10月已经过半，楼市的“金九银十”进入最后的冲刺阶段，北京二手房市场也越来越活跃。
根据北京市住房和城乡建设委员会公布的数据，自国庆假期之后，北京二手房已经连续日签约量达到七八百套，市场回温明显。国庆假期之后的10月8日，北京市二手房网签量达到467套、10月9日758套、10月10日860套……10月8日-10月16日的9天里，二手房网签量合计达到6460套。
据中原地产首席分析师张大伟，北京这轮成交主要集中在低总价的二手房源，特别是300万-400万左右的“老破小”。
在这样回温的趋势中，一些二手房门店半个月的交易量便超过了9月份的整个月。麦田房产用“火爆”来形容这段时间的二手房市场，“如果市场维持这个热度，10月的成交量将轻松超过2万套，上次10月份出现这么火热的情况，还要追溯到2016年。”麦田房产方面表示。
火热的交易数据和对未来的预期也带动价格的变化。据界面新闻了解，当前，面对政策刺激和楼市升温的数据，一些业主仍保持在之前的价格预期，还有一些业主甚至想要提高挂牌价。
麦田房产方面也表示，新政后，业主涨价现象增多，议价空间开始变小。十一期间，成交房源议价空间和9月相比缩小了0.8个百分点。同样报价1000多万的房源，新政后可谈的空间少了10万左右。
尤其在北京一些优质次新小区，涨价成交的现象再现。麦田房产提供的案例显示，10月2日，太阳宫的火星园成交了一套97平两居，成交价1070万。但在9月30日，同户型成交价1000万，两天时间，房价上涨了70万。
而在此次新政出台之前的9月份，也属于楼市的“金九银十”，但因为政策刺激效果弱化，市场便迅速冷了下来。
中指研究院发布的报告显示，9月份，北京二手住宅价格环比下跌0.93%。成交方面，9月份，北京二手住宅成交13274套，环比下降7.6%，同比下降6.9%，1-9月累计成交较去年同期小幅下降1.1%。
10月份二手房的交易量之所以反弹，主要受益于9月30日北京出台的楼市新政。新政规定，居民购买手套商品房最低首付降至15%，二套降至20%。此外，购房资质也从原本的缴纳社会保险或个人所得税的年限达到5年转变为2-3年，特殊人才最低降低1年即可获得购房资质。同时，通州区原本实行双重限购，此次也一并取消，购房资质和其他区一致。
这次楼市新政，是2011年北京实施限购政策以来，历史上最大力度的限购松绑组合。从实际效果来看，新政明显降低了购房者的置业门槛，促进刚需和改善性住房需求释放。界面新闻也了解到，新政之后，原本没有购房资质的新居民火速下单。
对此，张大伟分析称，自2023年9月以来，北京已经连续10次发布楼市松绑政策，而这一轮新政后的市场表现仅次于第一次松绑政策。“过去9次新政都是从政策后的第三周开始政策刺激效果快速衰减，这一次，10月13日是关键转折点，几个新房开盘数据要看最后实际草签数量，而且短期再出政策可能性不大，所以10月14号开始的本周是未来几个月最关键的一周。”张大伟说。
另外，在这波新政之后，“买房时机是否真的到来”也成为热议话题。麦田房产方面认为，当前仍是北京买房的窗口期。一方面新政后北京二手房成交量大增，价格止跌回稳在即，而且，最近一年，北京很多区域的房价回调幅度都超过了3成，房价仍处在价格底部。
另一方面，新政新增了大量潜在购房群体。“根据北京非京籍人口占比估算，北京每年新增非京籍就业人口10万左右，五环外社保年限要求5改2之后，大约新增30万购房资格。即使有买房计划的占1/10，也有3万新增购买力。这些新增购买力后期逐渐入市之后，会显著增加选房压力。”麦田房产根据新政进行了市场估算。
在火热另一边，也有购房者愈发冷静下来。一位近一两年都在看房的居民告诉界面新闻，这段时间房价确实下跌了，购房成本也从多个方面降了下来，但同时，自己可挑选的房源也多了，在没有找到价格匹配市场、房源匹配需求的情况下， 还是不会轻易“加码”。
“我看到几个小区房价都在降，但我想要的房源业主并不愿意降到与市场价格匹配的位置，除非遇到业主着急卖。现在政策愈发宽松，可以挑选的空间也更大了，那还不如再多看看。”这位居民表示。
此外，还有中介告诉界面新闻，当前喊着涨价的业主并不见得理性，还是要趁着这波利好尽快把手中的房源出售掉。他进一步提到，好的房源竞争力充分，但品质差、地段差的房源仍维持在比较低的价位，因此不能只考虑行业大趋势，还要看自己的房源是不是真的抗跌。
另一位购房者也观察到，她关注的几处房源，近几日几乎每天都有下调挂牌价格的。一些房源是原本挂牌价就远高于市场价，因此调整到合理的位置便于吸引客户，还有一些房源则希望借此热度尽快出售，因此通过降价的方式寻找出售时机。
10月北京二手房网签量跌破万套，造成此现象的原因是什么？
我觉得主要是因为很多人不愿意买房了，北京已在出台二手房限贷措施，这会直接导致很多人不想交易二手房。
这个道理其实非常简单，当北京出台了一系列的房地产措施之后，我们可以看到北京市场的房地产行情越来越差了，二手房的交易量也在逐渐萎缩。 在这样的情况之下，更多的买房的人会用更为理性的态度来看待买房问题，同时也处在观望状态，这会导致房地产的交易量进一步下滑。
一、这个事情是怎么回事？
我们一直说金九银十，金九银十在房地产行情中同样受用。 然而在10月份的时候，北京的二手房网签量直线下跌，甚至已经达到了1万套以内。 之所以会出现这种原因，主要是因为北京的多数楼盘的价格在进一步下滑，银行的贷款也很难批复，二手房的成交量进一步下跌。
二、北京的二手房行情本身就在下跌。
因为北京出台了一系列的房地产措施，这些房地产措施主要是集中在二手房的问题上，所以这也直接导致北京的二手房行情直线下跌。 与此同时，因为北京地区逐渐取消了所谓的学区房的限制，这导致大家购买二手房的热情进一步降低，二手房的吸引力显然没有那么高了。
三、二手房的限贷措施也起到了一定的效果。
对于那些想要购买二手房的人来说，二手房限贷措施是一个绕不开的话题。 即便这些人有购买二手房的意愿，因为北京的很多银行的贷款额度有限，当这些人拿不到个人住房贷款的时候，二手房依然没有办法成交。 从某种程度上来讲，房地产行情直线上涨的时代已经过去了，以后的北京市场的房地产行情会更加理性。
银九金十
房地产界的一个说法，就是对楼市销售来讲，九月份就好，十月份其次，故称金九银十楼市有“金九银十”一说。 不过，今年楼市的“金九银十”在开发商眼里可能会变成“银九金十”。 “我们分析了一下，下半年楼市交易最旺的时间还是在10月份，到11、12月份就逐渐冷清了。 ”某房地产公司的营销负责人说，“受新政的影响，今年9月上市的楼盘不会太多，大不了为新盘做一点前期的铺垫，真正的销售还在10月份。 ”“金九银十”似乎成了楼市交易的内在规律。 在往年，“金九银十”这种“兴奋剂”打开局面。 不难看到，有的新盘是“万事俱备，只欠东风”，就是拖也拖到“金九银十”，有的新盘则是加班加点，拼命往“金九银十”里赶。 问题是，今年的“金九银十”楼市就一定能热起来吗？“现在还难说。 开发商们都在等，等市场，不会扎推开盘，我看你，你看我。 估计要热也要等到10月中旬到11月之间。 ”某房地产公司的策划经理说。 一位资深业内人士则认为，上半年推盘量不大，经过这一段时间的观望期、平淡期，会相对集中在9、10月份出货，“金九银十”是可以乐观预期的。 华东师范大学国际关系与地区发展研究院研究员余南平教授认为，从目前的情况看，相信中国的住房市场本身也存在一定的周期，前两年投资的速度和力度都相当大，而当高峰期过去以后，可能两三年后的房价和现在来比会有落差产生。 现在已经是往下走，具体到什么程度我很难说，但是具体的趋势已经很清楚了。 反正看到拐点就可以了，对于经济学来说，就是判断拐点。 上海社会科学院房地产业研究中心常务理事、副研究员顾建发表示，对于具体的房价走势，还是很难判断，只看一个均价是非常不科学的，对区域化的市场来说，也很难判断它的涨跌，很多只是一个相应的对照。 楼市有“金九银十”一说，往往在这两个月会起“一波小蓬头”。 但目前房地产市场已进入一个寒流，营业税、二手房个人所得税、加息等等，该用的政策都用了，所以现在对房地产市场而言，是历史上一个政策比较严厉的时候。 就目前上海房地产市场的表现来看，还看不到一个上升的趋势。 因此，“金九银十”他觉得只可能是个别楼盘有个小高潮，整个市场难现辉煌。
今年楼市四大趋势利息要涨 10月该不该买房
于购房者而言，永远存在两个纠结的问题。 一个是“现在是购房时机吗？”，另一个则是“当初没买房，N年又白忙”。 眼下，金九临近尾声，银十即将到来，房价未有半点下行姿态，个别购房者的纠结感再次袭来。 10月买房到底该不该？
趋势一：地王频出
将2015年北京的土地市场称之为“地王年”并不为过。 1月5日，招商、华润、九龙仓与平安联合体一举拿下丰台亚林西居住区东西地块，将楼面价拉高至4.9万/平米。 同时，也正式拉开“地王争霸赛”的大幕。 接下来的几个月，丰台白盆窑地块、丰台玉泉营地块、海淀永丰产业基地地块、昌平北七家镇地块等，接连上演激烈的地块角逐战，并以不断冲高的单价和楼面价相继接棒“地王”。
8月底开始，北京土地市场再次骤然升温，短短十天拍出四块地王。 先是8月31日，丰台石榴庄地块以50.25亿的总价、6万左右/平米的楼面价，引得全城瞩目；两天之后，孙河地块就以64.83亿的总价、元/平米的楼面价，成为业界新的关注焦点；而在9月8日、9月9日两天，东坝地块和孙河乡西甸村地块再次引发激烈的抢地大战。
趋势二：库存减少
限购政策实施以来，高库存一直是全国房地产市场普遍面临的问题。 随着近年来部分城市政策松动以及利好政策的陆续出台，楼市成交呈现回暖迹象，库存数量连月来持续减少。 截至2015年8月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为万平米，环比减少0.8%，同比减少1.4%。 库存规模已连续6个月出现环比下跌。 更为明显的是，在库存同比增幅保持连续54个月正增长态势的情况下，8月首次出现负增长。
具体到北京而言，库存压力也在稳步释放。 数据显示，截至8月31日，北京新房库存维持在套，相比去年高峰期的8.9万套大幅下降。 “北京楼市库存曾经连续十几个月超过8万套，此次回落至接近7万套，以目前的销售速度存量消化不足12个月，7万套意味着楼市需求趋于活跃。 ”业内分析，从另一个角度来说，也意味着购房选择范围的缩小。
趋势三：房价上涨
每个购房者都对房价抱有幻想，希望房价不要过快上涨，能买到符合心理价位的好房子。 唯一不同的是，有的购房者只要房价达到心理承受阶段，便果断出手。 而有的购房者一味坐等降价。 然而，房价走势显然并不能如后者所愿。
1月至8月，北京新房房价依次是元/平、元/平、元/平、元/平、元/平、元/平、元/平、元/平。 从以上数据不难看出，虽然前四个月房价存在三次环比下降，但从5月份开始进入稳步上涨通道。
计算得知，5月至8月，房价环比涨幅分别为0.17%、0.98%、1.48%、1.74%。 业内分析，涨幅的持续上涨，在很大程度上为房价继续上行提供佐证。
更为值得一提的是，九月首周（8月31日至9月6日），北京商品住宅成交均价涨至元/平。 而这是北京房价首次突破3.5万元的大关。 专家分析，从房价而言，金九开局良好，未来一段时间或将继续保持上涨态势。
趋势四：政策频出
从政策层面而言，回顾年初至今的政策动态，堪称限购以来最大幅度、最宽松的政策环境。 据粗略计算，1月至今，陆续出台有近20条全国性政策。 1月至今，降准3次、降息4次，其中8月25日降息后，房贷基准利率下调至历史最低值5.15%。 而这也意味着，购房者的买房成本相比以往有较大降低。
对房地产市场影响较大的政策还有二套房首付比例下调至四成、二手房营业税征收年限下调至两年。 公积金贷款政策也同步有所放松，8月31日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行发布通知称，在首套房贷款付清的前提下，公积金贷款购买二套房最低首付比降至20%。
“如此频繁、大力度的政策在过去的20多年从没出现过，更关键的是，基本每条政策都非常具有针对性和现实作用。 ”多位业界资深人士表示，经历过前8个月的政策累积，市场效应有望在下半年得以释放，眼下是比较合适的购房时机。
也有专家分析称，一般而言，楼市政策属于阶段性调整，持续周期并无法预估。 目前无论在房贷利率还是首付比例，政策都在打开绿灯，购房者应该抓住这一购房窗口期。 “因为谁也无法预料政策哪天会再调整，也许哪天利息又大幅上调了。 ”该专家补充道。
（以上回答发布于2015-10-07，当前相关购房政策请以实际为准）
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