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大家好，我是地产高富帅。
在后疫情时代的这两年，随着消费市场的逐渐回暖，商业地产领域也开始逐渐复苏， 大家对于消费购物，旅游生活似乎更有追求，有钱尽快花成为很多年轻人的生活方式。
随着国内几大商业巨头的迅速发展，在轻资产为主导的这两年， 不管是传统的四大巨头：万达，龙湖，华润，新城，还是一些港资商业顶流 ，都在这一两年时间得到迅速发展。
在很多房企住宅板块急速收缩的背后，其资产运营板块依然还是非常活跃，比如早期一些暴雷房企： 旭辉集团旗下的旭辉商业，不管是运营面积还是其租金收益都取得了稳定的进步。
如今在商业物业上市公司体系里面， 不管是宝龙商业还是华润万象，在轻资产领域都有不小的突破 ，加上一些区域性商业平台：星盛商业，卓越商业等都呈现百花齐放局面。
央企板块，近期小编也独家得到一些重磅消息，前几天华润万象副总裁张芳履行港资房企瑞安， 还是上个月，中免集团分管商业副总裁何相国也正式离职，这次选择了创业赛道。
时间回到2000年，那时何相国还在百货业耕耘，在他的带领下，青岛阳光百货发展成为当地百货业的领头羊。
那时候的何相国已经考虑到提升百货的“体验性”功能了，他们曾将瑜伽等深受年轻人钟爱的时尚流行内容引入到百货当中。
当时国内第一个大型购物中心就是深圳罗湖华润万象城 ，也是中国购物中心的启蒙作品，或许也是何总真正在购物中心领域发力的开始。
在参观完华润万象城之后，何总见识到了购物中心的魅力， 2010年通过友人引荐加盟当时还处于发展时期的银泰集团，开始筹备自己操盘的第一家购物中心。
从2010年加盟银泰商业到掌舵银泰商业，何总用了10几年时间 ，杭州银泰城作为杭州市场最成功的购物中心，一战成名，2013年开业至今一直占据杭州商业C位。
何相国，作为前银泰商管集团的掌舵人，前银泰商管总裁兼事业一部总经理何相国，可以说是一手打造了银泰的一系列标杆项目，特别是在江浙市场。
其实说到银泰商业，很多人其实对这家商管集团并不是非常熟悉，由于走的路线一直都是精品路线，并没有在全国标准化的布局。
银泰商业集团旗下的银泰裕盛则凭借在奢侈品品牌中的强大影响力之地位， 在中国陆续开出in01（北京）、in88（北京）、in77（杭州）、in99（成都）4家高端零售运营项目。
可以说在杭州，商业的影响力来说，银泰绝对可以说是精品路线的鼻祖， 就算在龙湖天街与万象城面前，银泰出品也丝毫不慌，走的就是差异化路线。
何相国对于杭州商业发展功不可没，曾先后主导杭州城西银泰城和湖滨银泰in77两个项目。
2013年，何相国作为店总主导了杭州城西银泰城开业，这是银泰第一个四十万平方米的综合体，开业之际，客流之多，造成彼时城西一度拥堵， 根据《联商网》此前报道，何相国带领的城西银泰城用三年时间就创下了20亿的销售业绩。
2015年， 何相国接手杭州湖滨银泰in77，这也是杭州首家街区式购物中心 ，据悉，in77一共有五个区域，建筑面积23万方，其中租赁面积大概10万方，有600个品牌左右。
天下无不散之筵席，就在去年3月底，银泰商业集团迎来规模最大的组织调整。也迎来了一批银泰系高管离职变动， 包括前银泰商业集团招商总经理李一追，银泰商业招商助理总郑佩等。
2023.8月何相国正式加盟央企中免集团， 并担任副总裁并担任三亚项目的操盘手，这也是这几年较为流行的调整方式：超级民企跳槽超级央国企。
值得注意的是，也就在今年4月底， 中免集团旗下的中免投资也迎来一位重量级高管：前龙湖副总裁苏西振正式担任中免投资总经理 ，主持全面的商业地产开发业务。
中免集团本身就是国内最大的免税集团，旗下位于海南的多个免税综合体都是目前规模最大的大型商业项目，本身何总加盟央企还是值得关注的。
或许是何总对自己职业生涯的规划问题，这次回到杭州重新起航也是一个不错的选择，或许创业也是很多这个年龄段职业经理人最好的归宿吧。
去年何总离开银泰商业集团之后， 银泰也引荐了一位重量级外援：前宝龙商业浙江区域总洪飞加盟银泰商业担任集团副总裁。
值得一提的是， 洪飞本来就是银泰管培生出道，算是老人二进宫吧 ，这也说明银泰对于商业地产的人才培养还是非常出色的。
不出意外，这两位早期得力干将很有可能加盟何总的创业公司，小编也大致查了一下， 目前创业公司名字叫：杭州傲冠信息咨询有限公司。
其实说到目前商业地产格局来看，南北差距还是非常大的。华东+华南依然还是非常强势， 华北东北依然还是商业地产的敏感地带，未来很难有出圈的项目。
其实在整个商业地产江湖， 银泰商业虽然名气没有华润，龙湖，新城万达等巨头大，但是其为行业输送的优秀高管还是非常多的。
原浙江众安商业管理总经理胡旦文，原珠江投资集团不动产集团总裁吴镝，中骏商业集团总裁牛伟均来自银泰系高管。
也就在前天，万科商业事业部也迎来一系列组织调整， 卖掉多个商业资产的万科，或许仍然对商业赛道抱有希望，
今天就聊到这里，有什么想说的欢迎留言讨论。
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地产一品塘，80后 工科理工男 深漂18年18年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略产品运营发展，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步。
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中国商业地产行业年度发展报告：线上线下期待融合
全国工商联旗下全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德日前联合发布《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》，盘点2018年商业地产领域代表性事件，展望2019年行业发展趋势。 《报告》首席专家，全联房地产商会商业地产研究会会长王永平指出，当前消费市场最大的变化其实不是所谓的“升级”或“降级”，而是消费市场的明显分级对商业的运营创新提出了更高要求。 由于宏观经济影响，消费者消费更趋谨慎，加之商业自身创新不足，渠道分流更加明显，2019年业界的市场预期普遍下行，新项目的拓展更趋保守。 餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力，新零售的发展也不尽如人意，行业步入“无创新不商业”的新时期，亟须替代性创新业态与模式。 以阿里入股居然之家等为代表的线上线下融合，在完成了股权整合之后，将步入技术融合、运营融合与文化融合等多维深度融合阶段，新型数字化门店落地预计会继续加速，新零售可能出现更具先进性的商业模式，行业也面临重新洗牌的可能。 永辉超级物种的巨亏虽然引发对于新零售的一些担忧，对于新零售的盈利模式也有了更多的质疑，但是对于线上线下融合业界仍普遍抱持期待。 延伸阅读：2018年中国商业地产行业八大现象一、存量优质物业盘活，迎资产证券化热代表性事件：广州正佳广场、北京国瑞购物中心、北京合生汇等发行CMBS/类REITS产品关注理由：2018年商业资产交易空前活跃，一批标志性商业项目集中入市，商业资产证券化迎来新热潮。 9月，以广州正佳广场为标的物业的“广发恒进-正佳企业集团正佳广场资产支持专项计划”成功发行，总规模73亿元，成为2018年最大规模的CMBS。 此外，北京国瑞购物中心、北京哈德门广场、北京合生汇、北京世纪金源、苏州新建元邻里中心、深圳龙岗万科广场等众多优质物业成功获批或发行了证券化产品。 在房地产金融杠杆普遍过高的背景下，商业资产的证券化更具现实意义，同时也是中国商业地产走向国际化、规范化的重要标志。 二、大宗资产交易冷热不均，运营水平彰显资产价值代表性事件：世茂工三拍卖，北京盈科中心再易主关注理由：2018年年末，北京市场有两宗商业资产交易引人瞩目。 一宗是乐视控股所属的世茂工三资产拍卖案，12月初，阿里网站进行了预拍公告，评估价为32.89亿元，而起拍价仅为23.02亿元；而另一宗是盈科中心项目以105亿元高价成交，打破了北京商用物业交易金额记录。 这一冷一热的背后显示了资本市场对于资产运营价值的认可。 三、新零售叫好不叫座，线上线下期待融合代表性事件：超级物种亏损，盒马鲜生遭遇“标签门”，盒小马开放加盟，美团正式入局新零售关注理由：12月，“新零售先锋”超级物种主体公司永辉云创爆出累积总亏损达10亿之巨，以至于永辉宣布将其剥离出上市公司业务体系。 之前，盒马鲜生还被爆出修改食品保质期的“标签门事件”，以及迫不及待地推出盒小马加盟业务，京东7FRESH也对人事进行了洗牌，这些都让业界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。 尽管新零售先锋实验遇挫，但是，显然并未因此放弃商业创新的探索，巨亏的超级物种已表示依然会独立于上市公司继续发展。 美团将旗下生鲜超市品牌“掌鱼生鲜”升级为“小象生鲜”，同时还加快了拓店步伐。 京东7FRESH在经历人事重组之后再出发，渠道已经下沉至三四线城市。 新零售前行的脚步未停止，线上线下走向融合的期待依然存在。 四、实体商业加码数据智能，技术驱动运营成为共识代表性事件：凯德Next-Ten、宝龙创想实验室、海底捞无人餐厅诞生关注理由：以大悦城、印象城、爱琴海为代表的购物中心纷纷自建商业科技公司，有的还增设了首席技术官岗位，更加注重技术对商业运营的引领作用。 作为商业地产领跑者的凯德已经打造出商业新物种样板“来探Next-Ten”。 宝龙联合京东跨界打造“宝龙创想实验室”，对接新零售，业态涉及儿童、餐饮、超市、数码等，包罗生活细节，融合线上消费实现流量导入。 同时，宝龙还投资了可以广泛应用于购物中心、商业综合体、大型零售商、主题园区的共享跟随服务机器人。 海底捞的无人餐厅则已经成为网红打卡地。 实体商业从过去寄望于第三方科技公司提供服务，到如今纷纷自身投入研发商业数据化技术，表明了希望更好商业化应用的迫切愿望。 五、存量商业纷纷升级改造 城市更新创造新商机代表性事件：上海世茂广场、北京坊、深圳印力中心重张关注理由：2018年，一批城市更新商业项目亮丽重张。 位于北京前门核心地段的“北京坊”全面营业，无印良品体验酒店、星巴克甄选旗舰店、Page One旗舰店等众多创新业态亮相，颠覆了多年来消费者对于前门商业的落后陈旧印象。 9月，世茂集团旗下上海世茂广场重新开业，强烈的时尚感和创新性吸引了大量的年轻客人，改造前后业绩翻番，冰火两重天。 2018年，同时有多宗具有影响力的更新项目被交易。 大悦城在北京收购了大兴火神庙项目，决定将其改造为新产品线“大悦春风里”。 凯德则以128亿高价收购了上海最高双子塔，计划打造上海第三座来福士。 由于增量商业开发成本越来越大、周期越来越长、区位越来越偏，存量商业的更新改造正成为新的商机。 六、商业地产投资总体过热，核心地段仍受追捧代表性事件：恒隆等主流商业地产商竞价杭州最贵商业地块关注理由：5月，著名商业地产开发商香港恒隆地产以107.3亿的价格、118%的高溢价率，摘得杭州核心商业区杭州大厦旁百井坊地块，杭州将迎来首个恒隆广场。 竞买当天，除恒隆之外，参加竞买的还有华润新鸿基、阿里城投、新世界、九龙仓、银泰知名地产公司，而且竞争一度陷入白热化。 在商业地产普遍投资过剩的大背景下，杭州这一商业地块的拍卖之所以受到如此追捧，并不意味着商业地产投资热的复燃，主要是基于项目在城市量级与区位上的个案优势，核心地段商业抗跌性好的传统投资理念依然被认可。 七、消费降级争论四起，商业潜力重在激活代表性事件：拼多多上市、阿里入股汇通达关注理由：“农村包围城市”的拼多多7月在美国上市，取得了商业上的巨大成功，实体商业中不少人将其成功归结于经济下行下的所谓“消费降级”。 事实上，从国家商务部等权威部门发布的报告显示，消费升级的趋势已经不可逆转。 拼多多的成功更大程度上是通过移动互联网平台形成了底层消费的集聚和升级。 此外，面向小城镇的电商平台汇通达也获得阿里45亿元投资。 电商平台的下沉不仅激活了中小城市巨大的消费潜力，而且也提振了中小城市实体商业发展信心。 八、购物中心招商难现象突出代表性事件：广州K11、长沙IFS、昆明大悦城、厦门华润万象城等项目如期开业关注理由：多年来商业地产大步发展，导致购物中心竞争过度，再加之受宏观经济形势下行影响，许多品牌承租能力下降，新项目普遍面临招商难、资金难、开业难，即使是一线城市和大型央企也遇到了同样问题。 根据2018年抽样数据，体量5万平方米以上购物中心实际如期开业数量不足6成。 而万达、华润、印力、大悦城、龙湖等知名商业地产商则凭借品牌声誉、专业团队，以及资金优势等综合实力，无论是自营、自建，或者委管项目，都实现了如期开业，其中一些项目还成为当地商业升级的新标杆。
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万达的成功商业营运模式与实践的商业模式有什么特点？从哪里可以更多的了解到万达的商业模式？
《商业地产学万达》序言商业地产学万达，做人要学王健林！ 王健林先生是行伍出身，万达集团是王健林先生一手缔造的中国著名房地产企业。 研究万达商业地产的发展路径，我们就会明白——什么是战略？什么是战术？什么是静如处子？什么是动如脱兔？什么是组织执行力？什么是企业文化？……一直以来，万达商业地产的发展都被蒙上了一层神秘的面纱。 一方面，在全国它不断地攻城掠地，一条条城市主干道上的“一座万达广场，一座城市中心”广告提示着这家企业的全国性存在。 另一方面，人们又一直无法想像这是一家怎样的企业，为什么能够在18个月的时间里建造一座当地开发商8年都无法建成的大型购物中心，并且能够保证这座购物中心能从拿地开始的18个月内建成开业，实现商场的可持续运营并走向成功。 这是一家怎样的企业，它们在运作着一种怎样的、可怕的商业模式？对此，我却在更大程度上把它理解成一场战争。 一位孤独的将军，带领着一群并不特别的士兵。 在群雄割据、诸候混战的中国房地产市场里，指着一条并不宽广的道路。 将军说：“往这个方向走，我们会走到天堂”，但是，将军的话在当时并没有激起很大的反响，诸候们表情漠然，不为所动。 然后，将军带领着他的士兵们开始了孤独的长征，一路披荆斩棘，开路搭桥，克服了常人难以想像的困难。 此间，很多原来的诸候们早已功成名就，加官晋爵，但将军仍在征途，身心疲惫。 谁也没有想到的是，将军的这一个决定，却是一个被16年的时间证明的正确的决定。 因为当中国房地产从最初的混沌状态发展到今日竞争白热化、利益边缘化的时候，将军的一路征伐却享受到了中国城市化发展的最大成果，而一条原本并不宽广的道路，却随着时势的发展被证明是中国房地产真正的黄金大道！这个将军就是王健林先生。 他所带的团队就是万达集团。 他所指着的道路就是商业地产。 所以，我们要——商业地产学万达，做人要学王健林！何以打造百年企业？ 在中国，无数多的企业提出了打造百年企业的口号，但我认为，绝大多数的企业都是在痴人说梦话。 他们既没有能力，也没有文化去实现这样的愿景。 他们唯一有的，就是看上去有很多钱。 钱多就代表着能打造百年企业吗？我的答案是否定的。 在短时间里巨量的财富聚集同样可以在短时间里灰飞烟灭，因为在短时间里巨量的财富聚集证明你是机会主义者，机会主义者是带有偶然性的，没有人可以成为永远的机会主义赢家，永远的赢家只能依靠企业的实力和文化。 万达和万科可以进行一番对比，因为万达是中国商业地产的领头羊，而万科是中国住宅地产的领头羊。 万达的创始人是王健林，万科的创始人是王石。 王石是中国房地产业曝光度最高的名人，这与万科住宅地产销售量多年排名中国第一有关。 但是，在性格上分析，我却认为王石像一位行吟的诗人。 他睿智机敏，开明豁达，知人善用，但是最终他却只是今天万科的一个符号，一个形象代言人。 如果从中国古代人物性格分析，王石具有的是中国古代的士大夫情怀，以“穷则独善其身，达则兼济天下”作为座右铭，时而指点江山，时而纵情山野，在中国房地产发展历程中留下了他的个性印记。 但是，王健林却是一位军人，他没有王石洒脱，他执行的是目标、任务和达成胜利的使命。 因此，从性格上分析，王健林富有远见、个性坚忍，并且始终保持着队伍的控制力和领导力，直至获得胜利。 王健林就是一位将军，从容淡定，以“但使龙城飞将在，不教胡马度阴山”的使命和襟怀开创了中国房地产的全新格局，让人钦佩！对比王健林和王石，站在企业家的角度上，我认为王健林更值得学习。 万达集团也提出了“百年企业”的口号，相对于国内众多提出“百年企业”口号的企业来说，我觉得万达集团的“百年企业”目标更加可信，或者更有实现的可能，原因就在于：万达集团是一个有梦想和有使命感的企业。 历史以来，金钱的多少并不可以造就基业长青的企业，但是梦想和使命感可以造就基业长青的企业；万达集团是一个具有战略目标和良好执行能力的企业。 大多数的企业一直过于追求短期的经营目标，而忽视了长远的企业发展规划，万达集团过往的发展历程告诉我们，他们能够在战略目标和执行能力之间取得良好的平衡；所谓百年企业，并不是一句口号而已，“古之成大事者，不唯有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。 若志不强毅，徒碌碌滞于俗，默默束于情，永窜伏于凡庸，不免于下流矣！”——对于现实当中的中国企业，太多的企业把短期的逐利视为唯一的目标，而我认为，评价一个百年企业，评价一个优秀企业家，其最高标准应当是使命达成——企业价值实现和社会价值实现，目标的实现比赚到了多少钱其实更为重要。 工业学大庆，农业学大寨，商业地产学万达！ 中国人民一直是一个善于学习的民族，从孔子的“学而时习之，不亦乐乎”，到近代的“师夷长技以制夷”，到现代中国出现的“工业学大庆，农业学大寨”，我们一直在不停地学习，学习先进经验，学以致用。 那么，我们学习万达的经验是为了什么？虽然本书是一相深入地分析万达的发展路径、商业模式的书，但是从另一个层面分析，我认为本书并不完全是一本专业书藉，也是一本励志书藉，它所激励的对象是当代企业家或想成为企业家的群体。 万达的商业地产发展历程告诉我们，如果你想要达到一个目标，你应当有一个长远的规划，然后要坚定地去做。 不管这条路上有多少崎岖坎坷，你也不要放弃自己的信念，即使在这条路上只有你一个人，你也不要感到孤单，不要感到害怕，因为只要你的选择是对的，即使你无人陪伴，也可以抵达胜利的彼岸。 国外的励志书藉太多了，但它们的成长方式离我们很遥远，但是万达就在你身边，王健林就是一个活生生的偶像。 他不仅是一位商人，一位企业家，同时是全国政协常委，全国工商联副主席，他真正是一个励志型的偶像。 学习万达，学习王健林——这样一种现象的产生同时能让我们从华丽、短视的企业发展方式中产生反思，认识到何谓企业发展之本？江南春、喻颖正……他们是企业家吗？不可否认，他们从企业的上市、套现中赚到了不少钱，但是他们的企业呢，他们的企业文化呢，他们的心中还有梦想么，他们的脑海中还有火花么？如果心中已无火花、激情和梦想，那我认为他们的企业家角色事实上已经“死了”，在这种层面上来理解，我不认为他们是企业家，我认为他们只是生意人。 所谓生意人，就是以赚钱为唯一目的。 就像卖菜的，2元一斤批发来的菜，4元一斤卖出去，卖完了，赚到钱，交易完成，然后就可以回家了。 回到家以后，他们还是菜农。 但企业家应当是有梦想、责任感和使命感的，就像是万达的发展轨迹对中国城市发展所做的贡献，过往已经成功，并且仍将持续发展下去。 王健林不仅要赚钱，而且要让梦想延续，让这家企业的发展能散发出更大的光芒，在中国经济发展和社会进步的过程中留下他们的印记和贡献。 而这，就是我认为生意人和企业家的区别。 学习万达，学习王健林，事实上是本书想完成的一种励志导向，这也许是我个人的一种想法，并不被很多人所认可，但是，我认为接受我的这种观点的人会越来越多的。 以上观点，与朋友们共勉。 ：段宏斌
