（7-13层），因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上选用12层小高层板式结构。
参考经济指标:
（1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算
根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积：
705%8535%%
%%=103.75M2
每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户（每单元设1台电梯），则每幢12层小高层住宅建筑面积为：12层5单元/层2户/单元103.75M2=平方米
已知基地地块面积为M2，规划容积率为2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为.5=M2
根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%-95%，公建配套设施占5%-6%，假设住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为M295%=M2
可建12层小高层住宅幢数为/=4幢
住宅实际可建建筑面积=M2
每户平均建筑面积为103.75M2，则住户数为/103.75=480户
（2）公建配套设施
公建配套服务设施包括：幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套设施一般占25%。
公建配套设施可建总建筑面积：总建筑面积-住宅建筑面积=-=2700平方米
幼儿园、托儿所建筑面积%=1080M2
便民商店建筑面积%=945M2
其他配套设施建筑面积%=675M2
（3）室外附属设施
室外附属设施包括独立式地下停、变电所、标准网球场等。
停车位：小区机动车拟15%停在地面车位上，85%停在独立式地下内。 考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为：480/3=160个，地面车位数%=24个；地下车位数%=136个。
独立式地下停：每个车位平面尺寸为2.5m5m，占地面积12.5M2。地下车位包括分摊车道面积一般为30-35M2，本次估算取上限值，则独立式地下停面积为=4760M2
变电所:变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下：
民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：住宅为40W/M2，幼儿园、托儿所为：30W/M2，便民商店为：60-120W/M2，其他配套设施为80W/M2，为20-30W/M2。 在估算时均采用上限值。
住宅商品房用电量=2490千瓦
幼儿园、托儿所用电量=32.4千瓦
便民商店用电量=113.4千瓦
其他配套设施用电量=54千瓦
小高层住宅楼本身地下室：103.幢30=124.5千瓦
独立式地下停=142.8千瓦
用电量小计：2957.1千瓦
另外小区内零星用电量取5%，则整个住宅小区总用电量为：
2957.1（15%）=3105千瓦
选用变压器容量为3200KVA（1KW视同1KVA）能满足整个住宅小区用电要求。 拟设10KV容量为800KVA变电所4座。 取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，共计200平方米。
网球场：为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场1座。
标准网球场规格：36.58m18.29m。网球场占地面积：669M2
5、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算
建筑覆盖率：
4幢12层小高层占地面积：103.(110%)=4565M2
公建配套设施(以2层计)占地面积：2700/2(110%)=1485M2
配电所占地面积：200（110%）=220M2
建筑物占地面积：6270M2
(考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%)
建筑覆盖率：6270/%=29.9%
绿化率：新建小区绿化率一般不低于30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。
小区绿化总面积%=7350M2
网球场占地面积：36.5818.29=669M2
地面车位占地面积：242.55=300M2
幼儿园、托儿所室外活动场所：面积同建筑面积1080M2
居民室外活动场所：取小区总占地面积的5%，即%=1050M2
小区道路占地面积-6270（建筑物）-7350（绿化）-669（网球场）-300（地面车位）-1080（幼儿园、托儿所室外活动场所）-1050M2（居民室外活动场所）=4281M2
小区道路占有率：4281/%=20.4%
6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算：
民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标摘录如下：
供水指标：
住宅：7-10升/M2·日；公建配套设施：6-10升/M2·日；绿化：1.5升-2升/M2·日。
小区日最大用水量为：10升/MM2（住宅）10升/MM2（公建配套）2升/MM2（绿化）=544M3
排污指标：
住宅：6.7-9.5升/M2·日；公建配套设施：5.4-9升/M2·日。
小区日最高污水排放量为：9.5升/MM2(住宅)9升/MM2(公建配套)=497M3
人工煤气日最大用量：4.4M3/户480户2700M20.08M3/M2=2328M3
人工煤气用量指标：
住宅：4.4M3/户·日；公建配套设施：0.08M3/M2·日。
电话容量指标：
住宅：100-154门/万M2；公建配套设施：25门/万M2
电话线数量：154门/万M24.98万M225门/万M20.27万M2=774门
7、前期策划成果汇总如下：
建设规模：拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：103.75平方米，层高2.9米
地块总面积平方米
建筑物占地面积：6270平方米
绿化占地面积：7350平方米
网球场占地面积：669平方米
地面停车位占地面积：300平方米
小区道占地面积：4281平方米
幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：1080平方米
小区居民室外活动场所占地面积：1050平方米
总建筑面积平方米
住宅商品房建筑面积平方米
公建配套设施建筑面积：2700平方米
幼儿园、托儿所面积：1080平方米
便民商店面积：945平方米
其他配套设施面积：675平方米
独立式地下停建筑面积：4760平方米
规划容积率：2.5（不包括地下停面积）
建筑覆盖率：29.9%
绿化率：35%
小区道路占有率：20.4%
其他娱乐，休闲设施占有率：14.7%
住宅小区总用电量：3105千瓦
住宅小区最高日用水量：544立方米
住宅小区最高日污水排放量：497立方米
住宅小区最高日人工煤气用量：2328立方米
住宅小区电话容量：774门
总户数：480户
二、开发项目开发成本分析及估算
（一）、开发成本分析
由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程建设标准密切相关，故在估算之前，必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程等建设标准。
1、住宅商品房建设标准见下表：
2、公建配套服务设施，室外附属设施建设标准见下表：
3、建设项目开发成本估算：
根据上述建筑物及构筑物建设标准，住宅商品房及独立式停其建筑安装单价构成分析见下表：
公建配套设施用房，室外附属设施，室外工程建设成本分析见下表：
4、项目开发所需建设成本具体估算过程：
A、土地费用
A1、土地出让金：3675万元
A2、地块动费用=6300万元
小计：9975万元
B、主体工程建设费
B1、住宅商品房
地下工程M2220元/M2=1095.6万元
结构M2600元/M2=2988万元
建筑M2145元/M2=722.1万元
机电安装M2440元/M2=2191.2万元
开办费M235元/M2=174.3万元
小计：7171万元
B2、独立式地下停
地下工程：4760M元/M2=1332.8万元
结构工程：4760M20=0
建筑：4760M270元/M2=33.3万元
机电安装：4760M2195元/M2=92.8万元
开办费：4760M240元/M2=19.0万元
小计1478万元
B3、公建配套设施
幼儿园、托儿所：1080M2700元/M2=75.6万元
便民商店：945M元/M2=94.5万元
其他配套设施：675M元/M2=67.5万元
小计238万元
B4、变电所
设备：
变压器：1500元/KVA3200KVA=480万元
配电设备：高低压开关柜、负荷开关、配电盘、电缆桥架等
1000元/KW3200KW=320万元
进口柴油发电机：1700元/KW3200KW20%=108.8万元（容量按变压器容量的20%计算）
设备小计：909万元
土建：200M2800元/M2=16万元
小计：925万元
B5、室外网球场（36.58M18.29M,共1座）
细石钢筋混凝土基层：5万元
聚胺脂类面层：22万元
场地设备:5万元
进口灯光系统：13万元
进口围网系统：9万元
小计：54万元
主体工程建设费合计：9866万元
C、室外工程费：
包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品等，按主体工程建设费的12%估算：
%=1184万元
D、工程间接费用
1、专业费用：按主体工程建设费的6%估算，%=592万元
2、开发商筹建管理费：按主体工程建设费的2%估算，%=197万元
3、住宅配套费：按住宅建筑面积的320元/M2估算，=1594元
4、人防建设配套费
本工程地下室可建成平战结合的人防设施，按规定可以免缴人防建设配套费。
5、市政建设配套费
按120元/M2标准估算，即：120元/MM2=630万元
6、有关部门收取的各种手续费：
按15元/M2标准估算：15元/MM2=79万元
小计：3092万元
E、不可预见费
按（A）--（D）各项费用的5%估算
（）5%=%=1206万元
A--E小计万元
F、建设期贷款利息
三、项目开发盈利性分析
住宅建设项目销售总收入（销售税费取8%）：
住宅商品房M元/平方米（1-8%）=万元
独立式地下车位：10万元/个136个（1-8%）=1251万元
小计 万元
住宅建设项目开发成本 万元
开发利润-=3291万元
利润率：开发利润/开发成本=3291/%=12.5%
假设整个住宅小区从开发到完成共用2年时间，开发商自有资金为项目建设资金的30%，即
%=7597万元
开发商自有资金年利润率：开发利润/（自有资金2）100%=3291/（）100%=21.7%
盈亏平衡分析：
项目盈亏平衡点为：销售收入=建设开发成本
盈亏平衡点住宅平均售价（1-8%）（1-8%）=
盈亏平衡点住宅平均售价=5462元/平方米
即如果楼盘建成后住宅商品房平均售价超过5462元/平方米，则开发项目盈利
如果楼盘建成后住宅商品房平均售价低于5462元/平方米，则开发项目出现亏损
建筑工程贷款利率的介绍就聊到这里吧。
请问市政建设项目的年贷款利率是多少？
住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。 前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。 前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。 现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。 另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。 具体调查结果见下表： 从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。 经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。 在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的2002年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。 实际上，目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下（见下页）: 3、购房户购买力分析根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为：52.5万元-61.8万元。 一般情况下购房者首付30%，即15.75万元-18.5万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以61.8万元（二房二厅一卫）房型为例，首付18.5万元，余款43.3万元分20年偿还，目前商业贷款月利率为0.42%，每万元每月还本付息额为66.元，每月还款额经计算为2867元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。 另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。 4、开发方案策划及参考经济指标的确定开发方案:社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层+高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（7-13层），因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上选用12层小高层板式结构。 参考经济指标:（1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积：705%+8535%+10035%+13015%+16010%=103.75M2每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户（每单元设1台电梯），则每幢12层小高层住宅建筑面积为：12层5单元/层2户/单元103.75M2=平方米已知基地地块面积为M2，规划容积率为2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为2.5=M2根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%-95%，公建配套设施占5%-6%，假设住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为M295%=M2可建12层小高层住宅幢数为/=4幢住宅实际可建建筑面积：4=M2每户平均建筑面积为103.75 M2，则住户数为/103.75=480户（2）公建配套设施公建配套服务设施包括：幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套设施一般占25%。 公建配套设施可建总建筑面积：总建筑面积-住宅建筑面积=-=2700平方米幼儿园、托儿所建筑面积：270040%=1080M2便民商店建筑面积：270035%=945M2其他配套设施建筑面积：270025%=675M2（3）室外附属设施室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。 停车位：小区机动车拟15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。 考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为：480/3=160个，地面车位数：16015%=24个；地下车位数：16085%=136个。 独立式地下停车库：每个车位平面尺寸为2.5m5m，占地面积12.5M2。 地下车位包括分摊车道面积一般为30-35M2，本次估算取上限值，则独立式地下停车库面积为： 13635=4760M2变电所:变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下：民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：住宅为40W/M2，幼儿园、托儿所为：30W/M2，便民商店为：60-120W/M2，其他配套设施为80W/M2，车库为20-30W/M2。 在估算时均采用上限值。 住宅商品房用电量50=2490千瓦幼儿园、托儿所用电量：108030=32.4千瓦便民商店用电量：945120=113.4千瓦其他配套设施用电量：67580=54千瓦小高层住宅楼本身地下室：103.75524幢30=124.5千瓦独立式地下停车库：476030=142.8千瓦用电量小计：2957.1千瓦另外小区内零星用电量取5%，则整个住宅小区总用电量为：2957.1（1+5%）=3105千瓦选用变压器容量为3200KVA（1KW视同1KVA）能满足整个住宅小区用电要求。 拟设10KV容量为800KVA变电所4座。 取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，共计200平方米。 网球场：为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场1座。 标准网球场规格：36.58m18.29m。 网球场占地面积：669M25、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算 建筑覆盖率：4幢12层小高层占地面积：103.75524(1+10%)=4565M2公建配套设施(以2层计)占地面积：2700/2(1+10%)=1485M2配电所占地面积：200（1+10%）=220 M2建筑物占地面积：6270M2(考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%)建筑覆盖率：6270/100%=29.9%绿化率：新建小区绿化率一般不低于30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。 小区绿化总面积35%=7350M2网球场占地面积：36.5818.29=669M2地面车位占地面积：242.55=300M2幼儿园、托儿所室外活动场所：面积同建筑面积1080 M2居民室外活动场所：取小区总占地面积的5%，即5%=1050 M2小区道路占地面积-6270（建筑物）-7350（绿化）-669（网球场）-300（地面车位）-1080（幼儿园、托儿所室外活动场所）-1050 M2（居民室外活动场所）=4281 M2小区道路占有率：4281/100%=20.4%6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算：民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标摘录如下：供水指标：住宅：7-10升/M2·日；公建配套设施：6-10升/M2·日；绿化：1.5升-2升/M2·日。 小区日最大用水量为：10升/M2M2（住宅）+10升/M22700M2（公建配套）+2升/M29450M2（绿化）=544M3排污指标：住宅：6.7-9.5升/M2·日；公建配套设施：5.4-9升/M2·日。 小区日最高污水排放量为：9.5升/M2M2(住宅)+9升/M22700M2(公建配套)=497M3人工煤气日最大用量：4.4M3/户480户+2700M20.08M3/M2=2328M3人工煤气用量指标：住宅：4.4M3/户·日；公建配套设施：0.08M3/M2·日。 电话容量指标：住宅：100-154门/万M2；公建配套设施：25门/万M2电话线数量：154门/万M24.98万M2+25门/万M20.27万M2=774门7、前期策划成果汇总如下：建设规模：拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：103.75平方米，层高2.9米地块总面积平方米建筑物占地面积：6270平方米绿化占地面积：7350平方米网球场占地面积：669平方米地面停车位占地面积：300平方米小区道占地面积：4281平方米幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：1080平方米小区居民室外活动场所占地面积：1050平方米总建筑面积平方米住宅商品房建筑面积平方米公建配套设施建筑面积：2700平方米幼儿园、托儿所面积：1080平方米便民商店面积：945平方米其他配套设施面积：675平方米独立式地下停车库建筑面积：4760平方米规划容积率：2.5（不包括地下停车库面积）建筑覆盖率：29.9%绿化率：35%小区道路占有率：20.4%其他娱乐，休闲设施占有率：14.7%住宅小区总用电量：3105千瓦住宅小区最高日用水量：544立方米住宅小区最高日污水排放量：497立方米住宅小区最高日人工煤气用量：2328立方米住宅小区电话容量：774门总户数： 480户二、开发项目开发成本分析及估算（一）、开发成本分析由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程建设标准密切相关，故在估算之前，必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程等建设标准。 1、住宅商品房建设标准见下表： 2、公建配套服务设施，室外附属设施建设标准见下表： 3、建设项目开发成本估算： 根据上述建筑物及构筑物建设标准，住宅商品房及独立式停车库其建筑安装单价构成分析见下表： 公建配套设施用房，室外附属设施，室外工程建设成本分析见下表：4、项目开发所需建设成本具体估算过程：A、土地费用A1、土地出让金： 3675万元A2、地块动拆迁费用30001200=6300万元小计： 9975万元B、主体工程建设费B1、住宅商品房地下工程 M2220元/M2=1095.6万元结构M2600元/M2=2988万元建筑M2145元/M2=722.1万元机电安装M2440元/M2=2191.2万元开办费M235元/M2=174.3万元小计：7171万元B2、独立式地下停车库地下工程：4760M22800元/M2=1332.8万元结构工程：4760M20=0建筑：4760M270元/M2=33.3万元机电安装：4760M2195元/M2=92.8万元开办费：4760M240元/M2=19.0万元小计 1478万元B3、公建配套设施幼儿园、托儿所：1080M2700元/M2=75.6万元便民商店：945M21000元/M2=94.5万元其他配套设施：675M21000元/M2=67.5万元小计 238万元B4、变电所设备：变压器：1500元/KVA3200KVA=480万元配电设备：高低压开关柜、负荷开关、配电盘、电缆桥架等1000元/KW3200KW=320万元进口柴油发电机：1700元/KW3200KW20%=108.8万元（容量按变压器容量的20%计算）设备小计： 909万元土建： 200M2800元/ M2=16万元小计： 925万元B5、室外网球场（36.58M18.29M,共1座）细石钢筋混凝土基层：5万元聚胺脂类面层：22万元场地设备:5万元进口灯光系统：13万元进口围网系统：9万元小计： 54万元主体工程建设费合计：9866万元C、室外工程费：包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品等，按主体工程建设费的12%估算：986612%= 1184万元D、工程间接费用1、 专业费用：按主体工程建设费的6%估算，98666%=592万元2、 开发商筹建管理费：按主体工程建设费的2%估算，98662%=197万元3、 住宅配套费：按住宅建筑面积的320元/M2估算，320=1594元4、 人防建设配套费本工程地下室可建成平战结合的人防设施，按规定可以免缴人防建设配套费。 5、 市政建设配套费按120元/M2标准估算，即：120元/M2M2=630万元6、 有关部门收取的各种手续费：按15元/M2标准估算：15元/M2M2=79万元小计： 3092万元E、不可预见费按（A）--（D）各项费用的5%估算（9975+9866+1184+3092）5%=5%=1206万元A--E小计： 万元F、建设期贷款利息假设开发商自有资金占建设资金的30%，25%建设资金来源于楼盘的滚动销售，45%建设资金来源于向银行贷款，银行贷款1-3年贷款利率为5.49%，贷款资金平均占用时间为1.5年，则建设贷款利息为：三、项目开发盈利性分析住宅建设项目销售总收入（销售税费取8%）： 住宅商品房M26180元/平方米（1-8%）=万元 独立式地下车位：10万元/个136个（1-8%）=1251万元 小计万元住宅建设项目开发成本万元开发利润-=3291万元利润率：开发利润/开发成本=3291/100%=12.5%假设整个住宅小区从开发到完成共用2年时间，开发商自有资金为项目建设资金的30%，即30%=7597万元开发商自有资金年利润率：开发利润/（自有资金2）100%=3291/（75972）100%=21.7%盈亏平衡分析：项目盈亏平衡点为：销售收入=建设开发成本盈亏平衡点住宅平均售价（1-8%）+136（1-8%）=盈亏平衡点住宅平均售价=5462元/平方米即如果楼盘建成后住宅商品房平均售价超过5462元/平方米，则开发项目盈利如果楼盘建成后住宅商品房平均售价低于5462元/平方米，则开发项目出现亏损
