（原标题：打出组合拳，力促房地产市场止跌回稳——当前房地产市场热点问答）
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制图：张丹峰
习近平总书记指出：“住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。”
9月26日召开的中共中央政治局会议强调，“要促进房地产市场止跌回稳”“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。
近期，有关部门指导各地迅速行动，抓存量政策落实、抓增量政策出台，打出一套“组合拳”；地方政府因城施策，取消或调减了限制性措施，支持居民刚性和改善性住房需求。这些举措释放出强烈的稳增长、稳楼市信号，将进一步提振信心、改善预期。
在国务院新闻办公室10月18日举行的新闻发布会上，国家统计局副局长盛来运介绍，国庆期间，一些房地产楼盘的到访量、成交量有明显改善。根据市场机构不完全统计，国庆期间新房成交面积增长102%，二手房成交面积增长205%。“这个变化非常明显，我们有理由相信，房地产市场会出现积极变化。”盛来运说。
如何看待当前房地产市场的运行态势和发展趋势？购买的住房能否按时交付？针对社会普遍关心的问题，记者进行了采访。
一揽子政策效果如何？
——10月份以来，新房和二手房成交大幅增长，大城市土地市场也出现回暖
近期的房地产优化调整政策主要集中在哪些方面？效果如何？
“‘组合拳’怎么打？概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加。”住房城乡建设部部长倪虹作了具体介绍——
四个取消：取消或调减限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。充分赋予城市政府调控自主权，城市政府因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。
四个降低：降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。其意在于降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。
两个增加：一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是今年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。
“组合拳”发力，政策效果已经逐步显现。
“10月份以来，新房和二手房成交大幅增长。刚需积极入市，带动普通商品房楼盘销售。大城市土地市场也出现回暖。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说。
不少人关心，降低存量贷款利率有多大实惠？
中国人民银行副行长陶玲介绍，预计大部分存量房贷利率将在10月25日完成批量调整，部分中小银行完成调整的时间可能略晚，总体预计会在10月31日前全部完成。
“预计存量房贷利率将平均下降0.5个百分点左右，总体上将能节省利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿居民。”陶玲以北京举例，原房贷利率如果是4.4%，利率调整以后为3.55%，100万元、25年期的等额本息房贷每个月可少付月供469元，共节省利息支出超14万元。
针对取消普通住宅和非普通住宅标准政策，财政部部长助理宋其超表示，目前正抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策。这些政策将统筹把握相关城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势，作出科学合理安排；赋予地方一定的自主权，保持政策稳定性和公平性；有效降低房地产企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳。财政部表示，具体政策正在抓紧履行相关程序。
倪虹认为，房地产市场经过三年调整，在系列政策作用下，已经开始筑底，“我们判断，10月份的数据会是一个积极乐观的结果。”
国家统计局对70个大中城市在9月下旬开展的月度房价问卷调查显示，预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨的受访从业人员占比分别为58.3%和45.4%，对比上月调查结果，分别提高10个和6.5个百分点。
保交房工作进展怎样？
——已经交付246万套，“白名单”项目已审批通过贷款达到2.23万亿元
保交房是防范化解房地产风险、促进房地产市场止跌回稳的有力措施。如何打消购房人对交付安全的顾虑？下一步还将采取哪些举措？
当前，保交房攻坚战有力推进，已经交付246万套。甘肃、福建、重庆交付率超七成，江西上饶、贵州铜仁等城市交付率超八成。
中共中央政治局会议提出，“加大‘白名单’项目贷款投放力度”。截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。
“目前，将商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入‘白名单’的条件已经具备。”金融监管总局副局长肖远企表示，为做好房地产项目融资，保障房屋建成交付，还会进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，进入“白名单”的项目“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。广东省住房和政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，采取这一举措，将使房企资金链紧张得到缓解、风险得到控制，进一步提振市场信心。
资金解决了，还要抓进度、抓质量，让老百姓早日拿房。倪虹表示，接下来要通过全国保交房信息系统，对每一套交付任务都做到建档立卡，交付一套、销号一套；把保交房项目作为加强房屋质量监管的重点，既要把房子建成，又要把房子建好，将验收合格的房子交到购房人手上。
怎样守住兜牢住房保障底线？
——今年前9月已建设筹集保障性住房148万套（间），年底前可让450万新市民、青年人入住
对于一些新市民、青年人来说，短时间内很难攒够钱买房，租赁市场又存在租金高、租赁关系不稳定等困扰，如何更好解决这些群体的住房问题？
“解决好新市民和青年人的住房问题，让他们能够安居乐业，是城市政府义不容辞的责任，也是提高城市竞争力的重要抓手。各城市政府在结合当地实际优化完善房地产政策的同时，一定要加大保障力度，兜牢住房保障这个底线。”倪虹说。
一手抓市场，一手抓保障。倪虹表示，要通过市场来满足群众多样化改善性住房需求，以政府为主保障群众基本住房需求。“保障又分为租赁和购买两种方式。”倪虹说，目前，低收入住房困难家庭通过公租房基本实现了应保尽保，“针对新市民、青年人的需求，将大力发展保障性租赁住房和公租房，以‘一张床、一间房、一套房’等方式，让他们‘进得来、留得下、住得安、能成业’。有一定经济能力，但是买商品房暂时还有困难的，可以购买保障性住房。”
今年1至9月，我国已建设筹集保障性住房148万套（间），年底前可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。
如何看待房地产市场发展前景？
——供求关系发生重大变化，增量市场转向增存并重，潜在有效需求规模依然较大
长远看，房地产市场发展还有潜力和空间吗？
当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，增量市场转向增存并重。虞晓芬介绍，2021年我国城镇居民人均住房建筑面积超过40平方米，已处于较高水平，叠加人口下降和城镇化速度放缓，房地产需求量很难再回到2021年高达18亿平方米销售面积的高位。
“但潜在有效需求规模依然较大。”虞晓芬说，参照韩国、日本经验，两国1991年城镇化率分别达到74.79%、77.47%，高于我国2023年常住人口城镇化率的66.16%水平；1991年至2007年，两国平均每年每千人新建住宅套数分别达到11.35套、10.34套，按照70%需求在城镇、户均建房面积110平方米保守估算，我国城镇新建住房合理需求量应该在10亿平方米以上。随着人们生活水平的提高、城镇化深入推进，房地产市场刚性和改善性住房需求仍然比较大。
“以户均建筑面积100平方米计算，100万套城中村和危旧房改造有望释放约1亿平方米刚性购房需求，相当于今年前8个月全国新建住宅销售面积的近20%。”清华大学房地产研究中心主任吴璟认为，这部分刚性购房需求在短时间内集中释放，并叠加一系列政策“组合拳”，将为推动全国范围内房地产市场止跌回稳提供重要的需求支撑。
“接下来就是要同心协力，把‘组合拳’打好，狠抓落实，让这些政策的效果能够充分显现，让人民群众能够享受政策红利。我们对房地产市场止跌回稳充满信心。”倪虹说。
就现在地产的行情，各位如何看待现在的地产投资，并且商业地产和住宅的投资行情分别如何？
投资者对商铺市场将越来越青睐，虽有机遇，但也并不是所有投资者都适合投资调控袭来，商业地产因“限”得福；兔年开春，开发商激烈抢夺商业地块；限购令下，昆滇投资客闻风转向。 2011年，在严厉的调控政策组合拳下，房地产市场住宅唱主角的局面将逐渐改变，投资者对商铺市场的青睐将越来越大。 据记者了解，目前昆明一些地产公司已在悄然调整规划，有的已经撤规，计划重新申报，拟由此前的以住宅为主，转变为商业为主。 而出于总价高等因素考虑，商业地产在营销模式上将以自持、租赁以及小面积铺分割出售为主。 国八条、房产税、限购令等楼市调控愈演愈烈之下，酒店式公寓、沿街商铺等商业地产却因为不限贷、不限购，受到不少手中有钱又无处投资者的关注。 从目前形势基本可以判定，商业地产极有可能成为今年各大城市的新热点。 对于商业地产来说，2010年的“调控年”无疑给其发展创造了绝佳机遇。 2011年伊始，当新一轮的调控袭来之时，更加凸显了商业地产的投资优势。 业内人士认为，在持续严厉的调控政策组合拳下，房地产市场住宅唱主角的局面将逐渐改变。 云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研教授表示，上帝在关上一扇门的同时也推开了另一扇窗，诸多楼市调控政策主要是针对住宅，相较而言，商业地产投资少了住宅投资的诸多不确定性和风险，商业地产首付50%，低于二套房首付，利率执行的也是基准利率，并且投资商业地产通常都有不错的回报。 欣都龙城营销总监胡梦本月18日在接受本报采访时指出，商业地产成为调控下的“漏网之鱼”，表明国家在打压住宅市场的同时，有意放商业地产一条生路。 因为相对于作为民生之本的住宅市场，商业地产的投资者是较有资金实力的少数派，在目前投资渠道较窄的情况下需要引导充裕的流动性进入市场。 将其转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。 昆明中原策略中心分析，在住宅市场受到抑制的行情下，商业地产将迎来发展契机。 而DTZ戴德梁行则更明确指出，目前商业地产处于一个理性的上涨阶段，预计今年的涨幅将达到10%—15%。 仲量联行在近日发布的“全球地产观察”中也指出，展望2011年，全球房地产市场预期将出现继2007年以来表现最强劲的一年，尤其是包括写字楼、酒店、商铺在内的商业地产市场。 21世纪不动产人士向记者表示，考虑到后市调控的常态化，2011年住宅市场的投资环境未来将在很长一段时间内保持较大的压力，而商铺等商业地产则完全不受其影响。 投资者对商铺市场的青睐将越来越大。
国务院常务会议：一城一策运用信贷政策，允许！
从“因城施策”到“一城一策”，高层对于刚性和改善性住房需求的支持力度再度加大。
8月24日，国务院常务会议上指出，在落实稳经济一揽子政策同时，再实施19项接续政策，形成组合效应，推动经济企稳向好、保持运行在合理区间。
会议指出，“当前经济延续6月份恢复发展态势，但恢复基础不牢固”，所以要“及时果断施策，保持合理政策规模，用好工具箱中可用工具，加力巩固经济恢复发展基础，又不搞大水漫灌、不透支未来”。
其中最受业内关注的一项重磅政策是：允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
这样的定调，较7月28日中央政治局会议“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”要求更进一步，各地在信贷政策工具箱使用上有了更大自主权。 这也是继8月政策性降息落地、贷款市场报价利率（LPR）下调后，新一轮稳增长政策的继续加码。
“政策主要目的是为稳定地产预期，恢复购房者信心。 从政策指向来看，预计年内房贷利率还有60个基点左右下调空间，这将显著降低购房者还贷压力。 ”一位金融市场人士称。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，对于三四线城市，房贷首付比例大概率会下调，但对于一线城市仍是比较谨慎。 需要指出的是，即便下调首付比例和房贷利率，也并不会带来楼市迅速反弹，原因是当下楼市供求关系、居民预期、支付能力、房价水平、收入预期等都已今非昔比。
“一城一策”旨在稳地产稳经济
时隔两个多月，国务院常务会议再度强调，部署稳经济一揽子政策的接续政策措施，加力巩固经济恢复发展基础。
这19项接续政策措施，覆盖金融、房地产、税费、物流等多领域多方面，打出了一套强劲的“组合拳”。
一是在3000亿元政策性开发性金融工具已落到项目基础上，再增加3000亿元以上额度。
根据要求，金融工具用于补充包括新型基础设施在内的重大项目资本金、但不超过全部资本金的50%，或为专项债项目资本金搭桥。 据预测，若按照项目20%资本金要求，总规模6000亿元的金融工具将能撬动3万亿元资金规模，从而进一步支持基建投资发挥托底作用。
二是依法用好5000多亿元专项债地方结存限额，10月底前发行完毕。 这既可增加有效投资带消费，又有利于应对贷款需求不足。
2021年末，地方政府专项债务余额约为16.7万亿元，当年限额是18.2万亿元，意味着地方政府有约1.5万亿元存量专项债额度。 受房地产市场下行影响，各地政府土地出让收入均受到不同程度冲击，“用好限额”能够适当缓解部分地区财政压力。
中国民生银行研究院宏观研究中心主任王静文表示，目前地方政府还有1.5万亿元限额空间，其中发达地区剩余空间更大，如北京、上海、江苏、山东、福建、浙江等地占全部剩余额度的41.3%。 此次之所以没有足额使用，既有政策留力、防止债务风险考虑，也有注重有效性、避免“萝卜快了不洗泥”的考虑。
三是出台措施支持民营企业发展和投资，促进平台经济健康持续发展。
四是允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
7月28日中央政治局会议的相关表述是，“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”。 王静文认为，“因城施策”虽然意味着房地产调控基调的放松，但仍然具有中央定调、自上而下的含义，按大类切分之后，地方政府的腾挪空间仍然受限；“一城一策”则赋予地方政府更大调控自主权，同时由地方政策承担调控责任。
巨丰投顾高级投资顾问谢后勤认为，允许地方“一城一策”运用信贷等政策支持刚性和改善性需求，主要目的是为了稳定地产预期，稳住地产是稳住经济非常关键的一环。 从实际出发，给楼市松绑是一方面，更重要的是如何激活楼市需求，经过前期地产一系列偏负面消息的不断爆出，百姓对购房已偏向于谨慎态度，恢复购房者信心也需要有相应的针对性措施激发。
此次会议还强调：“各部门要迅即出台政策细则，各地要出台配套政策。 国务院即时派出稳住经济大盘督导和服务工作组，由国务院组成部门主要负责同志带队，赴若干经济大省联合办公，用‘放管服’改革等办法提高审批效率，压实地方责任，加快政策举措落实。 ”
更多城市有望继续放松限购限贷政策
稳经济增长保民生，这是当前重要任务。 房地产业作为影响内需的重要一环，稳地产则成为下半年政策重心之一。
8月18日，在深圳召开的经济大省政府主要负责人座谈会上指出，“当前正处于经济回稳最吃劲的节点，必须以时不我待的紧迫感，巩固经济恢复发展基础”，“需求不振是经济运行的突出矛盾。 经济大省人口多，要多想办法促消费，扩大汽车等大宗消费，支持住房刚性和改善性需求。 ”
8月22日，央行宣布将1年期LPR下降5个基点至3.65%，5年期以上LPR则继5月后再次下降15个基点至4.3%。 这种长端降幅大于短端降幅的“非对称下降”，将有助于降低购房成本、拉动按揭贷需求，进而支持购房需求入市。
就在LPR下调当日，央行组织召开了部分金融机构座谈会，再次强调“要保障房地产合理融资需求”。
红塔证券分析师殷越认为，目前地产依旧处于信用风险之中，金融机构对房企的规避情绪仍较浓厚。 房地产销售下行亦使得房企资金回款受阻，外部融资收紧叠加内部资金周转不畅均对房企加快施工和顺利拿地形成制约。 长期来看，地产还会影响到建筑、建材等产业链，也会对居民消费能力造成影响，所以后续政策急需加码帮扶力度，助力房地产行业企稳。
据不完全统计，今年以来已有80多个城市相继放松限贷。 其中，兰州、贵阳、南通等57个城市已将首套房首付比例下调至20%；郑州、宜昌和肇庆等44个城市实行“认房不认贷”；41个城市下调了二套房贷首付比例。
李宇嘉认为，在此前住房信贷政策上，尽管各地首付比例和利率差异较大，但并非是地方政府所决定，而是在央行差别化住房信贷政策底线下（比如首套房首付比例不低于25%，非限购城市不低于25%；首套房利率不低于相应期限LPR等），由本地金融管理部门制定。 由于金融管理部门垂直管理，独立性较强，地方政府在此作用空间不大。
现在，允许地方政府“一城一策”运用信贷等政策，意味着“在地方政府对本地房地产稳定负主要责任前提下，信贷政策、税收政策、土地政策等都应该全方位通力合作，助力地方一揽子纾困政策发布和落地实施，从而尽快将房地产从下坠态势中拉回来。 这并非指各地要大幅松绑首付、降低利率，是真正做到信贷政策与地方政府‘一城一策’大框架一致，同频共振。 ”李宇嘉说。
王静文预计，在这一导向之下，除个别关键城市之外，其他城市的限购、限贷等政策将会继续放松，叠加近期5年期LPR下调和首套房认定标准放松，居民购房成本将会明显下降。 与此同时，各地还应在供给端加大支持力度，加大流动性注入，力促保交楼、稳民生。
“房贷政策将迎来更为全面和更多创新空间，尤其是在首付比例下调、房贷额度提高、房贷利率下调等方面会有各类创新工具。 各地也会基于楼市情况和信贷资源情况，继续优化房贷政策，以更好稳定房地产市场。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进预计。
造成我国目前总需求不足的原因有哪些?结合相关的宏观经济学理论分析我国当前实行的宏观调控政策的理论依据
一、我国目前总需求不足的原因主要有：
1、消费不足是总需求不足的一个原因，而导致消费不足的原因则在于投资不足所导致的需求不足。 我们国家实施的积极的财政政策，主要是政府在进行投资，这是有效的，但不能长久地用这一招。 所以需要启动民间投资。 投资是一个关于现在和将来做交易的契约，一个长期合同如果没有信用，就不可能实现。 同时，投资的本质是借贷，可目前，因为信用问题的制约，银行不愿向民间中小企业贷款，这样，大笔资金就只能在银行里沉淀下来。 这是当今总需求不足的主要原因。
2、居民收入增加缓慢。 多年以来，居民收入增长速度明显低于GDP的增长速度，特别是农村居民的收入增长速度更慢，并远低于城镇居民的收入增长速度。
3、居民收入差距不断扩大。 这突出表现在城乡居民收入差距的扩大。 据统计，城乡居民收入差距，在改革前的1978年为2.57：1，2001年达到2.9：1，2002年达到3.1：1。 如果按城乡居民实际生活水平计算，有人估计差距为5：1~6：1。 此外，城乡居民内部富裕家庭与贫困家庭之间的收入差距和东西部地区之间的收入差距，都在明显加大。 收入差距的扩大，必然带来全社会消费倾向的下降。
4、居民减收增支的预期仍未缓解。 这是由于我国目前失业人口大量增加，教育、养老、失业、医疗等社会保障体系尚在建设之中，职工工资制度改革滞后于住房商品化和教育投资制度的改革等。
5、产品供给结构与消费需求结构的不一致。 多年来来在低水平重复建设下形成的过剩生产能力、无效供给形成的供给刚性限制了需求对供给的导向作用，也限制了供给本身创造需求的空间，这也是导致总需求不足的原因之一。
二、针对我国宏观经济中出现的社会总需求不足、物价总水平持续下跌、经济增长速度放慢的通货紧缩现象，我国果断采取了积极的财政政策和稳健的货币政策，实现两大政策的有效配合，以扩大社会总需求，促进经济增长。 这是我国第一次开始重视财政政策的重要作用和两大政策的配合运用，这种配合现已取得了良好的效果。
1、扩张财政政策的实施。 这些政策的实施有效地促进了储蓄向投资的转化，扩大了社会总需求，保证了国民经济的稳定增长。
2、稳健货币政策的实施。 从1998年开始，中央银行开始实行稳健的货币政策，扩大货币供应量、改善信贷结构、促进国有商业银行的改革、发展直接融资等等。 近几年来，货币供应量得到大幅度的增加，直接调控手段逐步向间接调控手段转化，三大货币政策工具得到较大的发展。
消费信贷、农村信贷、中小企业贷款等有了很大的增长；货币市场也在逐步健全和成熟。 货币政策的效果正在得到逐步的显现，贷款规模有了很大增长、消费物价水平也已止跌回升、企业投资和居民消费也得到了较大的增加。 可以说，稳健的货币政策还是比较有效的。
3、两大货币政策的配合。 一方面，积极财政政策本身包括对货币政策的大力支持，财政增发国债，有银行购买，这本身是运用银行资金，就是发挥货币政策的作用；而且，国债发行数量的增加和种类的多样化也为中央银行的公开市场业务提供了操作工具。 另一方面，国债资金作为资本金投入基础设施项目，也为银行增加贷款创造了条件。 另外，财政部还发行了2700亿的特别国债增加国有商业银行的自有资本金，增强其资本充足率。
4、财政政策和货币政策的实施效果。 1997年东南亚金融危机影响了我国的出口需求，而经济体制改革和供给结构的失衡又导致了内需的严重不足，这两方面的综合作用造成了我国目前的通货紧缩现象。 在这种宏观经济背景下，财政部和人民银行果断采取了积极的财政政策和稳健的货币政策，近两年的实施结果表明，这种政策配合还是比较有效的。
它较好地扩张了社会总需求，并在加大政府投资的同时降低利率水平减少“挤出效应”的抵消作用；同时物价总指数也于2000年开始止跌回升，国有企业和国有商业银行的经营机制开始得到彻底的转换；宏观经济得以保持了较快的增长速度。 两者的配合也较好地起到了取长补短的效果。 货币政策为财政政策的实施提供了较为宽松的金融环境，减少了“挤出效应”的消极影响；同时财政政策为货币政策提供了有效的政策工具，也为扩大货币供应量创造了有利的条件。
在未来的一段时期内，由于社会总需求仍未得到有效地满足、公众的消费意愿仍不够强烈、信贷结构还未得到合理的调整等原因，我国仍然会实行积极的财政政策和稳健的货币政策，以保持物价水平的稳定，拉动经济的稳定增长。
中国经济能够保持当前总体良好的发展势头，与中央加强和改善宏观调控的各项政策措施密不可分。
面对复杂严峻形势，中央一方面坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，另一方面提高政策的前瞻性、针对性和灵活性，根据形势变化，适时适度预调微调，打出一套稳增长“组合拳”。
国务院指出，要坚持把稳增长放在更加重要的位置，四季度要前瞻性地调节社会融资总规模，制定收入分配制度改革总体方案，抓紧研究制定符合我国国情的房地产市场调控政策体系。
