【导读】存量房贷利率降了！专家称，提前还贷现象得到有效缓解
中国基金报记者 马嘉昕
10月25日，存量房贷利率批量调整正式落地！据悉，截至今日上午，国有六大银行、浙商银行等多家银行的房贷客户均能通过贷款银行的指定渠道，查询到房贷利率调整结果。
在业内看来，随着存量房贷利率调降，提前还贷压力将得到较大缓解。有专家建议，对于购房者来讲，如果投资理财收益能够覆盖贷款成本，则建议综合评估再决定是否提前还贷。
存量房贷利率批量完成调整
多位购房者对记者表示，今天一早打开贷款银行的房贷利率界面，便发现房贷利率已经下调。
”之前我的房贷利率是LPR-20bp为4%，今天上午查阅发现已经自动降至3.9%，调整后为LPR-30bp。”一位江苏购房者对记者表示，虽然调降不多，但还是感到非常开心，差不多每月能节省几十块钱。“这次是对LPR加点调降，现在更期待贷款重新定价日的LPR利率调整。”
一位前期在北京五环内购买二套房的吴鹏（化名）在朋友圈和社交媒体上分享其房贷利率调降的信息。他感慨“之前房子买在高点，当时房贷利率为LPR+60bp，现在降至LPR+5bp，一下子减少55bp，每月能少好几千元，莫名轻松不少，真是感谢政策利好”。
本次对存量房贷利率调整为银行统一操作，绝大多数借款人不需要到银行网点，以及无需主动在网银操作。同时，根据地域、区域以及购房套数等不同，银行对LPR的加点调降幅度也略有区别。例如，在北京、上海、深圳等地区的首套房，房贷利率调降后为LPR-30bp；在北京、上海内环等区域的二套房，调降后利率为LPR-5bp，外环区域为LPR-25bp。
整体来看，当前多数银行已经于10月25日完成对符合条件的存量房贷利率批量集中调整，将加点幅度高于-30bp的存量房贷利率调整到不低于此基点。同时，部分中小银行完成调整时间虽然可能略晚些，但总体调降节点预计在10月31日前完成。
提前还贷压力有所缓解
在业内看来，随着存量房贷利率下调，提前还贷压力将有所缓解，有助于释放消费动能。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，存量房贷利率下调后，提前还贷的必要性进一步下降。而对于购房者来讲，如果投资理财收益能够覆盖贷款成本，则建议综合评估再决定。
对于是否还会选择提前还贷，上述购房者普遍表示大概率会减缓节奏。吴鹏表示：“以前我的房贷利率为4.8%，与新发放的贷款利率形成不小价差，心里难免会有些不平衡，每攒些钱就将贷款提前还些，特别是在市场上也很少能找到利率高达4%以上的理财产品做对冲。”
“存量房贷利率调降后，还贷压力减少很多。特别是近期股市也有所好转，可能会减缓还贷节奏，将剩余资金留存些，看有没有更好的投资机会，或者买些东西改善生活。”吴鹏称。
展望未来LPR报价利率走势，多数业内人士认为，未来LPR利率仍会持续下行，甚至可能将普遍处于3%以下。正信期货首席经济学家蒲祖林表示，在2021年之前，购房者的房贷利率普遍较高，显然提前还贷对比理财收益相对更划算。但目前，房贷利率再次普调后，对比10年期国债收益率，已经处于2019年以来的低位，利差仅约为1.41%。
“通过合理调整存量房贷利率，降低居民按揭月供或负债压力，有助于释放消费动能。”光大银行金融市场部宏观组研究员周茂华也对记者表示，虽然短期调降银行存量房贷利率会给银行净息差带来一定影响，但从中长期看，房贷利率调降，有助于稳定银行房贷业务，促进房地产和经济复苏，对整体的盈利前景改善有益。
同时，肖文晓还提醒，提前还贷都只有在贷款早期才有节省利息的意义。“当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，大部分利息已支付了”。
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lpr再下调,存量房贷用户还不开心?提前还贷还会持续吗?
LPR再下调，存量房贷用户心情复杂，提前还贷现象可能会持续但趋势渐缓。 LPR的下调通常意味着新贷款的成本降低，这本应是一个好消息。 然而，对于已经签订了固定利率或较高利率存量房贷的用户来说，他们无法立即享受到新利率带来的好处。 这种利率的“倒挂”现象，让不少存量房贷用户感到不公平和焦虑，因此他们的反应并不都是欢欣鼓舞。 提前还贷的现象在这种情况下可能会持续存在。 一方面，对于那些手头有闲钱、又找不到更高收益投资渠道的人来说，提前还贷可以减少利息支出，相当于一种稳健的“投资”。 另一方面，一些用户可能出于对未来收入不确定性的担忧，选择减轻未来的债务负担。 然而，随着LPR的下调逐渐传导到整个贷款市场，以及银行对于提前还贷可能收取的违约金或手续费等规定，提前还贷的热潮可能会逐渐趋于平缓。 举个例子来说明，假设某用户在LPR较高时签订了一笔房贷，年利率为5%，而现在LPR下调后，新贷款的年利率可能降至4%。 这意味着新用户以更低的成本获得了贷款，而该存量用户仍需按原利率支付利息。 这种差异会导致该用户考虑提前还贷，以减少利息差带来的损失。 但如果银行对提前还贷设置了障碍，或者用户找到了其他更高收益的投资方式，他们可能会重新权衡提前还贷的决策。 综上所述，LPR的下调虽然对整个贷款市场来说是利好的消息，但对于存量房贷用户而言，其影响是复杂且多面的。 提前还贷的行为在这种背景下可能会持续一段时间，但随着市场环境的不断变化和用户个人情况的差异，这一趋势最终会趋于稳定。
为什么提前还房贷情况减少了
为什么提前还房贷的情况减少了？
随着金融市场的持续调整与优化，提前还房贷的现象正逐渐减少。 这一变化的背后，直接原因是存量住房贷款利率的下调。 这一政策调整缩小了与新客户房贷的息差，显著减轻了居民的利息负担。 在这种情境下，居民不再急需通过提前还贷来减少利息支出。
提前还贷情况减少的意义何在？
1. 政策效果的体现：央行决策层提出的“降低存量房地产利率，居民利息负担将有效减小”的策略，不仅展示了政策减轻居民负担的决心，也标志着金融结构优化的进展。 提前还贷的减少，反映了居民对于未来经济和房地产市场的稳定预期。 这表示居民更愿意保持现有的贷款余额，以获得更多的资金流动性，这对于金融市场的稳健发展具有积极的推动作用。
2. 个人财务与消费信心的提升：减少提前还贷的行为也有助于优化个人资产负债表，增强消费能力和消费信心。 这一变化将进一步推动经济复苏，刺激市场需求与活力。
金融体系如何应对并采取了哪些积极措施？
在面对经济形势变化时，金融体系展现出了积极的应对措施。 这些措施包括但不限于降低贷款利率、提供更多的贷款便利以及优化信贷结构等。 这些策略的实施，旨在提高货币和信贷的流动性，降低实体经济的融资成本，从而助力经济增长。 目前，货币信贷保持较快增速，与国民经济恢复和总体回升向好的经济形势相适应。
未来的政策方向与预期效果是怎样的？
中国人民银行表示，未来将进一步与财政、产业政策密切配合，加强预期引导，提升金融支持效率。 这表明央行正致力于创造适宜的货币金融环境，以支持实体经济有效需求、推动物价温和回升并增强整体经济活力。 通过密切监控金融政策效果，央行将不断优化金融资源配置，引导市场朝着更加健康和可持续的方向发展。
综上，提前还房贷情况的减少是多方面因素共同作用的结果，反映了金融政策在优化居民负债结构、增强市场信心方面的积极作用。 随着政策的进一步调整和优化，预计金融市场将更为稳健，个人资产负债表将进一步完善，消费信心将进一步提升，为经济持续复苏奠定坚实基础。
存量房贷利率下调有什么好处
存量房贷利率下调的好处有哪些？
一、降低房贷成本，减少负债风险
对于广大购房者而言，存量房贷利率的下降无疑是一大利好。 这一政策的实施，意味着每月需还的贷款金额将有所减少，从而有效地降低了购房者的负债压力。 以贷款金额为500万、贷款期限为30年的家庭为例，若存量房贷利率下降1%，每月还款金额将节省约470元，总计可减轻约17.1万元的还款负担。 这无疑为购房者带来了实实在在的经济实惠，对其生活质量和财务压力产生积极的影响。
二、激发购房需求，提振房地产市场
存量房贷利率的下降，不仅为购房者带来了实惠，更对房地产市场产生积极的推动作用。 随着利率的下降，购房者的还款压力得到减轻，这使得潜在的购房需求逐渐升温。 这一趋势将刺激房地产开发商加大推盘力度，增加新房供应，进一步促进土地交易活动。 同时，利率下调也有利于二手房市场的流通，改善市场供求关系，提高房屋入住率，为整个房地产市场的繁荣发展提供助力。
三、促进行业发展，助力宏观经济
存量房贷利率下调的影响远不止于房地产领域，它还将对相关行业产生积极的连锁反应。 利率的下降将促进金融行业的业务发展，推动银行加大贷款投放力度，进而提升金融行业的资产规模和收益水平。 同时，随着房地产市场的回暖，与房地产紧密相关的产业链也将得到提振，包括建筑、装饰、建材等相关产业。 这无疑为整个宏观经济的发展注入了新的活力。
那么，存量房和商品房又有哪些区别呢？
存量房与商品房的区别
一、权属差异
存量房指的是已经存在的房屋，其产权归属已经明确；而商品房则是开发商新建的商品住房，其产权归属需要通过购房合同等方式来确定。
二、价格差异
存量房因房龄较长，可能涉及装修等后期投入，故其价格相对较低；而商品房作为新建房屋，装修等方面已完善，价格相对较高。
三、购买方式差异
购买存量房通常通过二手房交易市场或私人之间的转让；而购买商品房则主要通过与开发商或中介公司等进行交易。
四、房龄差异
存量房的房龄相对较长，可能存在老化、维修等问题；而商品房则为新建房屋，房龄较短。
五、质量差异
由于存量房可能有一定的使用历史，质量方面可能需要检修和维护；而商品房作为新建房屋，质量相对较好。
总之，存量房贷利率下调对于购房者、房地产市场以及相关行业来说都有积极的影响。 而了解存量房与商品房的区别，有助于购房者做出更明智的决策。
