“开盘不到一周，我们已经快卖完了，二期剩下的房源大概还有4套。”10月13日上午，位于北京朝阳的和光煦境售楼处工作人员向21世纪经济报道记者表示。尽管所剩房源不多，但上午11时左右，售楼处现场仍有六七组购房者在看房。
该项目9月26日开盘，共推出96套房源。除了开盘当日认购之外，剩余大部分成交都来自10月。“大部分客户之前就看好了，只是在等一个契机，政策出来之后很多人就出手了。”前述销售人员表示。
9月30日，北京出台楼市新政，涉及优化限购、降低首付比例、取消普宅与非普宅标准、调整存量房贷等8条内容，政策出台之后，市场反馈积极，热度延续至今。
合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，相对而言，新政对新房市场的调动力度更大，上周北京新房网签量878套，是国庆假期的2.57倍；上周二手房签约3735套，相比国庆假期前一周，成交量上涨6%。新政对市场的影响能持续多久，能否真正形成上扬拐点还未可知。未来北京房地产政策仍有优化空间，包括继续优化限购、落实取消普宅与非普宅标准等。
观望客预期转变
“新政出台之后，看房和买房的人明显变多，新政之前中介不太会给我发看房和成交的消息，10月开始中介时不时会发一些热门楼盘的成交信息，我朋友去一些热度高的楼盘也遇到过销售不太够用、一个销售要带两组客户的情况。”10月13日，计划在北京购房的乔雪（化名）向21世纪经济报道记者表示。
10月13日，位于石景山的长安源境售楼处工作人员向21世纪经济报道记者表示，国庆期间该项目的到访量和成交量都有明显增加，到访的既有前期观望人群，也有新客户。
10月13日14时左右，售楼处仍有约5组客户看房。前述售楼处工作人员介绍，该项目9月下旬开盘，开盘当日售出40余套房，到9月底又成交20余套，国庆假期成交超40套。10月13日是国庆假期后的第一个休息日，当日成交6套，目前开盘房源已售出约1/3。
北京某品牌房企市场部人士张山（化名）向21世纪经济报道记者表示，新政后国庆假期新房市场到访量和成交量都出现了显著提升。以他所在企业一个在售楼盘为例，该楼盘国庆前周均到访量不到300组，成交10余套。国庆假期期间，楼盘到访量增加超2倍，成交涨幅超3倍。上周到访量和成交量虽然不及国庆假期，但也明显高于节前水平。
“新政主要刺激的是之前观望的客群，对大家的观望预期有所转变。”张山表示。他调研发现，新政之后，北京各板块间的分化仍然明显，朱辛庄、西红门、朝阳望京和国贸辐射板块等热点板块项目活跃度提升更为明显。
张山注意到，新政后北京二手房市场的成交量也在增长，但“以价换量”的市场大背景没有变，目前二手房市场成交仍以高性价比房源为主。
“新政出台之后整体带看量也起来了，这两周我们比之前忙了很多。”10月14日，丰台区一位房地产中介向21世纪经济报道记者表示。她谈道，尽管带看明显增加，但她所在板块的成交量没有出现大幅提升的情况，性价比高的房源成交速度比较快，但新政落地之后部分房源的谈价空间收窄。“有些业主有点不稳定，在谈价的时候不太好聊。”该中介称。
开发商提速去化
“本轮新政对新房市场的调动力度更大。”郭毅表示，上周新房网签量为878套，是国庆假期的2.57倍，与此前正常工作周相比，基本是翻倍增长的状态。上周二手房签约3735 套，相比国庆假期前一周，成交量上涨了6%。
究其原因，郭毅认为，一方面，之前二手房价格已调整到位，整体看个人业主降价空间不大。政策出台之后，部分个人业主上调售价甚至毁约，这些情况客观上影响了二手房成交。
另一方面，郭毅表示，开发商去库存动力相对积极，很多在售项目价格水平相对较低。此外，从去年到今年，一些新房项目显著提升产品力、增加使用率等，如很多新项目选择赠送飘窗和露台，新房的性价比优势正在凸显。
张山在近期调研中发现，新政后到访量和成交量明显提升的楼盘主要是热门板块选择降价跑量策略的项目，如亦庄板块某热门楼盘国庆假期到访量环比增超3倍，认购量环比暴涨4倍。区位无优势降价不明显或者在8~9月已率先降价的项目被挤压分流的现象显著，出现到访量涨但转化率低的情况。
记者在走访中了解到，截止到10月13日，和光煦境和长安源境都维持国庆期间的折扣力度，在售价格均低于备案价格。张山所在企业的在售项目也继续维持国庆期间的折扣。“尽管有利好政策支持，但当前北京楼市仍为买方市场，在售项目仍以降价跑量为主，房企正在抓住市场窗口期提速去化。”张山说。
郭毅表示，从当前市场基本面看，本轮政策虽有明显成效，但开发商仍较谨慎，因为政策对市场的影响能持续多久，能否真正形成上扬拐点仍未可知。开发商更关注当下库存去化，在价格策略上仍会保持相对优惠的状态。整体来看，当前官宣收回折扣的新房项目较少，但部分新房项目确实存在收回折扣的情况。这些收回折扣的项目一般此前优惠力度较大，具备价格调整空间，且新政出台后关注度、到访量和认购情况都较好，具备收回折扣的市场面基础。
郭毅表示，从当前的情况来看，调控政策对三四五线城市的拉动力度有限，核心还是要发挥一线城市的龙头带动作用。未来北京政策调整仍有充足空间。如限购还有继续优化的可能，普通住宅与非普通住宅标准的取消，还有待税务等部门出台更明确的支持政策。如果未来北京市场出现调整情况，仍可以拿出很多政策调控工具，给市场提供持续利好，促进房地产止跌回稳。
一线城市开始松绑了
最近的高规格会议上，“支持合理住房需求”多次被提及：
这样的发声强度，实属罕见。 无一不在传递一个信号：下半年的房地产必须支棱起来。
上面都已经明示了，大家也不用藏着掖着了。
所以5月以来，会发现“以刚需改善”名义对楼市松绑的队伍在不断壮大，脚步明显加快。
东莞、西安、苏州、厦门、杭州、宁波，可谓是你方唱罢我登场。
华泰研究曾做过一项测算，我国的房地产对GDP的贡献约20%、财政收入约40%、社融存量约20%......
二季度要实现经济正增长，“稳楼市”的重要性不言而喻。
哪怕我们不想用这个夜壶，有时候也不得不......
2015年式的宽松，要来了？
一旦市场凉过头，总会有一只看得见的手来调节。
过去是，现在也是。
2022全国松绑调控已有300余次 ，除了一线城市没怎么动，二线头部城市也开始松绑，三四线城市早就脱光，这波救市潮正向2015年迈进。
至于疗效，如我们所见。
无论是一线还是二线城市，市场端仍在底部徘徊，只有略微上升趋势。
有不少人觉得，2022年的楼市很难救起来。 这一观点并不完全正确，如果真的想救没有救不起来的，继续下猛药就可以了。
不止是2022年难，过去每一轮救市也都花费了好大力气，2015年市场止跌回正用了10个月。
蒙格斯报告5月27号有个地产政策指数研究，复盘了历次救市的级别；
得出了一个结论：目前我们的楼市宽松指数是0.465，不到2015年的三分之一。
也就是说，我们的政策余地非常大。
这份报告不是随便得出的，是从以下几个方面综合测算给出的结果，当然不一定准确，但还是有一定参考意义的。
经历过那一波的人应该都清楚，2015年的操作是：限购放松（除一线）+ 首付及贷款放松 + 降息降准
这一波操作，在2015年让一线及核心二线城市房价明显上涨。
其实，在2015年330政策没来之前，有的城市就已经走完全部流程。
但市场成交还是很低迷的，一手房二手房成交同比下滑，土地出现流拍也不少。
对此，主流媒体还专门写过一篇报道，题为《330新政后成交并没大涨，15部委再挺楼市》，文中还拿2008做了比较，对政策宽松预期也很大胆。
例如北上广深取消限购，首付再进一步下调等等。
在那个阶段，当时大部分购房者普遍有一种观望的心态 ，这也是我作为房地产从业者最直观的感受。
记得那年4月初接到的一个购房咨询，问的是宝安新盘“松茂御龙湾”，当时的价格接近4万一平；
她很犹豫怕买在高位，结果后面想买没有合适的单位了。
观望心理很多人都有，哪怕政策很明朗也有人不敢买，就像装睡的人叫不醒一样。
可一旦行情确立了，立马屁颠屁颠的冲进楼市，价格比之前高一点也不在乎，这大概就是真香定律吧~
上海抢先救市，一线城市松绑来了！
那我们现在，跟2015年的整体环境有什么差别么？
我梳理下历来的楼市调控政策，可以发现，基本是“换汤不换药”。
一是释放需求，如限购放松。 二是宽松货币，首付比例、房贷利率下调。
唯一不同的是，现在花样比以前多，比如给二孩三孩家庭发房票，租房破限购等等。
1） 2015/2022政策走向上是一致的，仍在进一步的宽松。（一线未动、二线微松、三四线大松）
2） 信贷上也发生根本性变化，最低首付比例20%，二套40%（很多城市开始执行）
3） 最低房贷利率4.25%，很接近2015年4.15%的水平。
对了，最近刚刚出来的新闻，部分地市已经开始补贴购房契税了，不论是不是人才，只要你买房我就把税退给你。
如前文所说，目前我们的政策调整空间还很大，
对于接下来出台的任何救市政策都不要过于惊讶，哪怕再来一轮“涨价去库存”和“大规模棚改货币化”。
我们都知道，每一次楼市起势都离不开一线城市助攻，这次肯定也不会缺席。
一线城市的房地产放松，可能已经不是应该不应该的问题，而是何时放松、以何种方式放松的问题。
上海已经打了个样。
5月29日，上海政府官方发布了重磅政策：《上海市加快经济恢复和重振行动方案》。
包含15条有关房地产的新政策，我们看这两条重点就够了：
1） 缩短开发流程时间；允许延期或分期缴付土地款；
2） 完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求
第一条，通过降低准入门槛、提高开发商利润预期、放宽开发商拿地限制等手段；
目的就是为了让开发商积极参与，毕竟这轮土拍住房用地供应量增加了44.7%。
不过，相比于其他一线城市的土拍政策，上海确实很有诚意了。
一句话，上海这次土拍稳了，有多少地都会卖完。
第二条，给政策调整空间留了一个很大的悬念，我们知道上海的购房政策一直很严，除了临港有放松，其他区域都是一线标准。
这次会不会适当松一松？各位不妨畅想一下。
不管怎么说，一线城市中，上海已经迈出了第一步，虽然没有搞大水漫灌，但给剩下的三兄弟提供了一个样板。
这几天收到了不少风声，有消息传“北京要取消认房认贷”，广州南沙要放开人才限购，深圳也在酝酿新政 ，很快出台。
不知道哪个先落地，但该来的总会来，我们拭目以待吧~
大风观点
楼市即政市一直没有变，我们可以确信政策的效果或许会迟到，但绝对不会缺席。
不知道各位有没有发现，5月开始各地的成交量明显在回升， 列几个重点城市给大家做个参考。
一个是杭州，517新政后的第二周，（5月23日~5月29日）杭州市区共成交1409套 ，二手房成交量创下今年以来的新高。
东莞514新政后，这两周新房二手房成交明显回暖，上周新建商品住宅网签416套，环比大增119%，二手房成交突破1500套 ，同样创年内新高。
俗话说量在价先，有量，房价回暖也是迟早的事。
我们之前预测5-6月份会有一波小阳春，现在看来真的不远了。
我还是那句话，从现在开始可以乐观一点了。在此提醒朋友们注意：
最后，再分享几个建议：
1）对于一线、二线重点城市，市场变化太快接下来要重点留意 ，尤其是一线城市松绑幅度不管大小，对市场短期总是利好。
2）比最高点降幅到20%-30%的 ，并且基本面不差的城市，这个时候可以准备入手了。
3）尽快把四五线的房子，置换到二线省会 ，或置换到大城市群核心区域。
4）对于大部分三四线城市，松绑基本起不了作用，即使房价很便宜也要慎重。
“3.30”新政 深圳楼市疯涨的源头？
在北上广深四个一线城市中，尤为引人注目的是深圳楼市演绎的疯狂上涨。
“3.30”新政具体内容是指：2015年3月30日下午4点58分，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。 之前，谁也没想到政府会用如此大的力度刺激楼市。 仅仅10分钟之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。
为什么是深圳？
在北上广深四个一线城市中，尤为引人注目的是深圳楼市演绎的疯狂上涨。
自4月下旬开始，深圳楼市剧烈升温，开发商纷纷入市，购房者争先出手，楼市量价齐升，涨幅最高的深圳市南山区5月房价同比上涨了85%。 需求旺盛、价格猛增，也引发了二手房业主频繁违约，毁约情况不断增加，甚至引发诉讼纠纷。
市场机构克而瑞的数据显示，自今年3月份开始，深圳一手房价格连续三个月领涨。 尤其是5月，深圳一手房价格指数环比上涨2.21%，二手房价格指数环比上涨0.53%。 二手房市场共成交套，环比增长28%，同比更是增长181%，创下2013年3月以来的新高，接近2010年楼市调控前的高峰。 事实上，自2014年楼市“9•30”政策开始，深圳房价已经连涨8个月。 使得深圳楼市在短期内陷入疯狂，一时间“房价暴涨、业主提价、日光盘再现”等新闻屡见报端。
“3•30”新政策出台不到3个月，深圳一些重点区域二手房价格涨幅已经超过50%。
是什么促成了此轮深圳楼市的疯涨行情？
业内分析认为，首先是需求暴增。 密集出台的楼市新政，给了购房者一个“买入”信号，对后市房价上涨的预期、“自住+增值”资产配置的考虑，使购房者的行为出现聚集效应，集中入市。
其次是土地稀缺。 与北上广相比，深圳是土地稀缺最为严重的一线城市。 由于土地总量原因，住宅用地市场常年处于“零供应、零成交”的状态，城市住宅供应主要依赖于旧城改造的“城市更新”模式。 土地紧缺传递到住宅市场最终造成住宅供应紧缺，所以深圳市场短期内“供小于求”的局面尤甚于其他一线城市。 在需求大幅增长的情况下，供应却一时难以跟上，这是支撑深圳楼市价格走高的重要因素。 从中长期来看，土地资源日益紧缺导致的供需失衡仍将成为助推深圳楼市进一步上涨的主要动力。
与深圳相比，北上广三大一线城市尽管同样处于限购政策背景之下，但是供求结构相对平衡。 从库存去化周期来看，截至5月底，深圳商品住宅存量只够卖6个月左右，而上海、北京商品住宅的存量市场去化周期都在11至15个月。
再次是投资客推手隐现。 “3•30”新政策出台后，首付比例下调，降低了投资客入市门槛，投资需求抬头。 尽管深圳限购仍未松绑，但投资客们依然可以曲线入市。 一些没有购买资格的外地投资客，通过在深圳的亲朋好友购买。 还有通过假离婚、以公司名义购房等规避限购政策的。
三四线城市：去库存压力巨大
尽管“3•30”新政后一线城市楼市出现全面回暖，但政策刺激对基本面较好的城市产生积极影响，而对供过于求的城市提振作用有限。 “3•30”新政对不同城市的影响差别显著，市场供求基本面堪忧的三四线城市对政策反应比较冷淡，这表现在，三四线城市成交量呈持续下滑态势。
城市间行情分化明显，全国以一二线城市与三四线城市划分的房地产市场已经出现了两种完全不同的走势。
据测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。 业内解读称，多个三四线城市房地产市场早已饱和，房价涨幅已然透支。
三四线城市多面临天量库存，再加上经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡以及政策作用不均衡等影响，去化压力巨大。 要有效化解房地产库存，不仅需要政策之手给予支持，更需要这些城市大力发展区域经济，留住有消费能力的人口。 同时，地方政府应因地制宜，从需求角度引导房地产业发展。
（以上回答发布于2015-12-28，当前相关购房政策请以实际为准）
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央行降息跟土地买卖加大有什么关系
1、降息央行降息对于买房者影响几何，不妨计算一下：以贷款100万元、年限30年为例。 按等额本息还款计算，央行降息前每月还款6353.60元，总支付利息.48元；央行降息后每月还款6092.28元，总支付利息.37元。 每月还款可节省261.32元，总计可节省.11元。 降息后，主要城市客户看房量均有明显上涨，主要城市看房咨询量环比上周上涨均在50%以上。 其中表现最明显的是一线城市，北京（楼盘）、上海（楼盘）客户咨询量上涨80%以上。 二手房业主更是坚挺报价，小部分开始出现提价意向。 2、成交量或将继续回暖上海易居房地产研究院24日发布了《11月份典型城市新建商品住宅成交预报》。 数据显示，11月的前20个交易日楼市反弹力度明显。 该报告指出，降息新政将会助力11月成交上升，一二线城市的行情会好于三四线城市，随着央行降息新政发布后，市场看跌情绪会进一步减弱，部分购房者在按揭贷款成本降低的前提下会积极入市，这会使得市场成交量继续保持活跃。 央行降息一方面将显着利好已还清购房贷款的改善性需求再置业，促使此类需求从现阶段到明年稳步入市；另一方面，降息也直接利好刚需人群，在降低其按揭成本的同时，进一步解除刚需人群的观望心理，引导刚需入市。 同时，降息也将使开发商降低融资成本，缓解资金压力，或将影响其定价策略，这也将成为未来一段时间楼市价格企稳的一个因素。 3、 房价走势有待观察对比930新政后的市场反应，降息带来的优惠幅度和撬动的需求范围均较为有限，市场短期内大幅反弹的概率也相对较低。 国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，本轮市场调整源于供过于求，住宅市场调整的趋势无法改变。 在上海易居房地产研究院研究员严跃进看来，降息后，楼市的走势会进一步分化，一二线城市楼市资金面将明显好转，部分城市或将迎来明显反弹；但对三四线城市来说，因为库存绝对值过高，人口导入速度十分有限，出现反弹的可能性很小。 数据显示，此前各地限购放开、随后930新政的诸多利好政策出台后，虽然成交有所回暖，但房价并没有立刻应势上扬。 黄瑜指出，邻近年末，各地银行的贷款额度都面临趋紧态势，贷款审批周期亦会延长，加之各银行在具体政策的执行上更加灵活，因此降息对成交的刺激力度仍有待进一步观察。 但正如央行负责人所说，调整基准利率重在发挥其引导作用，预期它对明年甚至未来更长时期内市场走势将发挥重要作用。 村土地承包和买卖的区别在于土地的拥有权是否发生改变。 《物权法》对土地承包经营权做了明确规定即该权利属于用益物权的一种，这种权利是有别于所有权的（也可以理解为该权利范围小于所有权）。 农村土地的所有权属于村集体所有，是不可以买卖的，但是可以被国家有偿征收。 土地承包是指，承包人在付给土地拥有者一定的资金，获得土地一年或几年的使用权，年限一过，土地拥有者就会重新拥有退土地的使用权。 而土地买卖是指卖家给土地用拥有者一定的资金，获得土地的拥有权。
