@房财经 程姗
国庆节前，在中央针对房地产行业“止跌回稳”的定调下，国内出台了一系列最新的房地产新政。
人们久违的购买信心，似乎回来了。
近日，包括北京、深圳等一线城市，不仅二手房交易量有了大幅攀升，新盘项目也出现了久违的“哄抢”局面。
现在，这股楼市利好的春风，正在从内地吹向香港。
中断14年的购房移民
10月16日，香港行政区行政长官李家超发布了《行政长官2024年施政报告》。在历经3个多月的准备、听取9500份意见书后，他任上的第三份施政报告，推出了多项重磅措施。
其中，关于房地产新政，香港金管局将放宽住宅物业的按揭贷款条件，按揭成数上限一律调整至七成，供款与入息比率上限一律调整为五成。
香港楼市也将同内地一样，降低首付比例，对于购买第二套住宅的买家或投资者，将产生直接影响，并将吸引市场需求及外资重返香港物业市场。
如果说这项新政策只是追随内地步伐的话，对于香港豪宅市场，也将迎来重大利好——香港政府放宽了新投资移民计划的投资范围，允许移民者购买房产了。
从即日起，将允许新移民者投资住宅物业，成交价须为5000万港币或以上，而投资住宅房地产的金额，将计入新移民投资计划总额的上限是1000万港元。
香港新投资移民计划，自今年3月1日起正式实施，投资门槛为3000万港元，投资范围包括金融资产和非住宅地产。
而新政的优化，意味着符合条件的投资者，只要购买5000万港元或以上的住宅，其中1000万港元将计入到3000万港元移民门槛中，而针对金融投资的门槛，将降至1700万港元。
同时，新政提出自2025年3月1日起，通过申请人全资拥有的合资格私人公司的投资，可计入合资格投资金额内。
换句话说，以前只能通过个人投资移民，今后则可以通过个人持股100%的公司投资。这大大方便了投资者的操作难度。
要知道，香港上一次可购房移民的政策，需追溯到2010年10月14日之前。彼时，为了遏制香港楼市炒作，港府叫停了计划内房产投资。
如今，尘封了14年之久后，对内地符合条件的高净投资者而言，买房移民香港的梦想，再次照进了现实。
内资在港豪宅的春天
不仅如此，新政的实施，无疑也有助于推动香港豪宅今后的销量。而这个利好，也来到了内资项目身上。
有资料统计，目前香港在售的住宅房产约有4.1万套，其中标价在5000万港元以上的住宅房产约846套，占整体在售房源的2%。
在这2%中，也包括了内资房企的优质豪宅项目。其中，凯玥当属佼佼者。
该项目于2019年由龙光集团与合景泰富联合开发，其背山面海，坐北朝南，是香港罕有的国际级度假式海景豪宅项目。
凯玥共有6座住宅大楼，提供295伙入室海景分层现房大宅，标准分层套内实用面积，由1393-3635方呎不等，户型分为3房2套至4房4套；层高3.5米，每户享有独立私家电梯间。另设顶层复式、大平层以及平台花园等特色户型，实用面积为1340-9663方呎不等。
在寸金寸土的香港，能户户向南、面朝大海的豪宅并不多见。但凯玥正是其中之一，它不仅拥有绝佳的新港岛南区地理位置，配套设施也堪称顶级。
拥有国际知名设计师Yabu Pushelberg设计的近3万方呎豪华住客会所，以及日本知名禅园设计师枡野俊明设计的超5.5万方呎户外园林，这个规模，在整个香港岛都属罕见。
事实上，从香港政府一季度中后期宣布全面撤辣后，4到6月第二季度期间，凯玥以突围的势态推出促销策略，在5000万港元以上的住宅房产在当季的总销售套数100中占了17套，占当中约17%。
而现在，随着港府新投资移民计划的放宽，类似凯玥这样由内资房企开发的顶级豪宅项目，也将迎来花开的新春。
在泰国买房投资靠谱吗？
投资要看时机。 比如北京买房这件事，十年前随便买无脑买，然而2017年的现在，如果不是刚需，不推荐买。 投资要看资金实力。 能玩得起几百万投资的人去看几十万的项目，投资出发点和风险承受能力，和那些手上只有几十万或者十几万的人不一样。 毕竟前者叫资产配置，后者叫all in。 投资要看个人情况。 尤其是买房置业，不是纯粹的数字游戏，有一个房子需要你去定期维护、打理，后续房子该如何处理，都是问题。 所以，我说的“不推荐在泰国买房”，仅仅是把我的思考分享出来，但每个人的情况都不一样，仅供参考。 1泰国房产入门在国外买房子，一是为了进一步资产配置分散风险，二是觉得国内的房地产市场已经过了黄金十年（不要和大环境对着干），但东南亚指不定还有类似的机会，既可以赚房租也可以赚升值，看看还有没有什么便宜可捡。 泰国是东南亚第二大经济体、东盟中心，政治环境相对稳定，和我国的政治经济往来也很频繁，是在东南亚范围内很适合深入了解的一个国家。 在泰国，外国人可以购买泰国公寓总户数的49%以内，不可以购买别墅这种带土地的房产。 不过公寓也是永久产权，这个不用担心。 而且还有个好处，泰国的房子都是按实际使用面积计算的，也就是说，假设在泰国的一个100平公寓，实际房间里的可用面积加起来就是实实在在的100平方米，而不会像国内的开发商跟你说“啊这套房子的得房率大约是80%，还有20平是电梯和走廊的公摊面积……”还是泰国的算法更实在啊。 至于买房城市的选择，我主要研究了三个地方：曼谷、清迈、芭堤雅。 泰国地图芭堤雅是旅游区，人气很旺，但地产开发同样很旺。 从供需关系的角度看，现在供远大于需，这个一方面影响房产增值、一方面影响出租收益。 外加地段好的楼盘都开发得差不多了，现在能买的楼盘已经很偏了。 当然整个芭堤雅都没多大，怎么住都不算远。 然而想想自己出国玩，绝大部分人还是选择住在最热闹、服务设施最全的市中心不是吗？毕竟只住几天，交通方便、设施健全最重要。 总的来说，芭堤雅的房子消费价值大于投资价值。 芭堤雅夜景，还是美的啊清迈的情况和芭堤雅类似，整个城市的产业只有旅游业，而且淡旺季非常明显，淡季的时候房子很容易空置。 在曼谷和芭堤雅都有中介可以办理托管服务包租，但在清迈没有中介这么干，可见这个租金收入是多难保障了。 租金收入难保障，房价上涨又没有明显预期，对投资来说显然都不是好事。 不过清迈的确气候宜居，环境宜人，还有很多非常好的国际学校，房价也不贵，1~2万每平米的样子，从移民的角度倒是可以深入研究。 清迈街景。 老城的另外一种含义是经济不发达、基础设施欠缺、市中心房产老旧最后说说我详细了解的曼谷。 不管怎么说，曼谷毕竟是首都，曼谷的经济占泰国总量的44%，曼谷港承担着泰国90%的外贸，城市建设和基础设施都是泰国最好的，国际化程度也很高，欧美日韩的房产投资者也很多，当然，绝大多数中国人也是选择在曼谷买房。 从投资的角度，曼谷显然完胜芭堤雅和清迈。 曼谷城市很美啊2然而，并不推荐出手然而研究了下曼谷房产的行情，觉得……真的不太适合出手。 1）投资回报率在下滑曼谷现在的房价均价在3~4万人民币/平米，然而我仔细看了下，值得投资的区域已经涨到4~6万了，其中豪华公寓也有飙到10万以上的了。 曼谷市区这是曼谷城区图，大部分中国人买房主要集中在三个区：其中最核心的是中心隆披尼区，核心商业区、豪宅、曼谷地标等都在这个区，目前房价已经很高，最高房价已经12万人民币/平米了；是隆/沙吞区是金融中心还有使馆区，是曼谷老派的商业区，房价目前是4~5万人民币/平米素坤逸区是目前曼谷最大的商业CBD和住宅区，也是中国人买房子非常集中的地段，房价差不多也是另外，因为以上三个区房价也都涨上去了，而素坤逸外区整体房价还没那么贵，所以很多中国人开始在这里买房，但需要注意的是：这个区是2016年唯一房价有下降的区……如果在曼谷房价1~3万的时候买入，我觉得这个事还可以商量，然而这两年国内房产政策紧缩，大量资金跑向海外房产市场导致泰国房价涨幅过快（要知道，我们已经不是第一波在泰国买房的外国人了，日本人和香港人比我们跑得快），现在这个价格已经在高位了，如果想要获取大幅的房价升值……那您来得有点晚……前段时间我看上的公寓，宜家风，美爆了当然，海外置业比起房价上涨，更实际的收益其实是来自房租。 那么很可惜的是，曼谷的租售比在下降。 一方面是因为房价上涨太快，另一方面则是楼盘开发速度太快，但供需关系的变化并没有大幅改变，自然租金会受到影响。 图上我看中的这套公寓在比素坤逸区更靠北一点的地方（轨道交通沿线），70平约合人民币270万（约每平米3.8万），参考现在的租金均价，一个月出租6000元（都是用人民币计算的），那么租售比大约是1:450，就是用450个月可以回收房价成本，差不多要花38年——这个租售比已经和国内某些一线城市差不多了，没占什么便宜。 当然，如果自己把公寓挂在airbnb上运营会比委托出去拿到的租金多一些，但在泰国把公寓用于airbnb和短租是违法的。 虽然现实情况的确有中国人在泰国买房这么干，但是很容易被举报。 虽然很多地产广告里写曼谷租房的收益在8%左右，但根据最新的统计数据，2017年上半年曼谷的平均租房收益率在5.15%，也就是个银行理财的水平。 2）难以贷款，资金占用太多当然，也可能有人觉得38年以后回收成本，给子孙后代留一个房子也挺好的。 那我再追问一句：现在需要你全款买房，你还愿意吗？去年在泰国买房，中国银行和中国工商银行等好几家银行都还可以提供贷款，最长可以贷款到20年。 然而由于今年严格的外汇政策，中资银行从今年6月1日起，停止为大陆工作的居民提供房贷（在泰国工作的大陆居民还可以）。 而泰国的央行为了控制凤霞，一直都禁止本地银行为外国客户提供房贷业务的。 目前还可以通过新加坡大华银行申请贷款，但需要客户年收入50万人民币的证明或者在大华银行有50万人民币的存款。 目前大华银行在北京市区有三个网点，还算方便即便曼谷的房子比北上广深还是便宜一些，但如果不加杠杆买房的话，对流动资金的占用还是太多了。 想要贷款的话，首先要过了这个50万的门槛。 但据说很多人在泰国买房都是全款，不贷款的。 所以还是我资金实力不足3）全身而退有点难好吧，即便资金实力充足，也要考虑这个房子的流动性问题。 泰国人自己买房，0首付，50年贷款，简直不要太轻松……为什么一定要买你的二手房？事实上，泰国人买房的习惯和国内大多数非一线城市一样，都习惯买新房。 而我们买的这种公寓最后比较实际的两个出手方法，一是转卖给同样不生活在当地、纯粹投资买房的外国人；二是由泰国当地的开发商回收。 第一种操作风险高，第二种操作仅限于目前新运作的个别楼盘，且附加有一些条件。 实际上，现在网上很多推荐在泰国买房的帖子，都没有写买了以后怎么卖的问题……是真的不好卖啊。 4）套路太多在泰国买房的中国人和在泰国做房产中介的中国人已经太多太多了。 这个市场的玩法和套路就渐渐丰富了起来。 话不多说，大家知道我什么意思。 5）并非最佳选择上面那间我看的公寓，算下来总价差不多是人民币270万，算上各种购房成本要准备300万的资金。 如果有300万可投资的资金，简单粗暴一点，直接买年化10%的P2P，又省事，流动性又比房子好；或者说还想配置在房产上的话，这个价格完全可以考虑美国和欧洲。 3当然，这种情况可以继续买1）移民准备泰国的医疗、教育资源，性价比可是比国内一线城市好太多。 我看到几个都是因为要带小孩过去上国际学校才买房的案例。 2）去泰国频率高还有一些家庭背景和泰国相关、或者自己在泰国有事业、或者仅仅是喜欢每年在泰国呆好几个月的小伙伴，还是可以继续考虑在泰国买房。 对你们来说再泰国买房不能只算房产本身的收益，要看和泰国的紧密联系给你带来的综合收益。 3）消费自住最后一种情况就是：“投资能赚点更好，但是纯消费自住我也愿意买。 ”毕竟泰国气候好、风光好、旅游接待能力强，而且房子建的是真漂亮，就算是同样价格，在北京也就是买个老破小，在泰国可以买真·豪宅……自己度假也好、带着父母去避寒休闲也好，泰国的房子都是不错的选择。 如果是这么想的话，那就买吧~~（毕竟我的梦想清单里也有一栋在海边的房子，不为投资，纯消费）4结论和建议总结一下：从投资角度看泰国房产，目前已经在高点了，收益率预期降低，且加杠杆的难度较大，后期卖房没有保障，再加上对当地情况不可控等因素，对我来说不算特别好的投资选择。 当然，泰国的房价也的确比国内的一线城市便宜，经济走势一直在上升，旅游业发达，这些优势并不能否认。 大家还是保持理智，综合考虑自己的理财需求做决定。 就目前了解的信息，给大家三点建议：1）真的想买，一定要去泰国实地了解情况，看好房子的周边、物业、配套等等，不要只听中介的一面之词；我其实泰国买房还没心死，可能会找机会去泰国实地看看，虽然大环境已经这样了，但说不定个别楼盘还有可能捡漏，或者再了解下其他城市。 2）泰国也不是海外置业的唯一选择，真想海外置业，可以多看看再说，又不着急。 3）多赚钱，多存钱，手上有个几百上千万的流动资金，就别听我瞎扯，心情好买啥都行：）
哪些国家不再欢迎中国富人移民了
1、加拿大加拿大：不再需要中国富人！更看重高技能人才 加拿大移民政策的重心正由中国富人转向全球高技能人才和创业者。 加拿大最近决定修改移民政策，以便吸引更高技能的人才和创办新产业的创业者，为本国经济做贡献。 加拿大出政策，不再欢迎单纯的中国富人移民，而鼓励技术移民。 2012年7月1日起， 加拿大移民局对于联邦投资移民申请将无限期停止。 在有更新政策之前，这相当于加拿大对中国投资移民关上了大门。 未来，这或许是趋势。 2、新加坡新加坡：第一不欢迎开发商第二不欢迎煤老板？去年5月，在新加坡甚至出现应将中国人赶出新加坡的声浪。 31岁的中国富豪马驰驾驶一辆价值900万元人民币的红色法拉利跑车，在新加坡市区超速闯红灯与一辆出租车相撞，造成3人死亡。 违规、闯红灯、撞死人等等都使得整个中国富人的形象受到很大的影响。 新加坡人担心，富人垄断房产市场，与中产阶级争抢就业和升迁机会，而普通劳动者的薪水面临下调压力。 这起事件引发了新加坡人对中国移民不满情绪的普遍共鸣。 早在2012年春节前，新加坡经济发展局对千余名申请投资移民的中国人作出了拒签的决定。 新加坡政府正在全方位地收紧投资移民政策。 在中国有意移民新加坡的富商圈中甚至开始盛传新加坡不欢迎产业名单--第一不欢迎开发商，第二不欢迎煤老板。 全球投资者计划是新加坡面向全球的一项投资移民计划，2010年年末新加坡政府就已将该项计划的准入门槛从150万新币提高到250万新币（1265万人民币）。 早在2010年之后，新加坡政府提高移民准入门槛的迹象便陆续出现。 2011年中下旬开始，EDB当局对申请投资移民过度包装的申请人出现了集中拒绝面试。 此外，申请周期的拉长、对递交申请材料的真实性要求申请人在领事馆签订具有法律效应的承诺书，都已露端倪。 由于新加坡投资移民前三位的主力是中国、马来、印度尼西亚。 后两者也是华人居多。 近二十年间，进入新加坡的中国移民潮逐渐加速，总量约50-60万，约占新加坡总人口的10-12%.这也使得新加坡收紧移民政策受影响最大的群体为中国申请人。 3、澳大利亚澳大利亚：中国移民砸下了42亿澳元买房拉涨当地房价遭遇不受欢迎最近几年，在澳大利亚房地产市场里，最活跃的购房者就是华人。 过去一年，中国移民砸下了42亿澳元买房。 被中国移民扭曲的房地产数据也让澳洲民众开始不满，中国移民缘何遭遇不受欢迎?一个国家的房价浮动是与它的经济相协调的，但是澳洲的经济学家们越来越关注到，影响房市的另一个因素，那就是中国移民。 据一份调查数据显示，截止到7月1日，一年中中国移民在澳洲的商业和住宅地产投资为42亿澳元，折合为235.2亿人民币，比上一年稍有上升。 中国人跃升成为了澳洲楼市的弄潮儿。 毫无疑问，中国富人如今是澳洲房产的最大买家，从悉尼海港那些令人叹为观止的水岸豪宅，到郊区比较普通的一般住宅，中国买家就这样将数千万的资金砸向了澳洲的房市。 有澳洲人说：中国很大，千万富翁也很多，他们来抢房，可是我们的房子是给普通老百姓住的，不是给中国人投资准备的。 中国新移民则坚信，买房保值升值，当国人痴迷于在海外进行的买房、炒房的投资热时，海外的主流社会已经在脸上表现出了一丝丝的反感。 而或许，就在不久的将来，他们会把这种不受欢迎的想法体现在政策的制定当中。 莫斯科的俄罗斯科学院（Academy of Sciences）中俄关系专家瓦西里-米赫耶夫（Vasily Mikheev）表示，黑龙江依然是中俄之间的界河，而远东的中国人口数量与十月革命前大致持平：约为4%.但米赫耶夫表示，对中国移民担忧的加剧程度，远远超出适度范围。 来源: 滴答网
我想要移民新西兰应该选择鲲鹏移民还是澳臻移民？
新西兰是个移民国家，每年都有大量新移民进入新西兰。 近些年来，华人更成为新西兰新移民的主要成分。 华人讲究“安居乐业”，所以，大部分华人新移民都会考虑购房。 但是，由于新西兰的法律制度与中国大陆及亚洲其他华人居住区有所不同；由于华人新移民英文水平普遍不到随心所欲地使用的程度；再加上华人新移民对环境不熟悉、亲戚朋友少；等等，华人新移民在购房时必须特别慎重，以免在进行如此大笔投资时，考虑不全，决策不当，甚至受骗上当，最后投诉无门，让愉快购房成不愉快的经历。 以下是新移民购买房必须注意的几个事项：1、明确自己的需求。 自己要买什么房子，要多考虑，多和亲友商量，是要两房自住的，还是两房自住加上一房出租的？是要地大的还是地小的？地大要到能分割程度（一般1000米以上）还是准备能有地方自己以后加建（一般600米以上）？还是只要三、四百平方米让小孩有地方玩就可以？价位要什么范围到什么范围？或者是多少位以下？一定要无尾街吗？要考虑近学校吗？自己有没有什么特别要求，如近钓鱼地方、可看海景、近医院、去高速方便等等？因为只有自己明确了需求，才有目标，才会节约中介与自己的时间。 有的新移民自己没有明确的目标，如价格十几万也可以，二十几万也可以，地区什么地方也不明确等，中介只好带着他到处看房，最后中介也做累了，买主也看花了眼。 有的中介公司可能就会有怨言，甚至不愿再带人看房。 2、了解新西兰目前房地产市况及趋势。 一要了解那些因素会影响新西兰的房地产市况，分析这些影响因素现在的情况。 一般而言，房地产的价格受供给及需求影响，由于供给曲线一般较平稳（因房地产开工时间长，投资额相对固定等），房地产的价格受需求因素影响较大。 对房产的需求主要有三类：a、自住需求；b、投资需求（主要为出租及长线投资）；c、炒做需求（短线资金，短进短出，常用过江龙资金参与）就新西兰而言，新西兰的房产价格受外来人口影响较大，一是新移民，二是留学生。 新移民主要带动的是自住需求，留学生带动的主要是投资需求。 因此，当移民政策及留学生政策放松，房产需求就旺，同时炒做需求也具备气氛；当移民政策及留学政策收紧，或大量移民回流，房产需求就弱。 前一段由于移民政策及留学政策较宽，大量新移民及留学生来新西兰，加上其他因素，所以新西兰的房产市况较旺。 在新西兰买卖房屋需知[建议]在新西兰买卖房屋需知（1）-----奥克兰市主要住宅区综览一、前言：新移民移入纽西兰之前及移入之初，均会为究竟该移居哪一个城市？这一问题所困扰。 殊不知城市选定后，再面对选择居住该城市中之哪一区时，更是让人绞尽脑汁，难以取舍。 届时不论房价、学校、环境等究竟是好或坏？均有赖您自行判断。 而在纽西兰各城市中，尤以奥克兰之住宅区，最为复杂、难以决断。 其理由如下：（一）、奥克兰市范围过广，可挑选之住宅区数目更是超过想象奥克兰市是纽西兰最大的城市，实际上是由6个不同的城市所组成，可挑选之住宅区超过百区以上，新移民在短期内要决定住所诚属不易，更何况纽西兰每一个住宅区，均有其特色。 两间完全一样的房屋，常因座落地区不同，或因内部装璜有异，而有不同之价格。 冒然决定，常生后悔。 一般而言新移民对区域之选择，宜以下述几点做为评断之基础：A 交通方便。 B 学区较佳，且学校尚有空位可招收新生。 C 采购华人食品较容易。 D 房价（租金）适中。 E 有增值潜力。 （二）、各区内房价无真正的平均标准，拿捏不易纽西兰各住宅区内房屋水准、建筑材料、建筑物大小、座落地点（同一住宅区内常因附近环境、地势高低、景观、学校而有截然不同之结果）参差不齐，价格更是天壤之别。 不像在国内指明哪一条街，几层楼之大厦，约莫可捉出每坪多少之价格。 但在纽西兰光靠一个平均房价的理念去购屋，是行不通的。 新移民必需逐屋勘查，逐月了解，方是掌握房价合理与否之关键。 虽然坊间不动产公司，已将奥克兰各住宅区之平均房价统计显示在一些报表上，但所谓平均房价一般系指最近3至6个月该地区市场成交之房价，而华人新移民看得上眼之房屋，成交不多，相对使得前述平均房价出现偏低的常态现象。 此外，该平均房价除了随市场利率变动，高低起伏，变化无常外，更由于华人新移民要求房屋之品质，常在一般水准以上，自然拟购入房屋之房价会高出平均房价。 但对华人新移民而言，最困惑的是：短期内他们不知道其拟选房屋之品质，是否真正是在一般水准以上？是否就可以按该地区之平均房价再加一些价，以购得理想之房屋？（三）、入学与学区，习习相关纽西兰大部份之学校均实施「学区制」（SCHOOLZONEING），学校祇对住在该学区内的学生开放入读，部份名校更早已人满为患（部份明星学校，虽开放区外学生凭成绩跨区就读，但新移民子女通过考试之机会甚微）。 新移民在选区之前，尤应事先了解。 对新移民而言，奥克兰虽设有2所大学、3所技术学院、1所师范学院、95所高中、47所初中及326所小学，但究竟哪一所学校较适合自己的子女？是新移必需切实要考虑的，决不可人云亦云，或迷信明星学校。 或许有人会建议参考各校会考成续，但新移民必须了解到会考成绩，并不能真正代表该校之水准。 例如甲校向来评价不高，惟会考成续栏标示该校「参加考生」平均分数占前90%以上者，达到100%；而乙校之会考成绩栏标示「参加考生」平均分数占前90%者，仅有55%，而占前70%～80%者，有45%。 对初抵纽西兰之新移民，很可能就会挑选甲校了。 其实甲校应届毕业生共100人，但仅有一人拟继续升学，故该学生参加会考，并经评定为A（前90%），故有100%的水准；反之，乙校应届毕业生也是100人，全部参加考试成绩均在A与B间，当然表现优良，但您却从书面资料上就很难看得出来（这是因为会考成绩中并未注明有多少人应考）。 二、奥克兰之住宅区：奥克兰市海岸线曲折多变，海湾常深入内陆，因此市内任何一点至海边，车行时间均不会超过15分钟，而地势更是高低起伏，迫使主要干道均依山脊兴建，道路常居高临下，坡度较大，弯角亦多。 为使新移民能对大奥克兰市有一整体映像，因此先在各看官眼中殖入一幅奥克兰地图。 整个奥克兰呈「ㄣ」字型，「ㄣ」之中间横线右侧部份为奥克兰东区，中间横线左侧部份为奥克兰西区；东西两区间之横线则为中区；而「ㄣ」之左侧朝上撇的部份为奥克兰之北区；最后「ㄣ」之右侧朝下捺的部份则为奥克兰之南区。 其中又以在中心区中间之ONETREEHILL（独树山）为其地理上之中心点。 诚如前段所提，奥克兰人习惯上把大奥克兰市概括分为东区、西区、南区、北区、中区及市中心区（CITY）等六个区域，其中市中心区为商业区（DOWNTOWN），非本文探讨之范围。 本文仅对座落于奥克兰市东区、西区、南区、北区、中区等五个区域内之住宅及学校，分别介绍如下：（1）。 中区（CENTRE ARIAL）-位于奥克兰之中央部份，开发时间较早，人口居住密集度较高，位于市中心南方，距市中心较近，交通便利，华人聚集较多，各式华人超市，餐厅不虑匮乏，学校设立亦较密集，惟部份地区房价颇高，学校一般采严革限制招收学区内学生入读政策。 主要住宅区分述如下：（1-1）。 MISSION BAY-位于奥克兰市中心东方约5至10分钟车程，面对奥克兰港口，以沿海公路与市中心相连，区内依山傍海，尤以朝北面之区段，风景最为秀丽。 沙滩平直，弄涛人士，散坐路旁露天咖啡店中，奥克兰港湾景色一览无疑，为奥克兰最佳住宅区之一。 此区房价颇高，房价超过纽币100万以上者，比比皆是。 唯该区华人不多，可能与房价过高及区内无适合之学校有关（一般多为年龄稍长之富人，无小孩就学问题）。 （1-2）- EPSOM & REMUERA-EPSOM区位于奥克兰市中心南方约5至10分钟车程（约5-6公里远），地势较平坦，以NANUKAU路为该区主要干道，该路亦为市区连接奥克兰机场之必经通路。 一般而言EPSOM区内的房价，除南EPSOM区（EPSOM SOUTH），因已不属名校学区，房价较学区内稍低一至二成外，其它学区内巷道内之房价，则较无明显的区别。 REMUERA区则位于奥克兰市中心东南方约5至10分钟车程（亦约5-6公里远），地势较崎岖，沿着山脊修建之REMUERA路为该区主要干道。 区内设有一座设备完善的高尔夫球场，该二区距市区均称交通方便，购物、社区设施亦近在咫尺，而奥克兰的几所大医院，亦设在区内或附近，另奥克兰最大之绿地ONE TREE HILL及CORNWALL PARK （共占地约150英亩），恰座落在二区之间；在早期（1990年左右）亚洲移民几乎未作考虑，即迁入此二区，目前该二区仍是华人聚集最多区之一。 由于该二区开发时间较早，北距奥克兰大学及奥克兰技术学院，均不到10分钟车程，且区内名校林立，中学有著名的EPSOM GIRLS GRAMMAR（EGG）、AUCKLAND BOY GRAMMAR, EPSOM NORMAL INTERMEDIATE等，小学有著名的EPSOM PRIMARY SCHOOL、CORNWALL PARK PRIMARY SCHOOL、VICTORIA AVENUE PRIMARYSCHOOL、REMUERA PRIMARY SCHOOL等。 （1-3）- MEADOWBANK, ST. JOHNS, ST. JOHNS PARK & KOHIMARMA-此四区分别位于REMUERA区之东、东北及东南方，车行至奥克兰市中心约10至20分钟车程（亦约6～15公里远），地势较崎岖，仿似跨越山脊之REMUEERA路、ST. HELIERS BAY路及北边沿海兴建之TAMAKI路为该区主要干道。 同样的座落于REMUERA路及 ST. HELIERS BAY路北坡之建物，因朝北向阳并面海，再与RANGITOTO ISLAND（雷君矺跎岛）遥遥相望，景色秀丽，除MEADOWBANK部份地区，因近高速公路预定地及火葬场，房价较低外，其它地区之房价一般均在纽币25万～90万之间，随景观之有无而落差极大。 该四区均距奥克兰大学商学院TAMAKI分校不远，区内之初高中以GLEMDOME COLLEGE、SACRED HEART COLLEGE、GLEN INNES INTERMEDIATE为主；座落在KOHIMARAMA区内之SELWYN COLLEGE，入学无学区限制，校风较自由，学生无需穿著校服，因此吸引一些亚洲移民子女在此就读。 （1-4）- THREE KINGS, & LINFIELD-由于受REMUREA及EPSOM二区，房价已高且学区设限较严等因素影响，而往南向发展者，即进入此三区。 此三区均位于EPSOM以南，车行至奥克兰市中心约10至20分钟车程（亦约6～15公里远）。 除LINFIELD区，因地近MANUKAU HARBOUR（海港），地势较崎岖外，THREE KINGS,MT. ROSKILL二区，地势则较为平坦。 该三区以连接市中心之DOMINION路及路为该区南北干道，东西向干道则以MT. ALBERT路、RICHARDSON路及HILLSBOROUGH路为主。 THREE KINGS区因紧邻EPSOM区，除部份近工业区之不动产，价格稍低外，其它区内房价与EPSOM SOUTH之房价差距有限。 区，因DOMINION路路旁设有多家华人经营之商号（杂货店、肉店、理发厅、餐厅、礼品店、蔬果店及录像带店），采买甚为方便。 区内更有二座高尔夫球场近在咫尺；而 GRAMMAR SCHOOL、MT. ROSKILL INTERMEDIATER及MT. ROSKILL PRIMARY SCHOOL，小学、中学及高中，三所学校毗邻而居，对每日需接送家中不同学龄子女上下学的家长而言，不啻为一大福音。 （1-5）- MT. EDEN-此区紧邻奥克兰市中心南方，介于市中心与EPSOM区之间，由此区进入市申心仅约2至5分钟车程（约3～5公里远），路贯穿全区，是与奥克兰市中心最接近的区域之一，区内大部份房屋均为40～80年之老式建筑，过去较多上班族为求近上班地点而择居此区，当时一般房价不贵，但近年此区房价已不可同日而语了，区内房价以路为分界，因为两侧学区不同，而呈现不同之价差。 （2）。 东区-一般华人惯称东区为HOWICK，其实HOWICK仅为东区中之一个区域，惟因整个东区系近20年才开始开发，且目前仍继续开发中，而HOWICK区在整个东区开发案中，开发时间较早并已近完成，颇具代表性，是以一般人惯称东区为HOWICK。 但HOWICK区幅员广大，涵盖HOWICK、BOTNY DOWNS、MEADOWLAND、BUCKLANDS BEACH等；一般称老HOWICK为「老街」，由于开发时间较早，区内道路较东区其它区域为窄，但仍不失整齐，区内建有甚多具有英国风味之建筑物。 BUCKLANDS BEACH则位于PAKURANGA路之北侧，地处东区之北的面海处，全区有极宽广的海景，往北有一个向海延伸出的半岛，与RANGITOTOISLAND遥遥相对。 亦有FERRY（渡轮）可渡至市中心。 毗邻的HALF MOON BAY亦有游艇码头及俱乐部，深好海上活动的白领阶级大多居于此。 BOTNY DOWNS及DANEMORA为较新开发区，目前仍继续在开发中，BOTNY DOWNS更设有全纽西兰最大之SHOPPING MALL，区内百货公司林立，银行甚至每周营业7天，每逢假日，区内数千停车位亦经常是一位难求。 而毗邻的DANEMORA区，则为新开发之社区住家，土地广阔，地势平坦，贯穿其中的BOTNY路更可直达MANUKAU市行政中心及机杨，车程约仅20分钟。 大社区内公共设施完善，如HIGHLAND PARK设有公共免费室内温水游泳池、高尔夫球场等。 区内律师事务所、会计师事务所、房地产中介公司，为因应不断增加之华人市场，亦纷纷增聘会说中文之职员，以广招徕。 在此良性循环下，更加吸引华人迁入。 一般人惯称东区为奥克兰华人聚集最多之地。 但东区幅员约祇有中区的七分之一大，如硬要说东区华人聚集最多，不如说华人居住在东区的相对比率（密度）最高较为恰当。 此区房屋多为新屋，造形豪丽，室内空间较大，唯因新区之故，树木较无老区之高大。 各大超级市场、百货公司、华人食品、用品及华人经营之商号（杂货店、肉店、理发厅、餐厅、礼品店、蔬果店及录像带店）比比皆是。 采买、宴客、小吃均甚为方便，尤其MEDOWLAND，有小唐人街之称，号称一天一味，可以连吃一个月。 东区中主要的学校有：高中为 COLLEGE、PAKURANGA COLLEGE、HOWICK COLLEGE、MACLEANS COLLEGE、EDEGE WATER COLLEGE等，其中以MACLEANS COLLEGE及私立的ST. KENTIGERN COLLEGE较为有名；中学则有：BUCKLANDS BEACH INTERMEDIATE、HOWICK INTERMEDIATE、SOMMERVILLE INTERMEDIATE等学校；小学较为有名者为：PIGEON MOUNTAIN PRIMARY SCHOOL、MACLEANSPRIMARY SCHOOL等；另外亦有小学、中学、高中在一起的完全学校：CASCADE 及中学与小学在一起的：OUR LADY STAR OF THE SEA SCHOOL皆是有名的私立学校。 （3）。 南区 （MANUKAU CITY 玛努考市 & PAPAKURA CITY 帕帕库喇市）由奥克兰市中心经I号高速公路往南行，车程30分钟（约45～50公里），即可跨入MANUKAU CITY（玛努考市）。 玛努考市与更南之PAPAKURA CITY（帕帕库喇市）为邻，此二市为大奥克兰市幅员较广之区域之代表，共同构成了南区之主体（东区之行政区亦划归玛努考市管辖）。 玛努考技术学院（MIT）及全纽最著名的高中之一的KINGS COLLEGE均设在南区内。 另奥克兰国内及国际机场，亦设在此市西南隅。 由机场至奥克兰市中心，经20及20A高速公路（部份路段非高速公路），约需20至25分钟车程。 努考市购物中心占地辽阔，商店林立，邻近并设有一座全奥克兰最大之室外游乐场（RAINBOWS END），并与玛努考市行政中心毗邻而居，停车方便，常有申办各种移民、公民、税务等事务之民众，为图停车方便，而舍市中心区而就此地办理者。 一般而言南区内除少部份地区外，区内各区域均为低房价区。 此区居民以太平洋岛裔居民为多，间有越南裔移民居此，华人居住此区域人数不多，但近年亦有增多之趋势。 此区之KARAKA PARK亦为全奥克兰市最贵房价区之一，区内建筑物均属超级豪门巨室，一般每一房屋均座落在三英亩至数十英亩之土地上。 门前小湖，屋后成群果园，搭配温水泳池或网球场，让人爱不释手。 （4）。 西区 （WAITAKERE CITY 怀塔科理市）-由奥克兰市中心往西跨越滨海之16号高速公路，即可进入WAITAKERE CITY（怀塔科理市）。 怀市幅员辽阔，区内以HENDERSON镇最为繁华，设有大型购物中心，亦是纽西兰四大葡萄酒产地之一。 此镇距华人聚集较多之MASSEY EAST及WEST HARBOUR二区，约5至10分钟车程。 一般由奥克兰市中心进入MASSEY EAST及WEST HARBOUR，约需20至25分钟车程（约20～25公里），全线为高速公路。 如再驾车北上转18号路，约15至20分钟车程，即可至北岸市梅西大学ALBANY分校。 MASSEY EAST区的ROYAL路两侧巷道内，系亚洲新移民聚集较多之区，房价较便宜，约在18万纽币至35万之间。 至于坐拥海景之房屋，房价自然较高。 而华人在西区群集之大本营为WEST HARBOUR区，此区背山面海，滨临奥克兰港湾内侧，可遥望奥克兰市中心，山水兼备，景致迷人，全区均为近十年才开始开发，房屋造型各形各色，可比美HOWICK区之豪宅。 区内临海岸处，并设有一座大型游艇码头，及设备完善之游艇俱乐部，吸引相当多深好此道之纽人选居此区。 （5）。 北区 （北岸市- NORTH SHORE CITY）-由奥克兰市中心往北跨越「过港桥」，即进入北岸市，距奥克兰市中心约5至10分钟车程（约3公里远）。 但因北岸市幅员辽阔，如继绩驾车北进至北岸市以北重镇ALLBANY区（梅西大学ALBANY分校即设于此），全线高速公路，约需15至20分钟车程（约20公里远）；整个北岸而被高速公路分割为东、西二块地段，一般而言以东段沿海及南段靠奥克兰港湾部份，房价最高，其中又以北岸市第一重镇TAKAPUNA区为最繁华区域，该区平均房价更居奥克兰市之冠。 北岸市第一重镇TAKAPUNA区为最繁华区域，距奥克兰市中心约5至10分钟车程，东滨HAURAKI海湾，南临奥克兰港湾，白色砂质海滩绵延全区，区内中央地段为商业购物中心，中央以西有天鹅湖昵称之LAKE PUPUKE（浦圃祺湖），其平均房价向居奥克兰市之冠。 区内初高中以TAKAPUNA NORMAL INTERMEDIATE、TAKAPUN GRAMMAR SCHOOL为主，另梅西大学及奥克兰技术学院在此区均各设有一分部，有意进修者堪称方便，韩国移民较喜聚集此区。 而NORTHCOTE、BIRKENHEAD & CHATSWOOD等区，系华人较早迁入之区，位于北岸市南端，高速公路西南侧，全区面对奥克兰海港，距奥克兰市中心约5至10分钟车程，与奥克兰市中心隔奥克兰「过港桥」，遥遥相望，海港内白色沙滩与清澈翠蓝的海水，相映成趣，风帆点点之小舟，妆点了海面，相当吸引人居住。 另有HILLCREST、GLENFIELD、WESTLAKE & MILFORD等四区，系较新开发之区，因前述TAKAPUNA区及临海三个华人较早迁入之区段，房价渐长及学区已不易申请，亚洲新移民近年来开始北迁至此四区。 此四区均位于北岸市中部，分居高速公路东，西二侧，距奥克兰市中心约10至15分钟车程。 区内初高中以GLENFIELDINTERMEDIATE SCHOOL、WESTLAKE BOYS HIGH SCHOOL及WESTLAKE GIRL HIGH SCHOOL为主。 EAST COAST BAYS CITY则系北岸市最新开发之区，开发时间约在近10年间，区内各区段大部份均东临海洋，是以区名后均冠有BAY（海湾）之称，可见近海之一般，包含了CAMPBELLS BAY、MAIRANGI BAY、MURRAYS BAY、ROTHESAY BAY、BROWNS BAY及TORBAY，亚洲新移民近年来开始北迁至此地区，亦有台湾乡亲集资在此投资购物中心。 此区均位于北岸市东北部，盘据高速公路东侧临海处，地势起伏，海湾曲折，距奥克兰市中心约15至20分钟车程。 区内初高中以WAIRAU INTERMEDIATE SCHOOL、MAIRANGI BAY INTERMEDIATE SCHOOL及RANGITOTO COLLEGE为主。 本文仅供参考，其目的，冀能提供新移民一个提纲挚领的作用，让各位华人新移民，能快速且正确择定您们的新居所。 三、后记：（1）。 奥克兰市幅员辽阔，计有上百个区，无法一一列举。 文中未提及之区域，并非表示该区不佳，祇是因华人乡亲居住不多，故未再多所着墨。 （2）。 文中所提各区房价，为笔者参考房屋中介资料及个人经验汇集而成，并未经科学方法分析取得，且纽西兰房屋样式各形各色，高低房价交错，建在同一区，文中所列示之房价仅供参考，实际价格仍应以市场现况为主，并待各位先进，勤勘屋宇，多所探询。 （3）。 文中所提各区车行时间，仅为概括数字，并未将上下班交通尖峰时间因素放入。
