这些年为了追逐GDP，大量的只管投资、不管运营，觉得盖出来就能卖，突然之间就卖不出去了，这是个投资过剩。
文 / 巴九灵
从一条朋友圈说起：
一个行业的“呐喊”与“彷徨”
先来看一条近期在朋友圈刷屏的透露着“呐喊”口吻的朋友圈：
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发布这条朋友圈的是一个直播电商行业创业者。小巴总结了这条“惹火”朋友圈的两个主要观点：
一、杭州未来科技城租金大幅下降。以其中五年前创景路EFC（欧美金融城）的租金与同样位置的如今的奥克斯中心的租金计算，五年内租金下降了57%。
二、 很多大园区写字楼空置率畸高，甚至直接免租，原因是房东为了省下物业费。
基于以上现象，这位创业者急冲冲地做出了大幅度的裁员决定：直播团队15个人、市场团队6个人全部裁员，设计、客服团队只留一个员工等。并奉劝其他前几年租办公楼的创业者可以“放弃押金”，去换租金更低的办公楼。
暂不论这位创业者是否有“冲动”之嫌疑，但触动他的杭州写字楼的“恐怖”状况是值得大众重视的。
众所周知，EFC（欧美金融城）、奥克斯中心所在的杭州余杭未来科技城是杭州互联网等高科技产业的心脏地带，全国四大未来科技城之一，聚集了阿里巴巴、菜鸟、字节跳动、OPPO、vivo等知名企业，算得上杭州民营经济的标志性产业地带。
对于上述朋友圈，“太准确了！”一位杭州未来科技城“五星级园区”绿创广场的资深从业者对小巴回复说道。另一位EFC（欧美金融城）的资深中介也坦诚说道：“确实没有以前好。”
据小巴进一步了解， 绿创广场空置率达到三分之一，与去年的情况基本一致，并没有回暖。EFC（欧美金融城）是未来科技城中空置率幅度控制较好的写字楼，去年空置率还在20%左右，今年明显超过了20%。
仲量联行的数据显示，今年二季度，杭州甲级写字楼的空置率在23.3%，均价约4.27元/平方米/天。
甲级写字楼高空置率的负面影响是连锁性的，直接影响是附近中小写字楼相关上下游企业与餐饮企业的流失，这又会进一步导致相应区域的商业机构的空置率攀高，削弱后续企业入驻意愿。
比如，2022年，一家互联网大厂从EFC（欧美金融城）退租，退租面积达3万平方米，带走了不少上下游企业，写字楼底商餐饮经营人流相比以往少了30%—40%（订外卖和自带饭人群增加），人均消费降级明显。
长期影响则是削弱区域人口和消费活力。在不少余杭商业地产人士看来，杭州余杭区更多是“工作之城”：很多人只是在余杭区工作，更多地在区外生活。
“真正的大型购物中心没几个，都是很小的。”一位行业资深人士对小巴说道。
余杭区未来科技城EFC和奥克斯中心大楼
杭州甲级写字楼的“彷徨”是全国的一个缩影。全国商业地产工作委员会会长王永平对小巴说：
“这是一个全国性的现象，北京、上海、深圳都是如此。没有一个城市的写字楼能够坚挺。从甲级写字楼到普通写字楼，早年是有一些结构性的下降，现在都面临这个问题。”形势好的时候，北京CBD甲级写字楼租金能达到30元/平方米/天，现在是十四五元。
那么，面临危机的写字楼市场是一个多大体量呢？仲量联行还有两组数据值得重视： 今年初，中国40个主要城市办公楼市场总存量约为1.1亿平方米。这个数字是 全国商品房待售面积的近15%。
二季度，全国20个重点城市中有11个城市的甲级写字楼空置率水平高于30%（其中武汉、沈阳达37%）， 一线城市中除北京（12%）以外，上海、广州、深圳的空置率均在20%—25%区间。
怎么消化过剩写字楼：
商改住、以购代建，花式挖掘新需求？
从数据得出的结论是：目前写字楼行业存着大量的过剩。
原中房集团董事长孟晓苏在今年7月接受媒体采访时认为，商办规划用地曾在国土审批中占到整个土地供应量的30%左右，但是它的销售量只占10%左右。这就造成近年商业和办公楼用地建设项目超量增加，这是写字楼过剩的主要历史原因。
王永平也向小巴指出： “这些年为了追逐GDP，大量的只管投资、不管运营，先造了再说，觉得盖出来就能卖，突然之间就卖不出去了，这是个投资过剩。”
据了解，不少房地产开发商对于造写字楼的积极性，主要来自相关部门强制性配套的要求，包括写字楼、商场、酒店都是强制配套的，一般配10%—15%。“很多开发商本身也不懂这些东西，为了住宅就干了。”
对于当前形势，企业自救无疑是主流。如：从去年开始，EFC（欧美金融城）通过增加免租期，吸引中大型客户；通过快速对接上海引进的中大型互联网企业，减少了大客户搬迁的损失和风险；通过对服务细节和管理的加强，以及新楼宇的推出，进一步巩固其在余杭区商业写字楼领域的独特优势地位等；甚至，企业租户如果觉得地面稍旧、有瑕疵，可以要求重新免费刷漆。
与此同时，在政策、实操层面，商改住、以购代建、花式挖掘新需求等策略，也被纷纷应用于实践。
这些举措，在一定程度上或也可以为解决其他行业的过剩问题，提供解决思路。
我们不妨一一来说说。
首先是“商改住”。今年7月初，海南万宁市政府办公室印发《促进商业办公类商品房去库存工作方案》、长沙市自然资源和规划局等部门联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，这意味着商办类商品房项目在满足一定条件后可以办理“商改住”。
它的直接影响是“商改住”项目可以以低价入房市。“ 比如某大城市的住宅每平方米单价是6万元，但是‘商改住’项目单价才2万元。 ”上述原中房集团董事长孟晓苏说道。
但是，可大面积普及的潜力恐怕成疑。受访者的典型评论观点如下：“有一些写字楼，从拿地规划到开始建，周期很长，计划是设计成写字楼，现在改成公寓楼对外出售或者说出租，调整是很大的。”
“当年商业用地和住宅用地的地价是不一样的，住宅一般要贵，‘商改住’以后，其他住宅怎么补呢？”
北京，空置的写字楼房间
其次是“以购代建”。典型案例是武汉招商蛇口的房产项目“招商愉樾”，这个项目于2022年7月竣工，4万平方米高端住宅部分已经消化，剩了4.2万平方米的写字楼及商业部分。
今年8月，招商蛇口与国有企业武汉安家保障性住房公司签约，后者收购面积超2万平方米，改造装修后，为武汉提供500余套保障性租赁住房。
至于花式挖掘写字楼的潜在需求，应该五花八门，大伙可以跟紧大头，一块脑洞。
大头怎么看？
租金大降、空置率高，这两个是事实，但说到处可以免费办公，是夸张的。
甲级写字楼里边，外资的投资大幅减少，所以影响甲级写字楼。当年的“大众创业、万众创新”，刺激了中小写字楼、联合办公的需求，但后来逐渐息鼓偃旗。
写字楼这个功能又很难转，干不太成别的东西。基本上改个酒店、搞个培训。但培训的需求前两年就没有了，酒店还不好转，像北京几个核心区，新酒店是拿不到牌照的。
北京可以免费办公的写字楼，我是没有听说的，我们自己的写字楼将近4块多（每天每平方米）。不能说某个城市写字楼租金掉得特别严重、触目惊心，也不能说某个城市的写字楼租金控制得特别好。杭州甲级写字楼最高7块钱，现在普遍估计在4—5块。很多中小城市写字楼可能就是两块钱，要往下掉也掉不到哪去，因为它的建筑成本在。
另外一个是经济下行的机遇——打个比方，你跟你哥们一块去爬山，突然之间遇到狼，你跑不过狼，但你还有一个机会，就是跑过你的哥们——头部企业的需求还是在的。
主要解决办法也只能是：等。
有人主张商办改商住，无非就是希望楼宇经济能够盘活，但其实会给地产原有的格局和经济大盘带来许多无法预估的负面效应。所以我本人也不太建议用改变土地属性的方式，去激励楼市的热度和改善开发商的现金流。
与其通过商改住来改变行业状况，不如让国资下场回收办公楼做非盈利的项目，比如这些房子可以作为公租房定向出租给一些人才和企业，像我们浦东有很多的租赁房都会租给特斯拉。
这里面财务逻辑很好理解，我们首先假设这一堆写字楼的货值是50个亿，它会有一个测算资产沉淀的银行评估价，但这个评估价往往会比真正的市值要低一些，再加上你的体量非常大，有可能还是一个半烂尾的工程，还附带了一个债务，那么国企就有可能用六折到七折左右的价钱去收这个房子，差不多就是35亿。
当然了，这里面的债务也是全部都盘到收购方的旗下，那最终其实收购方就是收了将近40亿市值的货品，或者说资产。
这个租约如果是大国企来跟你签，并且租约周期是20年，它可以在这个过程当中，把刚才说的40亿资产，再通过类REITs或者CMBS的形式来融出你对应货值的65%—70%，这个的时候，它的钱可以再投到对应的租赁住房上，也就是说，它只是先投出了40个亿，但是用了未来的30个亿，投入到后面20年干这个事儿，那事实上它可能自己只花了自有资金10个亿甚至更少，但是解决了写字楼的困境，并且自己在企业的产品类型上做了一种多元化的尝试。
整个城市要布局、要发展，写字楼的供应量一直在增加，北京新建了好多政府布局的产业园或者商务区，还有一些开发商建的写字楼，这些都在入市，即便没有疫情，没有现在的经济情况，写字楼的租金也会降。
像北京丽泽商务区在北京西南三环这个位置，是北京三环位置最后一个发展规划，那这个地方要发展起来，要拉动，那必须打造相应商务区的概念，这种商务区肯定是由知名的开发商开发，以吸引知名的企业，一些国企、央企先过去。
北京市发展了很多未来科学城、自贸区等——未来科学城已经特别偏了，从天通苑北公交站坐17站地才到那边儿。各个区政府也在发展，像海淀西边产业园很少，几乎连写字楼都很少建，现在出了电竞产业园、医疗产业园，北五环附近，有东升科技园的二期和三期，都是为了把优势企业吸引过来。
海淀学清路那块儿有一栋楼最早是清华紫光拍走了，后来紫光没有钱，海淀区政府出面撮合让腾讯买过来，作为腾讯北京的第二总部。像这样区位的楼，没有关系，企业很难拿到。 有的企业因为海淀没有好的写字楼就离开了，比如阿里巴巴，按说它是海淀政府大力扶植的企业，但它选在了朝阳望京。
北京市在整个城市的规划建设方面，考虑得很长远，并不担心短期一年、两年，甚至四、五年的写字楼的供应量是过剩的，而是考虑了未来10年、20年甚至50年。毕竟北京企业的需求量是很大的，会慢慢消化的。
影响最大的反而是一些核心区域，因为这些核心区域受经济形势影响比较大，郊区因为产业结构相对要低端一点，它反而影响小。
所以， 我认为真正的核心不在于房子要怎么转变，关键是应该结合当地的市场需求，把写字楼其他潜在需求激活起来。
首先，要承认产业是在变的，新的需求在产生。比如《黑神话·悟空》爆火后对游戏产业是推动的，它其实是培育了一些新的主体，新兴市场需求总会有的。
其次，各地可以研究，与短期办公、临时办公、旅行办公、办公群体的更多需求等结合起来。比如我白天跑到北京去开会，但要写点材料、化个妆，能不能提供一个场地？再比如，办公室职工群体的小孩的作业辅导的需求……
本篇 林波| 责任 徐涛
