广州全面取消住房限购，加上“降存量房贷利率”等积极信号的共同作用，广州楼市慢慢火起来了。 南方日报记者 梁文祥 摄
“调了，房贷利率从4.2%降到了3.9%。”10月25日，存量房贷利率调整如期而至。南都湾财社记者搜索社交媒体平台发现，已有不少网友晒出存量房贷利率下调的截图。从昨日起，大部分存量房贷将完成批量调整。部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计于10月31日前完成。据测算，本次批量调整存量房贷利率将惠及广东省717万户家庭，平均每年减少家庭的利息支出约290亿元，减少单个家庭的年利息支出约4045元。
仅涉及商业性住房贷款
此次利率批量调整仅涉及商业性个人住房贷款(即通常所说的“商贷”)，不涉及公积金贷款；调整的仅为浮动利率计价方式下的利率加点部分，不涉及LPR，不同借款人利率在批量调整后仍会有所差异。本次批量调整大多数借款人无需额外提交申请，目前已经可以通过银行的手机银行App等查看最新利率情况。
符合条件的存量房贷利率在LPR基础上的加点幅度将调整至“减30个基点”，预计存量房贷利率平均下降0.5个百分点左右，总体上，将节省全国借款人利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿人口。
每月少还190.84元
广州市民陈先生向记者表示，其于2021年买房，贷款总额为110万元，购房时5年期以上LPR为4.2%。此次存量房贷利率调整后，利率降至3.9%(LPR-30BP)，以30年期、等额本息来计算，每月少还190.84元，利息总额减少6.87万元。
此前，多家商业银行公告，10月25日起，将对存量个人房贷利率进行批量调整。除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。同时明确，存量房贷利率调整将由银行统一进行批量调整，不需要客户提出申请。
批量调整后有差别
据悉，由于此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日，并且不同客户贷款重定价日不同，贷款利率在批量调整时可能未重定价，贷款采用的5年期以上LPR值有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。
10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期LPR，5年期以上LPR为3.6%，较上月下降25BP，这也是自2015年10月24日以来力度最大的一次降息。LPR下调，也意味着存量房贷利率也有望进一步下调，到了贷款重定价日，房贷利率可降至3.3%。
释疑
为啥下调幅度没别人多?
尽管这次统一将存量房贷利率下调至LPR-30BP(除贷款在北京/上海/深圳等地区且为二套房贷款和低于LPR-30BP的情形外)，但每个人的房贷利率却并不一样。
出现这种状况的主要原因是重定价日。有的人贷款重定价日是每年1月1日，有的人则是贷款发放日。
目前，贷款采用的5年期以上LPR值(定价基准)有四种可能。重定价日为每年1月1日以及每年11月1日至次年2月19日，则执行LPR值为4.2%。本次调整后，存量房贷利率将调整为3.9%。等下个重定价日时，若期间LPR未变化，则存量房贷利率还会跟随LPR调整进一步下调至3.30%。
重定价日为每年2月20日至7月21日，则执行LPR值为3.95%。本次调整后，存量房贷利率调整为3.65%。等到下个重定价日时，房贷利率会变为最新的LPR-30BP。
重定价日为每年7月22日至10月20日，则执行LPR值为3.85%。本次调整后，存量房贷利率调整为3.55%。等到下个重定价日时，房贷利率会变为最新的LPR-30BP。
如果重定价日为每年10月21日至10月31日，则执行LPR值为3.60%。本次调整后，存量房贷利率调整为3.30%。这部分人也是最早能享受到存量房贷利率下调和今年LPR下降优惠的。
需要注意的是，以上测算均为存量房贷利率调整时间在10月31日，如果调整时间为10月25日，而重定价日在10月26日至10月31日，其在10月25日执行的LPR值为4.2%，之后重定价日时LPR调整为最新的3.6%。
为何自己的房贷利率没降?
有部分借款人反映，自己的存量房贷利率还没降。不要着急，这是因为银行调整的节奏不同。中国人民银行副行长陶玲10月17日介绍，预计大部分存量房贷将在10月25日完成批量调整，部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计会在10月31日前全部完成。
为何本月月供反而多了?
据多位购房者反馈，调整后，其10月的月供比之前多了。实际上，这种情况只发生在还款方式为等额本息的贷款上。
招联首席研究员董希淼表示，还款方式为“等额本息”，利率不变时，每月还款本息相同，其中本金会逐渐增加，利息会逐渐减少。当利率下调后，按照新利率计算当期还款本金，按新旧利率所占天数分段计算当期利息，重新计算的本金会上升，如果本金上升超过利息下降，调整后当期还款本息就会上升。
某银行个贷部门相关负责人介绍，对于等额本息还款方式，利率越低，月还款额越少，但首月还款额中的本金会越多。当月应还利息采用分段计息，如利率下降，当月利率调整前的计息利率不变，当月利率调整后的计息利率下降，当月总的应还利息会减少。
“当利率下降时，如当月减少的应还利息小于当月增加的应还本金，当月总的还款额会增加；如当月减少的应还利息等于当月增加的应还本金，当月总的还款额不变；如当月减少的应还利息大于当月增加的应还本金，当月总的还款额会减少。”该负责人说。
等到下个月全部还款月采用新利率后，月供就会大幅减少。具体情况以贷款行公布的情况为准。
以后还有调整的可能吗?
此前央行公告中还包括11月1日起借款人可与银行协商约定重定价周期、新发贷款与存量贷款偏离达到一定幅度时可与银行协商置换存量贷款等方面。
这也就意味着，房贷利率重定价日周期最短为一年的限制被取消。自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的商贷借款人可以与银行协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整将为最近一个月LPR利率。
与此同时，若存量房贷与新发房贷利差较大，借款人也可以与银行协商新发浮动利率商贷来置换存量贷款，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整。
影响
提振市场信心支持消费和投资
就具体个人、家庭而言，房贷利息减少带来可支配收入实实在在的增加。还款压力减少，借款人可支配收入增加，可用于满足更广泛的消费需求。
特别是对年轻家庭来说，能够缓解支出压力，增强消费信心。对个体工商户，贷款成本的降低还能够为经营提供更加充裕的现金流，节省下来的资金有利于促进扩大经营规模。
存量房贷利率下降后，购房者对买房后新老房贷利差继续拉大的担忧有所减轻，有助于释放刚性购房需求，支持房地产市场平稳健康发展。
市场人士认为，近期房地产支持政策组合提振居民购房预期，叠加各地政府积极实施因城施策，房地产市场出现一定筑底止跌迹象。
采写:南都·湾财社记者 彭乐怡 徐劲聪
综合中新经纬、中新社、21世纪经济报道
