【导读】又有3只公募REITs新产品实现超额募集
中国基金报记者 天心
华夏南京交通高速公路REIT、中金联东科创REIT、招商公路高速公路REIT发售结果揭晓。
公告显示，华夏南京交通高速公路REIT公众发售部分有效认购申请实际确认比例为19.16%，网下发售部分有效认购比例为12.85%；招商公路高速公路REIT公众发售部分有效认购比例为27.91%，网下发售部分有效认购比例为83.35%；中金联东科创REIT网下投资者配售比例为93.16%；公众投资者配售比例为95.46%。
算上上述3只成功募集的新基金，今年REITs新产品募集规模已达到462.42亿元。
3只REITs全部超募
公募REITs新品发售持续获得投资者踊跃认购。
华夏基金10月16日公告显示，华夏南京交通高速公路REIT本次募集的基金份额总额为5亿份，发行价格为5.45元，计划募集资金27.25亿元。其中，初始战略配售基金份额数量为37,400.00万份，占发售份额总数的比例为74.80%；网下发售的初始基金份额数量为8,820.00万份，占发售份额总数的比例为17.64%；公众投资者发售的初始基金份额为3780万份，占发售份额总数的7.56%。
最终发售结果显示，公众投资者有效认购基金份额数量为19,725.000091万份，认购比例为19.16%；网下发售有效认购份额数量为68,650.00万份，认购比例为12.85%，这意味着比例配售前合计认购资金已超过68亿元。
此外，10月15日，招商公路高速公路REIT、中金联东科创REIT也双双披露基金人能够申请确认比例公告。
招商公路高速公路REIT认购结果显示，基金募集份额为5亿份，发行价格为6.99亿元，计划募集资金34.95亿元。认购结果显示，战略投资者初始41,819.00万份获得100%认购，网下投资者有效认购基金份额数量为6,871万份，认购比例为83.35%；公众投资者有效认购基金份额数量为3,205.9332万份，有效认购比例为27.91%。
中金联东科创REIT发售基金总份额为5亿份，发行价格为3.23元，计划募集规模为16.15亿元。结果显示，除了战略投资者100%配售，中金联东科创REIT网下投资者认购基金份额数量为101,100,000份，配售比例为93.16%；公众投资者有效认购基金份额数量为42,283,772份，配售比例为95.46%。
年内REITs募集规模达462.42亿元
2024年以来，在政策利好以及长端利率下行背景下，REITs市场二级表现出现明显修复，一级市场发行亦有所加速，市场关注度逐渐提升。
Wind统计显示，截至10月16日，今年以来已有17只公募REITs发行设立，合计募集规模为384.07亿元，如果算上上述3只已成功募集的新基金，合计募集规模已达到462.42亿元，远超往年。
截至目前，仍有17只公募REITs仍在申报流程中。其中，中金亦庄产业园REIT、国泰君安济南能源供热REIT、华安外高桥仓储物流REIT分别于10月11日、10月8日和9月26日获得上交所反馈；9月29日深交所官网显示，易方达华威农贸市场REIT已获得受理。
值得一提的是，中金公司日前发布的REITs年度市场调查报告（2025）显示，在本次110份有效问卷中，保险与券商机构为主要参与者，近7成样本投资者机构配置规模高于1亿元，超半数保险机构参与规模达5亿元及以上；近8成投资者今年至今（截至问卷回收日9月23日至9月26日）收益率区间为5%-20%。
针对2025年市场展望，99%受访投资者表示，将考虑维持或增大REITs配置，其中7成投资者考虑增大配置，其中保险公司、公募FOF以及私募机构考虑增大配置的比例相对较高（均在75%以上）。资产类型偏好方面，机构整体对于现金流稳定的资产类型更为偏好。
：舰长
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如何认购科创板基金
最近这段时间我对科创板的感性认知是，火爆、主动型基金、疯狂认购。 对于这些特征，我一向都避得远远的，所以也很少跟大家提到。 另一方面，这波基金的认购太火爆，而且限额也只有10亿，单是中午就已经有60亿资金申购了。 所以后续即使开放申赎后，估计也很难进行申购，因为基金公司不会另外再放出份额。 这段时间下来，我发现身边很多人对这板块都只关心“能不能买”。 但是，作为主动型的公募基金，居然没有任何人去了解这些公募基金背后的“基金经理”。 大家要知道，基金经理的水平可是很大程度上决定基金收益的，更何况是科创板这种制度全新的板块。 所以，今天就给大家分析下，当下各大科创板基金里，每个基金经理的状况，希望帮到想要参与这一轮科创板基金的朋友，能有更清晰的认知。 如何挑选科创主题基金？作为一个普通基民，怎样挑选到心仪、靠谱的科创板主题基金呢？首先，问问自己一定要买科创板主题基金吗？目前市面上的科创板基金都属于混合型的中高风险的基金类型，并且普遍有 3 年的封闭期。 这就对投资者提出了考验：是否真的一定要买科创主题基金？如果担心封闭期太长，可以选一只收益稳健的老牌基金，进行基金定投也许收益会更高。 待到科创板这片「实验田」长出苗苗，再去投资也许更加稳妥。 如果决定认购科创板主题基金，那么建议先控制总金额。 由于科创主题基金上市时间过短，没有历史数据可供参考，所以推荐选择历史悠久、口碑好的老牌基金公司的产品，并重点参考各位基金管理人业绩背景来挑选基金。
五一房市有楼盘认购比超130%，意味着什么？
意味着目前有些炒房客依然不死心。
当我看到这个数据的时候，我没有觉得目前楼盘销售情况异常火爆，反而我会觉得很多炒房客依然不死心，并且冒着巨大危险做出投机主义行为。
这个事情主要发生在上海。
我们知道上海之前已经发布了很多房地产措施，其中一项就是关于新楼盘的认购问题，在认购之前所有楼盘需要提前公示三天，并且认购期从以前的5天调整为7天。 在这样的措施之下，我们可以看到目前上海有的楼盘在五一期间认购比超过了130%，认购比例非常夸张。 换而言之，这样的认购比例根本就不符合市场的预期，只可能是开发商或者炒房客作怪。
这个认购比例并不正常。
我们要知道目前上海的房地产措施非常紧张，这就意味着楼市会进一步降温，但现在楼市非但没有降温，反而超出了之前的预期。 我不觉得这是消费者疯狂购房的举动，反而我会觉得这是开发商的猫腻或者炒房客的投机行为。 道理其实非常简单，因为目前我们已经再三强调房地产现状，没有哪个正常购房者会选择在这个关头买房，毕竟房子也没有出现大的跌幅。
我建议进一步严打炒房客。
上海是一个一线城市，所以上海的房源一直以来都很紧张，但这并不意味着在各项措施出台以后，房地产依然处在过度火爆的行情，我觉得这是一种不正常的现象，说明有人在从中作怪。 也都是基于这个原因，我个人强烈建议严打炒房客，如果条件允许的话，最好对这些开发商进行明确的限制措施，让购房成为一种透明化的选择。 关于房子的问题我始终坚持一个道理：房子是用来住的，绝对不是用来炒作的。
新手"炒楼花"应注意哪些方面?
什么是楼花 如果交钱的时候，房子不是能立马入住的现房，你买的就叫“楼花”，有人说是“镜花水月”的意思，以虚代实；也有人说是因为香港期房凭据上曾有印花，因此称楼花。 就北京市场来说，房子入住之前，内部认购的房号、正式认购的认购书、甚至购买的预、销售合同，只要能买入卖出则都叫“炒楼花”。 1、 开发商制造了炒楼花空间。 中原物业销售总监殷则先生认为，开发商一般在手里掌握部分启动资金时即开始楼盘销售，用低价吸引买房人认购“楼花”，再低开高走，用“滚雪球”的手法取得后期建设资金。 另外，低价认购也能给楼盘制造旺盛人气，吸引更多买家跟进。 因此，很多楼盘内部认购价和其正常均价相差千元以上，这种可观的投资空间必然会吸引炒家。 2、 投资预期好吸引炒家下手。 柏宇兴业房地产公司总经理张寅告诉记者，前些时上海一个著名TOWNHOUSE项目以6000~8000元的价格开盘，因为开发商名头很大，当时别墅售价又高达2、3000美金，大批投资者看中了此盘的投资潜力，一天几乎定出一半，认购5~10套的大有人在，楼盘后来均价达到元左右，让炒家们赚了个盆满钵平。 对楼盘投资预期高，对产品有信心，对市场前景乐观，投资者才会在楼花上大把下注。 3、 卖方市场刺激楼花炒作。 美联物业北京公司总经理刘志忠先生介绍，97前香港楼市一直暴涨，买家收入根本赶不上楼价涨幅，楼盘开售时基本都有炒家通宵排队等房号，这些空手道者一个房号通常能赚10~50万港币。 金融风暴后，市场形势急转，目前炒楼者基本销声匿迹，只有一些开盘价很低的明星楼盘，如前时的“珀丽湾”还有炒家捧场，但所赚也就几万港币而已。 国内一些炒楼花成风的城市如宁波、杭州等，起始也多因楼盘供应增量相对不足，形成卖方市场，炒房之风才愈演愈烈。 北京的楼花炒作限制多，认购书阶段开发商不让更名，没法炒；合同阶段办了贷款很难转按揭，没法炒，因此，楼花炒作一般集中在内部认购买房号阶段。 当然，这时的炒作空间也是有限的，目前只有这些深谙房地产行业之道的人，才能从北京楼花中炼出金—— 1、 楼盘销售人员。 因为炒楼花被公司开除的售楼人士在北京地产界还真不少，自己掏钱买下房号再转手给客户，或者通过给炒家找“下家”分帐，据说，东部某楼盘销售人员几乎全体涉足此举，人均获利10几万。 毕竟是近水楼台，一旦碰上热销楼盘，不让销售经理或售楼员们捞月似乎也难。 2、 资深炒家。 这些人在房地产界有丰富关系资源，能超前掌握楼盘信息，对其投资价值作出敏锐判断，然后按以下流程完成楼花炒作： A、 内部认购时低价取得房号。 此时要保证快——最先得到认购消息，然后以正常渠道（排队）或非正常渠道（找人），买到内部认购价的房号；二要准——看准此楼日后开盘销售时价格一定猛涨。 B、 寻找下家。 内部认购时开发商销售证多数还未取得，离签正式合同一般有半个月到1个月的时间差，正好便于炒家转手楼花。 正常渠道是上网或通过中介找下家，非正常渠道是和销售人员谈妥分账比例然后取得客户。 C、 加价转手。 有“内线”者转让房号不是难事，对上称接盘者是炒家的亲属或朋友即可过关，还有以给公司员工买房为名，订房号统一用某公司名字，下家分别以公司员工名义实现更名转让的。 3、 部分中介机构借助在房地产市场的“过硬”关系，用更为老到的手法加入炒楼花行列。 面对神通广大的炒楼花者，以及种种炒作战术，即便是防范再严的开发商，也很难完全杜绝，再说，认购房号的“小定”是可以退的，炒家几乎没有风险，这更坚定了炒楼者们的信心。 什么盘的楼花最吃香？ 综合采访者观点，“楼花”值得一炒的楼盘一般具有以下特点： 1、 有投资潜力。 被炒家看中的楼盘一般位置优越，多集中在东部，投资前景良好； 2、 开盘价低。 负责恋日国际销售的绍云女士说，因项目高开平走，万元以上的认购价阻隔了炒家介入。 但据记者了解，距恋日不远的另一CBD热点楼盘，却因8000元上下的认购价吸引了大把炒家； 3、 规模不大。 大社区因销售压力大，开发商不会大幅提价，买家后期可选择余地多，炒家一般会谨慎介入； 4、 限制不严。 虽然很多楼盘不支持炒楼花，但管理上有松有紧，炒家瞄准的是一些有空子可钻的项目。 三、楼花争议 炒楼花到底碍着谁了？ 楼花到底该不该炒？对此业内分成正反两派观点。 反方观点抬了楼价、毁了楼盘、坏了规矩，炒楼花坏处一大把。 据业内反对炒楼花之开发商的总结，炒楼花计有以下罪状： 往大了说——炒楼花危及市场。 因为过多投资客的介入，房价在炒作中层层加码，等到超出实际的购买力时，造成楼市“跳水”。 这样的例子远有海南，近有杭州、宁波，被炒家搅出的泡沫不容小视。 往中观了说——炒楼花影响楼盘正常销售。 一是炒家过多，使得买房人对开发商管理心存疑虑，影响楼盘销售；二是炒家拿走了最初应该是目标客户享受的优惠价，在楼盘涨价后以比开发商略低的价格再次分流客户，两拨买家只成交一拨；三是前期炒家托盘，认购火爆，使开发商对市场形势做出错误判断。 市场中这样的例子有不少，很多楼盘认购时极其火爆，号称1天定出上千套，但到实际“换签”时（将所订房号换成签正式合同），客户却消失大半，令公司管理者大为光火。 往小了说——炒楼花也坑了消费者。 对缺房的人来说，楼价被炒家托高，增加了购房成本；对投资者来说，恶炒楼花会令他们看不清形势，以为市场需求量很大，盲目跟进，导致投资失误。 正方观点支持投资、反对恶炒，炒楼花好处也不少。 美联刘志忠先生说，香港楼市97前的泡沫和97后的狂跌，是由多种原因造成，比如金融风暴、香港政府的“8万5”计划等，说炒楼花引起楼市“跳水”太严重。 北京也有开发商认可炒楼行为。 今典集团董事长张宝全认为，炒楼花是一种投资，所有的投资都是为了增值、保值的，现有的政策不支持房地产投资，比如我们的产权制度使产权转移非常麻烦，而香港等地则是契约制，变更一下登记备案即可；再有交易程序、税费政策等，都使房地产投资不能合法、快捷的完成，因此，很多地产投资就走向了地下，炒楼花屡禁屡旺就是一个例子。 今典开发的经济适用房今日家园，是国家明文定价，但老百姓照炒不误，最多的每平方米加了1000元。 张宝全认为，炒楼花是一种客观存在，既然开发商的价格定位制度给前期买家留下了盈利空间，不如让投资者合理进入，给他们一个相对规范的炒楼平台。 张宝全告诉记者，今典还未推出已引起不少投资者关注的国贸商圈新项目，有可能允许买家合理炒楼，即同意其转让购买权。 来自上海的开发商张寅先生则持一种更为开明的态度。 他认为，炒楼花的害处多是因为开发商操盘经验不足、引发恶炒所致，如前期对产品把握不准导致定价过低，后期对市场盲目乐观提价太快等。 只要开发商控制得当，将炒家限定在合理的比例下，炒楼花将表现出以下好处： 1、 楼盘人气旺，利于销售。 上文提到的上海TOWNHOUSE项目，就是因为楼花炒卖成为上海广告量最少、销售最好、名气最大的楼盘。 这也是很多开发商嘴上严禁炒楼花、实际睁只眼、闭只眼的原因； 2、 投资者、买房人双赢。 前期慧眼识珠的投资者理应有利益回报，后期客户则可以用比售价低的价格从炒家手里买得满意房产，岂非皆大欢喜？ 张寅向记者透露，柏宇兴业下月推出的位于京沈路和五环交叉口TOWNHOUSE项目京城雅居，将不限制投资者的炒楼行为，若销售人员参与，公司则制定相应的管理制度，将楼花炒作控制在合适的火候下。 正像张寅所说，存在决定一切，不管打压也好、避讳也好，炒楼花都将是房地产市场一个隐秘的现实。 但正如中原殷则先生分析，北京楼市基本处在供大于求的局面，大面积恶炒楼花的现象不会出现，因此北京也只有开发商因担心工作人员不务正业而制定开除政策外，并无其他干预政策，象宁波等地因炒作过度而使政府介入、尝试征收“炒楼花”税、采取买房实名制等干预手段的局面，近期也不会在北京上演。 从这个角度来说，个别楼盘炒得再热，楼花也只是京城楼市一个充满神秘诱惑的“冷门”。
