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：余飞
积极信号来了
10月12日财政部召开的发布会上，释放了诸多积极信号，尤其是对房地产：
一是允许专项债用于土地储备，主要是考虑到当前闲置未开发土地较多，支持地方政府运用专项债回收符合条件的闲置存量土地，利于减少闲置土地，增强土地供给调控能力。
二是支持收购存量房，加大保障性住房供给，考虑到当前已建待售住房较多，将采取用好专项债收购存量商品房，并继续用好保障型安居工程补助资金，支持方向进一步优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房方式收购。
三是及时优化完善相关税收政策，正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策。
在此之前，专项债都不涉及房地产，过去专项债一般用于城市基础设施建设、社会事业发展（如教育、医疗、养老等）等等。
去年以来，国家为缓解地方政府的债务压力，推动的特殊再融资债券，以及鼓励地方政府发新债，主要是用于偿还旧债，也就是以旧换新。
这一次，为了稳定楼市，不仅允许地方专项债收购限制土地，还允许直接用来回购商品房。
这个举动，足可以看到当下官方对于提振楼市的迫切性。同时，也反映出了当下楼市需要救援的迫切性。
大力度提振房地产背后，是9月份的房地产数据非常不好看。
目前，官方尚未公布9月份的房地产数据，只能透过机构公布的数据来看。
克而瑞披露：
9月30个重点城市整体成交859万平方米，环比下降6%，同比下降34%，与上半年月均值相比仍降17%，前三季度累计同比下降34%。
4个一线环比下降15%，同比下降35%，较上半年月均下降12%，累计同比下降27%。二三线城市成交环比降幅4%不及一线，但累计同比降幅均显著高于一线。
兜底楼市，力度加大
关键问题来了，这一次财政部放话，允许专项债兜底楼市，会扭转楼市的局面吗？
本号的观点仍偏谨慎。逻辑之一在于，上半年以来的回购商品房举动，并没有收获多大效果。
今年5月份国务院副总理何立峰在新闻发布会上就强调：
相关地方政府应从实际 出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。 商品房库存较多城市，政府可以需 定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
5月份强调的商品房库存量较多城市收 储，而且强调的关键词是“酌情”、“部分”。 在5月份定调下，虽然没有明确到底是哪些城市开启收储，但在大家的共同认识中，应该主要是直辖市、副省级、省会这些中心城市，以及部分地级市而已。
之后的6月20日，住建部召开会议强调： 推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
这意味着，收储工作已经从主要城市延伸到了县和县级市。
华夏时报针对此发表的文章，标题就特别醒目，“收购范围扩大至2884个县级以上城市”。
中国新闻周刊也用了一个特别吸引眼球的标题，“1800多个县城，要出手收房了”。
这意味着，后续会有更多城市和县加入到兜底行列中！
为了支 援地方城市回购商品房，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
然而，央行公布的数据，截至6月底，3000亿元保障性住房再贷款余额为121亿元。 也即仅使用了121亿元。
同样的，今年年初央行批复1000亿元的“住房租赁团体购房贷款”，支持成都、重庆、青岛、郑州、天津、福州、济南、长春8个城市回购商品房用作保障性租赁住房。
但是，根据中国新闻周刊最新的一篇报道披露： 截至2024年3月，1000亿元的额度仅使用了20亿元。
种种数据都在佐证，这一次收储工作的难度，并没有想象得那么简单。
这一次允许地方专项债用于回购商品房，就能推动资金疯狂去兜底吗？
不太可能。
地方政府其实也有自己的考虑。
一方面，楼市的整体基本面已经改变了。
如果专项债大规模入市回购商品房，看似消化了开发商手中的商品房库存，但是市场上的房子库存并没有改变。
商品房与保障房会产生有一个杠杆效应，商品房被被回购，少了，但保障房量增加了，对市场一样构成利空。
保障房会分流调一大波消费需求。
另一方面，征收过程是一个复杂过程，尤其是价格问题。
到底以什么价格回收？
目前，很多地方公布的收储细则，定价相当于周边商品房的五折以下。
这就要求收储价格必须在4折及以下，过度压低开发商的售价，开发商不乐意。 开发商有拿地成本，还有各种建设、税收、建安等成本，这个价格回收，开发商肯定是亏本的。
退一步讲，在当下的环境下，即便有开发商甘愿亏损，开发商大可以自己折价卖给市场，何必卖给政府，领这样一份恩情？
如果高价回收，政府方面又不可能。
不可能之一在于，保障房本身就存在痛点，不能像商品房一样自由买卖。 所以，售价比商品房低得多。 如果高价从开发商或者业主手中回收，那政府必然是亏损的。
去年发布的14号文件，对保障房的销售要求是保本微利。 高价回收如何保本微利？ 那还不如政府直接划拨土地自己开建。
不可能之二在于，根本没有那么多的资金来高价回收。
正因为难点太多，所以5月份推出的3000亿元保障房再贷款基金，到6月末才贷出去121亿元。
以购代建，从理论上来说，的确是一石二鸟的好办法。 既可以帮助市场去库存、帮助开发商回笼资金，又能增加保障房的供应，缩短供应周期。
但囿于现实的利益拉扯，举步维艰。
所以，走“以购代建”来供应保障性住房的路，很难走通。 最终，主流之 路还是地方政府自己开建，因为这条路，成本完全可控。
“14号文件”指示的定价机制是保本微利：
规划建设保障性住房应按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则、由城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。
也就是说，配售型保障房的土地由地方政府直接划拨，这一块零成本。 最终的定价是基于建设成本、人工成本、税费成本以及微利原则。
这种情况下，售价会比周边的商品房低很多，这也是必须做到的事情。 因为配售型保障房问世的目的，就是解决低收入人群的住房问题。
14号文件明确提到，建设保障房的两大目标：
一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；
二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
按照目前不少城市发布的细则来看，保障房售价基本相当于周边二手房的五折。
比如今年4月份福州推出的首个配售型保障房项目双龙新居。 均价预估约为5200-5400元/平方米（含简装）。 项目周边的商品房价格在1万元左右，相当于周边商品房价格的一半。
西安6月份推出了2710套配售型保障房的意向登记，主要包括金泰怡景花园和香湖湾两个项目，分别位于雁塔区和浐灞国际港区域。 定价标准是，以区域商品房价格的50%进行配售，每个家庭限购一套，并严格禁止将保障房变更为商品房流入市场。
基本面是关键变量
9月底以来展开的新一轮大力度、大规模救市，会否扭转楼市局面，本号的观点在过去一周的文章中反复强调过：
比较难。还得让子弹继续飞。
表面上，国庆黄金周重点城市的成交量同比基本翻倍，国庆后，深圳甚至上演了许久未见的日光盘。
但本质还是情绪推动，而非基本面。
对于一线城市来说，扭转的关键在于信心。
因为一线城市不缺购买力，影响一线城市楼市的关键变量是信心。
所以，这一波官方喊话并推动一波政策后，一线城市的楼市率先躁动。
然而，信心的维持，如今仅靠喊话和文件，无法维持很久，仍需基本面做底盘支撑。
目前经济基本面上，就业和收入并未好转。
等这一波被积压的刚需、改善型需求消耗完，如果基本面没有改善，一方面信心会重新受挫，另一方面需求会出现断档。
最终会出现2023年一季度之后的同样剧情，也是高热之后的高寒。
总而言之，没有产业发展基础上的就业增长和收入改善，没有消费型社会的成功转型，寄希望于资本巿场“毕其功于一役”的财富增长效应、寄希望于情绪调动来推动经济高质量发展和社会进步，是不可能实现的。
所以，楼市的后续，还得看经济基本面。
所以，仍在犹豫不决的购房者，不妨耐心等待两三个月，看清形势再做决定。
如果基本面修复并改善，便可以买。
如果还是老样子，那就继续观望吧。
济南楼市去库存放大招：一家国企要买3000套房，房子的主要用途是什么？
房子的主要用途是用于租赁市场，有些房子会直接成为廉租房，有些房子会成为共有产权房。
对于济南地区来讲，因为济南地区本身就在筹划廉租房和共有产权房，所以相关国企才会主动去收购商品房。 这个行为本身有着一定的借鉴意义，对于那些房地产行情相对比较差的城市来说，因为当地的高房价已经基本透支了普通人的购买能力，很多没有房子的人也买不起房子，所以当地确实可以通过国企收购房源的方式来解决当地的楼盘库存问题。
这些房子的主要用途是租赁市场。
你可以尝试这样的意见，当国企开始收购房源的时候，这基本上意味着当地的房地产行情已经非常差了，普通人的购买能力也不足以支撑当地的房地产行情，所以这个方式会直接消化当地的楼盘库存。 与此同时，这些房源会全部用于租赁市场，所以这个方式也能够满足普通人的居住体验。 特别是对于那些刚出社会的年轻人来说，年轻人可以通过申请廉租房的方式来满足自己的居住需求。
这个方式需要进一步在全国推广。
某种程度上来讲，因为很多城市的房地产行情已经到达了临界点，即便一个城市推出再多的鼓励买房的措施，我们也会发现买房的人会变得越来越少，很多城市的房价也到了摇摇欲坠的程度。 在这种情况之下，我们需要通过集体团购买房的方式来消化当地的房产库存，同时也需要解决那些买不起房子的人的居住问题。
与此同时，我们更需要主动降低各个城市的房价，通过这种方式来真正让大家买得起属于自己的房子。 除了廉租房之外，我们也需要通过推出共有产权方的方式让大家便宜买房。
庆阳公布楼市新规，全面落实“”不限购、不限价，将带来哪些影响？
最主要的影响是促进消费。
现实生活中，或许人们可以拿出1000块钱去购买某一件产品，但是大部分人绝对无法在第一时间拿出百八十万买房。 如果我们仔细对比农村建房和城市买房，两者价格并不相同，但都需要消费者支付十万元以上。
以目前的情况来看，全国各地开始促进房屋销售。 由于不同地区房价不同，这导致庆阳市选择不限购和不限价格。 有能力的消费者可以在新规支持下，从而拥有人生的第一套房。
第一个影响：促进房屋市场稳定性
任何一种消费环境中，十分稳定的消费状态会保证该市场呈现出稳步上升。 一旦某一个消费市场因商品价格固定，从而减少客户购买商品数量，难免会影响整个行业发展。 房屋市场中，房屋价格过高或者首付比例太高，势必会影响房屋市场交易稳定性。 只有建立良好的行业新规，房地产行业才能摆脱困局，从而蒸蒸日上。
第二个影响：促进消费
由于部分城市实行非常严格的限购方案，从而导致消费者只能享受首房优惠。 假如消费者根据自身需求和家庭成员变化，从而选择购买第二套房，同一个人很难获得两次优惠。 巨大的行业发展常态中，促进消费已被搬上日程。 许多消费者持观望态度，而官方不限购和不限价格却可以增加部分消费者购买期待。
总的来说，反观多个城市实行的房屋购买计划和房屋购买限制条件，大多都会遵循市场规律。 与此同时，促进消费成为房地产行业推出新规定的主要目的，毕竟有消费才会有市场。 如果房地产商迟迟未曾销售房子，高楼大厦变成堵在房地产商心里的一块巨石。
烂尾楼这事的转机，“可能”要来了
烂尾楼导致的断供停贷的事这几天有了新的进展，银保监会和其他主要负责部门都出来放了风，总体的意思是要通过引导资金流入和其他一系列方式来化解这次烂尾导致的断供危机，同时各地方上所谓的资金监管新政也开始像着急表态一样的陆续出台。
积极出台新政是好的，引导资金救场也是应该的，但这是不是就一定能把问题解决了，现在还不好说。
这里面变数太大，需要完善的环节太多。
首先我们得明白，为什么这次资金监管新政出的这么快，这还得从2015年说起。
从2015-2016年的棚改货币化后，楼市就进入了没办法拐弯和减速的直行快车道。
国开行庞大的PSL贷款通过货币化棚改注入到楼市里去，新房库存快速被消化，本来要压垮房企的大量债务债务顺利的转移成了买房人群身上未来30年的房贷。
棚改注入大量购买力，新房库存被快速消耗，刚需和投资人群看到拆迁户快速消化掉库存后开始恐慌性入场，市场购买力被棚改货币化这个干预性极强的政策彻底点燃。
无债一身轻开发商的在购买力大量进场后信心满满推高新盘销售价格，而地方上的土拍也进入了顺杆爬的模式。
在看到新房价格被房企拉高后依然被让恐慌情绪推进场的人群消化干净后，地方上顺势推高土地底价，而房企则是在卖房造血和银行融资输血两条通道都顺畅的情况下，在土拍市场上出手阔绰你争我抢的继续抬高地价。
于是新房上涨带动市场上行，市场上行又让让人群继续争着抢着进场接盘，房企在手握快速回款的售楼资金和银行的巨量信贷后则继续在土拍市场上抬高地价，而地价的上涨和地王的出现则反过来再次推高新盘价格的上升。
二级市场新房的升温，带动一级市场土地的涨价，而一级市场的涨价又继续带动二级市场的继续升温，楼市进入了左脚踏右脚的起飞模式。
既然一直搞的是左脚踏右脚这种违反常识的操作，那必然飞不了太长时间。
因为这种畸形的飞行模式能飞多久完全取决于居民部门的杠杆率和储蓄率，当杠杆率上升到高位而储蓄率下跌到低位时，动力就会消失，飞行就会变成坠落。
新房价格几乎不涨了，地王消失了，期房的销量腰斩了，房企暴雷破产了，在这些现象出现后，任谁都知道这个曾经高速运转的市场，已经被迫踩了刹车。
屋漏偏逢连夜雨，恰恰在这个时候房企为了债务不暴雷垂死挣扎挪用了监管资金而导致的烂尾楼让停贷断供出现成了热点新闻，市场信心再次遭受到重创打击。
这些被打击的人群，恰恰是还没背负房贷，还能为新房去化做贡献的优质负债人群。
这群因为还没买房所以储蓄率还不错，杠杆率也不高的人群，是接下楼市能否继续转下去的关键。
所以为什么各地这么着急的推出新的监管措施？
原因就在这，必须出台新政给还没进场的人群打一针强心剂，消除掉那些身上还没背房贷的人对市场烂尾的恐惧，不然一旦这些人停步不前，那这个需要无数个体去消耗储蓄和增加负债的市场，就没办法继续转下去。
但现在的问题是，期房烂尾真的是因为监管政策有漏洞所以需要更新吗？新的政策和制度一定是解决烂尾的灵丹妙药吗？
不是，问题根本不出在政策和制度上，而是管理和执行。
很多时候所谓的监管制度和政策压根不需要创新，你只要能老老实实的把现有的制度彻底执行下去，大多数问题就迎刃而解了。
之前的烂尾楼是没有资金监管账户吗？是没有具体的政策约束资金的流向吗？是没有具体的负责人来承担责任吗？
不是，该有的都有，设置监管资金的制度不可谓不全面，但是钱就是照旧消失不见了。
这是制度的问题？扯淡，管理制度再好你不执行那就是一张印满文字的A4废纸罢了。
导致烂尾出现的资金监管账户就像一个公共厕所，阿猫阿狗谁掏个块八毛的都能进去转一圈，这种管理这种政策执行力度你还指望资金能安全的待在监管账户里？
所以如果不把执行力度拉起来，再出什么新政，再增加什么条款也不过是镜花水月的存在，房子该烂尾大概率还是跑不了。
西安前几天也出台了资金监管新政，里面有这么一款条文。
“ 不能按期交房并造成严重 社会 影响的企业将被列为信用差企业公示”。
我都纳闷这条规则是怎么想出来的？
能不按期交房甚至烂尾的房企，肯定是把监管资金挪走去偿还快到期的债务了，这种房企的资金链基本上就是靠头发丝在链接着，断裂那是分分钟的事情。
你现在再把他公示为信用差的房企能起到什么作用？
公示给银行和其他金融机构看看，这房企的信用拉胯了，以后别给他融资放贷了？
笑话，他但凡还有能融到资金的可能，还需要挪用监管账户的钱？你这公示还当人家房企会怕？
这种房企就好比半个身子已经掉到粪坑里了，你现在再往他头上扔一坨大便，你觉得他还能在乎么？
屎多了他不愁啊！
再说了，就算公示了下来又能如何？供应商的商票谁来结算？施工单位的账款谁来付清？房子还不是照样盖不下去？
钱的问题不解决，烂尾楼的复活终将是一个死结。
但是钱又从哪来？
靠市场继续进场的购买力来给房企回款？上半年住宅商品房的销售额同比下降了31.8%，而待售面积同比却增加了13.5%。
买房的越来越少，库存越来越大，再加上最近烂尾这新闻又吓到了潜在购房群体再次延缓的新购买力进场的速度，这条路指望不上。
这两天各地的购房补贴，税费减免，组织机关事业单位团购买房，10%分期首付等等想尽办法恢复购买力的操作，不就是想扭转这个趋势么
但你这甜头是不是给的太少了？我不买兰博基尼是因为我缺那2000元的优惠券吗？
补贴总房款的1%？契税减免个50%？这点补贴和总房价相比怕是还不够塞牙缝，10%分期首付倒是把杠杆加上去了，但是房价没降低，该多少钱还是多少钱。
指望这种政策推动购买力，差不多属于一种美好的幻想。
购买力这边指望不上，就得靠银行和其他金融机构给房企输血。
就现在房企这个债务压顶的形式，就目前新房这个销售速度，就现在这个地价的萎靡状态，哪一个因素都不支撑房价上行，没了房价上行，市场怎么可能恢复信心？购买力怎么能乖乖进场？
在看不到购买力进场的情况下，指望银行等金融机构继续大把的给房企信贷资源，除非有来此上层的压力，不然几乎不可能。
“ 你房企造的的房子都没客户买了，还想借钱？我银行也不是冤大头啊”！
造血输血都不能指望的情况下，能不能让地方上的财政兜底？
说实话这条路更别想了，别说以前没有兜底的先例，就当下在疫情后减税降费的背景下，地方上刺激经济的支出在加大而财政收入却在减少，TD财政对于地方上从来没有像今天这么重要过，而上半年国有土地出让收入同比却下降了31.4%，DF财政已经有点捉襟见肘的意思了。
这就不提今年为了刺激经济而在地方上再次推动的大基建了，哪哪都是花钱的地方，这节骨眼上让地方上兜底烂尾楼？怕是有心也无力。
既然钱不好搞，那指望新的监管政策杜绝烂尾难度就不会小，所以还得想想其他不太“靠谱”的办法。
第一， 让房企大幅度的降价，以降价换取购买力的青睐，别管赚不赚钱先让债务能正常滚动，别把烂尾楼给逼出来再说，但这样不就直接打破了房价预期了么？
最近一些地方上的限跌令为什么又陆续出台？不就是为了维持房价预期么？现在市场信心本就在消失，房企再来个大幅降价，那接下来新房上涨几乎就成了泡影，地方上的土地也就别再想卖个好价钱了。
上个星期广东中山才出台了文件，要求房价每次降幅不准超过5%，且调整价格的时间间隔不能少于3个月。
这种类似于离婚冷静期的能苟活一天算一天的操作，不就是为了尽量拖住房企降价的脚步么？
所以短时间内大幅降价以次换取回款这事，房企想做地方上也不会允许。
你这不是砸地方上财政的的饭碗么 。
既然第一个方法不行，那就得来第二个，让银行吃瘪，房企烂尾了银行把锅背起来。
这想法听起来挺好，但是实施起来的难度也是不小。
绝大部分银行是按照规定已经把贷款资金打入了监管账户，但回头开发商拿着房管局资金监管科的一纸批文，银行不放钱都不行 。
就像郑州银行回应康桥玖玺园业主质疑预售资金监管问题时的回复一样。
“ 我们银行是听招呼干活 ”。
你房企拿来了房管局的手续齐全盖了红章的文件，我们就把钱给你转出去，至于转出后钱到哪了干什么了和我们银行无关。
皮球又被“合理”的踢走了。
在这种有合法手续要求转走预售资金的情况下，再想让银行硬背这口大锅，就有点难了。
有人会说你银行也有一部分监管的责任啊，比如到施工现场进行勘验进度等等。
我觉得吧这个就别纠结了，都是在这地方生活了几十年的人了，有些东西是个什么样的运作方式大家都心知肚明，就别在这装什么外宾了。
至于说出手续的那边，你怎么去监管，负责人怎么去负责？是警告处分还是罚酒三杯？我想这就不是我们该讨论的东西了。
所以现在的问题是，不管是官媒还是各地出台的新政，现在几乎都是强调新的监管政策的可靠性和全面性，但是压根不提钱从哪来的这个问题。
排除掉监管新政的因素，如果钱的问题不解决，那么已经烂尾的可能得接着烂，没有烂尾的可能会开始烂。
还好，银保监会在7月17号接受《中国银行保险报》的采访时说会根据实际的具体情况做好信贷投放的准备，以此推动烂尾项目的复工复产，达到保交楼的效果 。
如果，我是说如果银监会这话真的能落实到下面的商业银行，那钱可能就真的要来了。
根据银保监会这个信号，我大胆的猜测一下接下来可能会出现的一些措施。
首先，下面的商业银行“可能”会听话的给房企再投放一笔信贷，好歹让把烂尾楼的工程给做完，至于能放多少不好说。
其次，继续让商业银行背锅，免除一定时间内烂尾业主的还款的利息，甚至一段时间内可以停止还款，直到烂尾完工，安抚一下业主躁动的情绪。
最后配合新的资金监管新政，把银行放给房企的钱看死盯紧，保证全部用在烂尾的复工复产，其他债务以后再说。
这一点必须做到，不然以现在房企的尿性，拿到了钱绝对是第一时间去偿还快到期的债务，而不是去复工烂尾楼，至于其他房企眼看有银行兜底，大概率可能会直接摆烂等着银行的信贷投喂。
反正都大家怕我爆了，我就等着你们来拉我一把好了。
假设真的能这样搞，那就是要把已经快爆的债务泡沫又打上补丁且吹大了一波，给将死的房企再强行注入一回新鲜的血液。
没办法，现在爆了谁也受不了，只能先继续稳着再说。
毕竟危机是当下的，而债务是未来的，以更多的债务把问题继续推后，用时间换空间，至于未来这堆积如山的债务怎么办，那就得看后人的智慧了 。
我们用颇具凯恩斯主义风格的管理方式，控制住“市场经济”下产生的楼市这头猛兽太久了，现在这头猛兽终于开始不受控制的反噬回来。
一个良好的愿望吧，但愿这次各地的资金监管新政，能落实到位，执行到位，配合银保监会可能让下面银行出血的操作，尽可能的遏制更多烂尾的出现，让楼市链条里最卑微的业主们有一个本该属于自己的家 。
至于有些媒体说的什么针对预售资金采用谁审批谁负责的这种场面话，还是算了。
真烂尾了，谁能负起这个责？能怎样负责？
《大明王朝1566》里赵贞吉说过一句话：“再苦一苦X姓，骂名我来担”。
希望这种看似诚恳实则毫无意义的表态，不要作为楼市烂尾里最后所谓负责人兜底的发言 。
就这样吧。
