这波行情，太生猛了。
9月末，房地产市场进入“奉旨不许跌”阶段。
10月开始，以北上广深为核心的楼市高开疯走，成交火爆得让人感觉有点不真实。
国庆楼市就不说了，光看最近几天的市场情况，每一个新闻单独拎出来都很炸裂。
北京新房市场重现茶水费
港澳及华侨奔赴广州扫房
上海二手房一天网签1334套
深圳332套房源3个小时售罄
很多网友感慨：“都说现在大环境差，市场经济不行，原来不行的是我。”
现在的政策面越来越刺激，继12号财政部开会做完预期管理后，17号上午又有个着重讲房地产的高层会议，由住建部、财政部、央行等部门召开，意味着接下来还会继续打出子弹。
那么，史诗级利好新政下，到底是哪些人在积极买入深圳的房子呢？
杀入深圳的外地投资客
深圳楼市这波政策松绑，只保留了南山、福田、罗湖和宝安区两个街道的限购。
剩下的所有区域和板块，全都不限购了，欢迎全国有钱人来买房。
深圳是一个强金融城市，有钱、有人口、有政策支持。
所以，放开限购的结果不难想象。
深圳久违的外地购房团，又开始重出江湖了。
昨天，一些大V带外地团过来深圳非限购区扫盘的消息，小范围刷屏。流传的说法是：龙华某新盘成交了45套，宝安某新盘成交了60多套。
截止到10月15日，深圳全市新房住宅库存量约4.5万套，按之前月均成交2000多套来算，去化周期20个月左右，并不算低。
但库存新房去化周期是动态的。
看最近的成交，10月前13天，深圳新房认购量达到4418套，按照这个趋势，后续整体去化周期会大幅缩短。
具体到各个板块的成交量、库存量及供应情况不同，其去化周期会有所差异。
努力往上爬的置换群体
深圳缺的不是房子，而是好房子，全国也一样。
在越来越以改善为主的楼市新时代，这句话的含金量变得越来越重。
人们一旦有条件有机会，都想卖掉差的，然后买入拥有更多稀缺资源的好房子。
除了同城置换，还有跨城置换。
前两天就看到一位情感博主发帖称，99年的男同事，果断卖掉江西老家3套房，然后父母那边再拿出点现金，准备帮他在深圳上车800万预算的房子。
货币是注定贬值的，聪明的资金都在想方设法拿优质筹码。
这一轮人民币资产牛市，拼的是理解力、反应速度和执行力。
用一套未来涨幅较差的房子，置换成一套未来涨幅较好的房子，这是一门稳赚不赔的生意。
尤其在当下这个政策优惠、房价低位的黄金置换节点。
窗口期一旦错过了，后面想要完成向上置换只会更难。
陆续进场的刚需群体
根据贝壳数据披露，929新政后，深圳60-90平的二手房房源成交占比明显扩大，达到46.5%；
总价方面，刚需买家在成交结构中的占比也有所上升。
其中200万-500万的房源成交占比55.8%，环比扩大2.9%。
刚需上车群体，是推动置换群体换房的第一环，只有这个环节启动了，置换链条才能打开。
之前很多业主想换房，但却一直换不动，大部分就是因为卡在了卖房这个环节。
如今，深圳刚需购买力开始陆续入场，不仅有利于打开房产置换链条，对整个市场的修复也是有很大帮助。
深圳楼市这波行情，信心能够在一夜之间反转，归根结底，是政策的积极传导，也是积攒已久的购买力爆发。
接下来的市场走向，要看政策力度有多大，数据也需要持续性向上的验证，起码要观察3个月。如果二手房市场连续3个月保持高成交量，同时挂牌量也在逐渐减少，到时候，必然会真实反映到房价上。
对于购房者来说，政策越猛，行情越好，越不利于买到好房子。倒不全是因为房价上涨导致购房成本增加，更多的是很多人都是为情绪而买单。
看看最近的成交情况就知道了。在市场情绪的带动下，不光是原本好卖的新房，变得更好卖；原本不好卖、位置一般的新房，同样畅销。
因为各种政策利好带来的营销盛宴，注定会让一些人胡乱买房。
现阶段买房子，除了核心地段，还是要尽可能的保持敬畏之心。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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深圳楼市还要疯狂多久
深圳楼市疯狂的时间难以确定，但可以从当前的市场状况、政策调控及经济环境等方面进行分析。
一、市场状况决定趋势
深圳作为一线城市，经济发达，人口吸引力强，一直是楼市的热点区域。 目前，深圳楼市热度高涨，房价持续上涨，交易量保持高位。 但市场状况受多种因素影响，包括供需关系、投资氛围等，因此，市场变化难以预测。
二、政策调控影响显著
政府对房地产市场的调控政策，如限购、限贷、土地供应等，对楼市发展具有重要影响。 若政策收紧，可能会抑制楼市热度；若政策宽松，则可能进一步推动市场繁荣。 因此，政策因素是影响深圳楼市未来走势的关键。
三、经济环境不可忽视
深圳的经济发展状况、人口增长趋势以及城市发展规划等，都会对楼市产生影响。 随着深圳经济的持续增长，人口不断流入，加上城市更新和基础设施建设等利好因素，对房地产的需求将持续存在。
四、综合分析
深圳楼市未来的走势受到市场、政策、经济等多重因素的影响，难以准确预测。 但从当前的情况来看，短期内深圳楼市可能仍会保持一定的热度。 然而，长期来看，楼市的发展将受到多种因素的制约，包括政策调控、市场供需关系等。 因此，投资者需密切关注市场动态，谨慎决策。
总之，深圳楼市未来的疯狂程度及持续时间难以确定。 要深入了解其走向，需综合考虑市场、政策、经济等多方面因素。 同时，投资者应理性看待市场变化，谨慎投资。
深圳楼市，最惨烈的时候可能要到了
深圳楼市，正步入一个关键时刻。 从过去的一年到如今，这个城市展现出了截然不同的面貌。 01深圳，这个被誉为“科技之都”、“创新之城”，在楼市领域也经历了从高峰到低谷的转变。 据不完全统计，2024年深圳将有253个住宅项目入市，其中商品房数量达到186个，较之2023年的178个新盘，数量增长显著。 第一季度，深圳计划入市的商品房达到了套，平均每个月推出3700多套，尤其是龙岗、宝安和光明区的供应量最大。 然而，在过去的一年中，深圳新房住宅的成交量并不乐观，2023年全年共成交套新房，平均每月成交2635套，而2024年一月份前24天的成交量仅1417套，销售压力巨大。 新房库存方面，目前深圳全市新房住宅库存约5.2万套，创近十年新高。 其中，龙岗区库存量高达1.16万套，而2023年龙岗区的新房成交量仅约5000套，供需失衡现象明显。 02进入2024年，深圳新房的折扣力度相比去年底出现减少。 去年11月至12月，市场上经常能看到一些新盘打出8.5折及以下的折扣优惠，但目前大多数楼盘的折扣普遍在9折以上。 这主要是由于11-12月是开发商冲刺年度业绩的关键时期，元旦过后便转向新一年的业绩周期，因此折扣力度有所回收。 与此同时，随着业主在价格上的让步，二手房市场逐渐变得便宜，成交量也逐渐上升。 1月的前24天，深圳二手房成交量达到2905套，是新房市场的近两倍。 03回顾2023年，全国楼市遭遇了巨大的挑战，深圳作为一线城市也未能幸免。 在市场低迷的背景下，购房者们纷纷寻求机会。 在楼市分化趋势下，深圳的房产市场正在经历一次结构性调整。 豪宅市场关注稀缺性、地段、资源和圈层的营造，改善市场则注重地段、产业、学区和项目本身的产品力，而刚需市场则在核心片区与远郊、交通便利程度之间做出选择。 面对这样的市场环境，买房人应当保持理性，接受房价波动是周期性调整的事实，不会因为核心资产的短期下跌而否认其长期价值。
房价收入比过高，怕了？“深漂”此时佛系未免为时尚早
深圳的高房价仍在快速上涨已是不争的事实。
近两年，深圳在绝大多数城市房价都在横盘下行的情况下却逆势上涨，尤为突出。
四大一线城市中，北京、上海房价阴跌了三年，同深圳在大湾区的广州房价也在跌，为什么唯独深圳却像个独行侠，房价一直在迭创新高？
深圳房价一骑绝尘，房价收入比高居全国第一。
最近微博上有一个很热的话题#深圳居民收入跟不上房价上涨幅度#，引起了不少人讨论。
我们在微博上看到有关于这个话题的投票，票数最多的是“不买，租房就行”选项，可以说，这个结果已经很能反映出当下人们的购房心态了，而在评论中更有多数网友则留言表达“想买，但是没钱、买不起”的观点，我姑且猜测，如果有这个选项的话，那一定是票数最多的选项无疑了。
说到 “居民收入跟不上房价涨幅”这个话题，其实是一个老话题了。 老话题被炒冷饭，依旧能引起热议，只因为深圳楼市实在太过引人注目。
从过往近十年数据来看，2008年至2009年，上海为房价第一，房价约在1.4万至1.8万间，而后的2010年至2011年则是温州，房价翻番至3万；2012年至2015年三年间，北京房价均位居第一，直至2015年中旬，深圳房价大涨成为第一，2016年北京再超深圳，直至去年，深圳重夺第一宝座。
从去年年底开始，深圳的房价一直在“蹭蹭蹭地”不断上涨 ，成功超越北京后一跃成为全国房价最高的城市，其后更是一骑绝尘，突如其来的疫情也没能打破这种快速上涨的趋势。
不过，这种“较快的上涨”趋势（ 深圳楼市异样疯狂 ）也被官方看在眼里。
前不久广东省统计局发布了一份《广东房地产开发规模、结构与效益研究》报告，报告中指出了，深圳房价上涨过快的事实，居民收入跟不上房价涨幅问题。
从报告中数据显示，2018年广州和深圳房价收入比分别为12.5%和36.3%，北京和上海则分别为19.8%和15.8%，由此可见，由于深圳房价上涨过快，而居民收入跟不上房价上涨幅度，购房者的压力会进一步加大，进而会带来一系列社会矛盾。
官方似乎也在“吐槽”！
如今，一直居高不下的深圳房价，令民众感到很紧张却也很无奈。 更有甚，深圳房价过快增长的背后是，被抑制的炒房风再起，深圳楼市变得格外嘈杂。
经营贷的骚操作这里不多提，然而，深圳楼市走到了今天这一步，会让人不禁思考：深圳楼市，还能继续热多久？
高房价收入比，让深漂望而却步。
说到买房，绕不开收入，绕不开房价收入比。 而高房价却正在不断打击着深圳外来居民的购房定居预期， 不断受挫的年轻人也许并不是真的想过“想搬就搬的生活”。
昨天分享的文章中《520，年轻人越来越厌恶买房，为什么？》有这样的描述：
大城市的房子和年轻人之间的联系就像是一根弹簧，房价越涨弹簧拉的越紧，年轻人越有向上拼搏的动力，然而当房价彻底超过弹簧的韧性时，“啪”一声，彻底拉直了，意味着一切崩塌了。
自此年轻人像是丧气的木偶，开始变得佛系。 因为他们不理解，为何一个保障生存的基础大宗消费品，会被历史洪流变成遥不可及的奢侈品。 逻辑变了，一切欲望便化作云烟，四处飘渺。
我觉得这段描述是很形象地描绘了当下年轻人的状态了。
当“后浪”已经很努力了，可是依旧买不起房时，他们只能试图把欲望降到最低点，认清现实，拥有乐观的基因的90后无奈去寻找生活的新支点，所谓的“诗和远方”。
这不是代表年轻人丢失了梦想，但是生活、社会环境的因素无可避免的锤击着尤其身在一线城市的年轻人。
没有反馈的努力是很难坚持的 ，而现在年轻人似乎用尽所有努力都放在买房的目标上，早日实现阶级跨越。
如果问，年轻人到底在追逐什么？
这无疑是道开放题。 但是，试想当年轻人不用再顾虑房价涨幅时，工作、创业将成为“致富以及诗和远方”的动力源泉，那么，年轻人所追逐的“梦想和创造力以及……”也将迸发出更大的活力，同时他们有足够的理由拒接“被佛系”。
房价到底有没有收入的支撑？“深漂”何去何从！
首先，泡沫是否存在？在关于房价泡沫的讨论中，房价收入比则是最常被用到的概念，很多时候一些人会用一线城市的高房价收入比，作为房价泡沫的铁证。
对于公认的中国房价收入比最高的城市深圳来说，既然有如此高的房价收入比，那是不是充分证明深圳的房价太高了，需要大幅降价，来满足普通市民的购房需求吗？
然而现实情况是，深圳的房价显得非常刚性，始终 降不下来，而且还有继续上升的动向！
房价有泡沫！
房价不会跌！
疫情让泡沫更刚性？
现实是，疫情打击了经济，而房地产要扮演拉动经济的角色 。 而这也是导致深圳楼市为何目前嘈杂的原因之一。
再回归“居民收入跟不上房价涨幅”这个问题，目前来看，收入与房价差距悬殊其实是一个大趋势。 而这个问题不只是针对北上广深这样的一线以及一些高速发展的二线城市，对于绝大多数城市而言，居民收入增幅都跑不赢房价上涨的幅度。
一个城市房价只由两个因素影响，一、城市未来，二、人口是流入还是流出。
从经济学的角度分析，房子最终还是是商品，价格由供求决定。 目前深圳房价收入比这么高，却显得如此刚性。
一个城市房价收入比高，可能不一定说明那个城市房子贵，很可能是因为那个城市增长潜力好，而深圳是两者都占据。 如果我们只盯着房价和眼前的收入，可能就无法真正了解房价背后的逻辑。
中国正处在城市化的半坡路上，处在国民经济较快上升的时间通道里，房价收入比高一些也算正常。
但目前的高位可能有些太高了，而中央也看到了这个问题和社会矛盾所在，长期调控是必须的，调控下的房价增速一定不会一直像现在这样呈现“较快增长”的趋势。
而就目前的房价收入比，虽然深圳等很多城市都很高，但是无论是对比日本东京还是纽约来看，我们目前的收入水平是很低，但是在中国经济快速发展的背景下，未来的预期收入增速也会比较快。
当然，对于未来经济以及楼市的走势，我们要保持敬畏，不过于妄想。 但是，如果“后浪们”现在就怕了，此时选择佛系未免为时尚早。
