长江商报消息 ●长江商报记者 江楚雅
受宏观市场环境因素和行业竞争加剧影响，美的置业销售锐减。
近日，美的置业（03990.HK）披露前9个月销售简报。简报显示，2024年1—9月，美的置业合同销售金额约为284.1亿元，同比减少46.65%，而相应的已售建筑面积约为255.5万平方米。
今年上半年，美的置业的营收和利润均出现大幅下滑。报告期内，公司收入为251.34亿元，同比下降30.8%；净利润为5.96亿元，同比下降64.2%。
公司财务状况也开始恶化。今年上半年，美的置业的财务成本净额为93.66亿元，较2023年同期的1.86亿元大幅上升，主要由于利息费用增加及利息收入减少所致。与此同时，公司的净负债率也上升至50.1%，较2023年末的35.8%显著增加。
为优化债务结构，美的置业计划剥离房地产开发业务。今年6月23日，美的置业宣布进行资产重组，剥离房地产开发业务，交由控股股东接收，此次重组完成后将资源聚焦到轻资产开发业务。
值得注意的是，美的置业宣布，自10月8日起，全国在售房源全面回收2%的购房优惠。对于回收价格优惠，美的置业方面表示，近期政府出台的一揽子利好政策对房地产市场产生积极影响，提升市场预期和客户信心，企业也坚定响应国家的要求。
销售锐减宣布涨价
公开资料显示，美的置业创立于2004年，于2018年10月在港交所上市。目前，该公司主要业务包括房地产开发与销售、物业管理服务、商业物业投资与运营，以及房地产科技。
当前房地产市场正经历深度调整，尤其是在“房住不炒”的政策背景下，市场需求受到抑制，公司销售持续下滑，2023年合约销售降至658.5亿元。
在此情况下，美的置业将2024年的销售目标进一步调至550亿元。简报显示，2024年1—9月，美的置业合同销售金额约为284.1亿元，同比减少46.65%，而相应的已售建筑面积约为255.5万平方米，距全年目标仍有较大差距。
值得注意的是，销售不振，美的置业宣布涨价，自10月8日起，全国在售房源将全面回收2%的购房优惠。同期，保利发展等房企项目也陆续宣布收回折扣或涨价。
对于回收价格优惠，美的置业方面表示，近期政府出台的一揽子利好政策对房地产市场产生积极影响。“提升市场预期和客户信心，企业也坚定响应国家止跌回稳的政策要求。”
今年国庆假期，美的置业共销售36亿元，完成率超过目标值120%。
剥离核心业务发力轻资产
近年，由于房地产业务销售下行，进一步拖累了美的置业整体盈利水平。
财报数据显示，2023年美的置业营业收入实现735.65亿元，同比下降0.1%，归母净利润为9.14亿元，同比大降47.1%；毛利为84.84亿元，同比下降25%；毛利率为11.5%，下降3.8个百分点；净利率为2.9%，下降2个百分点。
今年上半年，美的置业的营收和利润持续下滑趋势。报告期内，公司收入为251.34亿元，同比下降30.8%；净利润为5.96亿元，同比下降64.2%；归母净利润3.76亿元，同比下降51.9%。
财务方面，美的置业方面表示，尽管公司2023年年度维持健康的财务比率，并设法满足“三道红线”的要求，仍须承担沉重负担及债务以支持公司的房开业务。
截至2023年末，美的置业手上总现金及银行存款合计201.42亿元，其中现金及现金等价物为175.5亿元，比上年末减少42.6亿元，若剔除17.7亿元预售监管资金，该公司可动用资金余额为156.8亿元。债务方面，美的置业一年内到期的有息债务合计122.3亿元，应付账龄超1年的贸易应付款为62.7亿元，两者合计已超过了可动用资金余额。
今年上半年，美的置业的财务成本净额为93.66亿元，较2023年同期的1.86亿元大幅上升，主要由于利息费用增加及利息收入减少所致。与此同时，公司的净负债率也上升至50.1%，较2023年末的35.8%显著增加。
此外，报告期内，美的置业来自关联方的贷款显著增加，期末余额为51.89亿元，较2023年同期的19.44亿元大幅上升。这一变化可能反映出公司在融资渠道上的依赖加大，进一步加剧了其财务风险。
行业持续调整之下，美的置业决定剥离核心业务。公司在今年6月宣布，采用实物分派的方式，将全资持有的房地产开发业务从上市公司重组至控股股东，以减少负债及与房地产开发业务的重资产属性相关信用风险。未来将构建围绕房地产开发全价值链的低杠杆、轻资产的综合实力，持续探索房地产发展新模式。
据了解，美的置业重组之后，除了保留现在的物业管理、商业资产、房地产科技板块之外，还有剥离出的全链条的服务业务，也会由美的置业去实施。未来，美的置业将构建“开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技”的业务模式。
美的置业管理层在会上透露，“未来三年整个上市平台我们定的目标，营收复合增长率不低于25%，归母净利润复合增长不低于20%，派息政策保持行业有竞争力的水平，重组完成之后，我们会有更良好的资源聚焦到轻资产开发业务”。
盈利能力下降 房地产商业模式需要转型
持续了两年的房地产调控带来的政策效果正逐步体现。 2011年，上市房地产公司营业收入、利润增速分别为11.1%和11.0%，相较2010年全行业的30.1%和30.9%有明显放缓。
由于房地产企业营业收入以房屋交竣为确认标准，本年确认的收益主要来自本年及上年的房屋销售额，营业收入、净利润增速放缓反映了两个情况：一是销售市场低迷，上市公司受拖累。 全国房地产市场销售额增速过去三年连续下降，分别为77%、19%和12%，上市公司作为房地产行业中的优质公司，到2011年其对抗风险的能力也呈现降低趋势，出现了上市公司销售额增速低于行业的现象，2011年上市公司销售回款增速仅5%;二是开发商态度谨慎，结算有所保留。 2009年以来，上市公司结算收入与销售回款的比重与2008年以前有明显不同，从2008年以前的90%以上下降到85%左右的水平，在主要因为2009年销售超预期，而2010、2011年开发商面对调控，部分放慢了结算的节奏，为过冬做准备。
得益于2009年以来 房价 的快速攀升，房地产上市公司的毛利率一直处于上升通道，从2009年的35.3%上升至2011年的39.7%，但净利润变化较为平稳，一直维持在14%左右的水平。 土地增值税支付和期间费用率的持续增长导致房企利润受到侵蚀。 考虑到2011年以来房企降价卖房，毛利率将出现下降，而相应的土地增值税下降幅度可能较小，期间费用率尤其是销售费用率和财务成本率将继续攀升，我们预计房企净利润率将下滑至12%左右的水平。
以四大龙头公司为例，我们预计其净利润率将从2011年的15.8%下滑至12.2%的水平(见图1、图2)。 一方面来自于毛利率收窄，预计毛利率将从40.1%降至39%;另一方面营业税金率仍将保持在11.6%左右的水平，相应的销售费用和财务费用都将持续攀升。 此外还考虑了部分的资产减值准备因素。
商业模式之变：从高杠杆到快周转
净利润率的下滑将直接导致开发商ROE(净资产收益率)下降，也就意味着房地产开发商盈利能力将有所减弱。 2006至2007年，房地产上市公司ROE上升主要来自经营改善及房价上涨;2008年以后，房地产上市公司ROE上升则更多来自于高杠杆和房价上涨。 我们预计2012年高杠杆难以维系，销售净利率也将呈现下滑趋势，上市公司ROE将有所下滑至10.8%。 要使ROE维系在较高水平，房企只有通过转换商业模式达到，从原来的高杠杆到快周转，提高房屋销售和交竣的速度。
当前市场环境也倒逼上市公司加快周转，以价换量。 根据我们的预测，目前全国整体的库销比水平在13个月左右，略高于2008年较差水平，伴随更多房源入市，今年二、三季度库销比将持续攀升，给定3月以来的销售速度，我们预计8月份库销比将达到峰值约16个月。 实际上调控政策的限购、限贷将一些有能力的购
房者排除在市场之外，而2010、2011年开工增速分别达到41.9%和16.1%，形成的供应集中释放，导致2011年以来供需不匹配的现象逐步凸显。 就市场产品而言，刚需产品(如90平方米三房户)是目前销售最好的产品，价格因素是购房者最先考虑的因素，由于刚需市场是一个存量市场，如何以价换量获取最多的销售额是开发商2012年营销端的核心课题。
估值修复行情将持续
今年1月以来 房地产 板块反弹了32.2%，但仍未达到2011年7月7日板块调整前的估值水平，目前房地产重点公司绝对PE为9.5倍，相对重点公司整体PE仅为0.96。 而去年7月板块二次调整主要因为加息和首套房利率上行导致的房地产市场缩量。 伴随销售回暖和首套房贷利率下行，行业趋于正常化，隐含的销售下行预期和负面政策预期逐渐消解。 因此，板块的估值修复将持续。
从未来房地产股的行情看，可能经历从“行业正常化带来的估值修复”到“新商业模式确立带来的估值溢价”。 但就2012年来说，行业正常化带来的估值修复将是主要的看点。
销售回暖从较短的时间区间看，行业整体呈现积极变化：房地产价格体系基本企稳，销售量也表现平稳。 中期看，行业正朝着正常化的方向慢慢演变，压抑行业估值的销售不景气的因素、频繁调控因素、购房高成本因素都逐渐变小，中央在房地产调控上仍采取有保有压的态度，抑制投资需求，支持自住购房，很多城市上调公积金贷款额度即是对这一基调的演绎。 整体看，严厉打压政策出台的概率在变低，政策预期趋于稳定。
从更长的视野看，未来房地产行业将向轻资产化、规模化和专业化发展。 本轮房地产调控实际上是中国经济转型故事中的一部分，中央政府打算改变过去整个经济过度依赖房地产行业的状况，房改以来企业盈利、地方政府建设实际上都依赖于房地产行业，中央政府在政策取向上也希望中国能够转变为和美国一样靠两条腿走路，即房地产+高科技。 在当前时点，房地产新商业模式并未完全确立，但目前看正处于商业模式变革的前夜。
在投资标的的选择上，我们倾向于选择在此轮周期中灵活应对、抗风险能力强的公司;同时部分公司可能蕴含了未来新商业模式发展的方向，也值得重点关注。
稳底盘、调结构、蓄能量，美的置业“进而有为”
在2023年的房地产市场调整与转型中，美的置业稳健前行，展现出强大的韧性和可持续发展能力。 其战略重心在于“稳底盘、调结构、蓄能量”，通过坚守安全底线，积极调整业务模式，提升产品和服务品质。 美的置业的经营根基稳固，合同销售总额达到658.5亿元，营业收入735.6亿元，净利润22.6亿元，且连续六年保持具有竞争力的派息政策，回报股东。 在土储结构上，公司聚焦优质城市，新增广州、佛山等核心地块，优化了资产质量。 作为智慧健康生活服务商，美的置业持续升级产品与服务，运用新工艺和科技打造高品质住宅，同时轻资产运营平台美置服务和美置商业双轮驱动，实现经营效益的提升。 在科技驱动下，美的置业积极重构发展模式，打造集开发、运营与房地产科技于一体的生态，构建差异化竞争力。 在债务管理上，美的置业有序降低杠杆，净负债率降至35.8%，保持“绿档”水平，显示出稳健的信用实力。 资本市场上，公司获得权威机构的认可，发行债券并实现融资增长，显示了市场对其信心。 在产品和服务上，美的置业以“高质量、新科技、好服务”为核心，聚焦客户需求，致力于消除购房不确定性，通过透明化管理确保交付品质。 同时，通过多元化非住业态发展，如物业和商业，打造全生命周期的空间服务链，实现增值服务和社区文化的传递。 总结来说，美的置业在房地产市场的变革中，凭借稳健的经营策略、科技创新与优质服务，稳步向前，以实际行动践行其民生实业的使命，为建设智慧美好生活贡献力量。
