摘要： 在具体操作层面，还有很多细节需要厘清
10月16日下午，无锡市梁溪区发布“以旧换新”4.0版新政，将上海、南京的二手商品住宅纳入“收旧”范围，持有上海二手房源的居民通过线上报名，就有机会用自己的二手房换购无锡新房。政策刚一公布，市场反应强烈， 截至16日晚9点，共接到电话来访约30组，其中20组都是上海客户打来的。
据无锡市梁溪区相关人士介绍，此次新政之所以把上海、南京纳入进来，背景是随着长三角一体化建设的不断推进，长三角都市圈之间的人才流动越来越频繁。今年以来，梁溪区正积极打造“空天产业”等产业生态圈、布局面向未来的产业，相应地也吸引了中高端人才来梁溪工作。此次发布的“以旧换新4.0”在收旧范围上进行了扩大，增加了对上海、南京等长三角存量二手房的收购，“通过以旧换新这个举措，希望能够帮助解决来锡人才住房置换的后顾之忧。”
如何参与此次活动？无锡梁溪区参与此次活动的楼盘销售人员介绍，上海的二手房业主登记报名后，首先要看二手房的产权是否清晰，以及房屋结构是否完好、是否有渗水等情况，如果存在这类问题无法收购。对于符合条件的二手房，会有专门的评估公司上门对房屋进行估价。“如果客户能接受评估公司的价格，就能参加‘以旧换新’，但二手房的收购价不能高于新房价格的60%。”该销售人员称，新政发布后，已有无锡籍的上海二手房业主来电咨询，“业主本身是无锡人，在上海有房产，他们可能需要给家里老人买房，或者有今后回无锡自住的需求。”
记者调查发现，每个楼盘对于二手房的要求并不相同。一楼盘的销售人员介绍，收购的二手房，房龄不能超过25年，并且贷款必须已还清；另一楼盘的销售则称，“顶楼和底楼的房子我们不要。”但对于“二手房的收购价不能高于新房价格的60%”这一要求，各个楼盘回复几乎一致：“如果二手房评估价高于新房价的60%，可以一套换多套，或者考虑购买面积更大、总价更高的新房，但如果实在谈不拢，业主只能放弃。”
今年8月9日出台的无锡“以旧换新3.0版”中，首次提出住房跨城“以旧换新”，当时增加了对苏州全市、常州全市等城市范围内存量二手商品住宅的收购。21天后，也就是8月30日，首个异地商品房“以旧换新”签约成交，一位来自苏州的业主用二手房成功换购了无锡梁溪区的一楼盘新房。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为， 与其他城市相比，上海本身有限购政策，在具体操作层面，还有很多细节需要厘清，“比如由谁作为购房主体来进行交易，是否符合上海现有的购房政策等。” 不过，对于的确有这一换房需求的业主来说，可以省去不少中间环节，节约时间和成本，未来会否有成功案例，可拭目以待。
如何快速卖掉二手房
如何快速出售二手房？
要快速的出手二手房，方法如下：
1、价格绝对是终极杀手
只要价格与其他同地段类似房源差异足够的大，就会很快出手。
假如每个平方米比其他房源优惠5%以上，一个平方米相差上百块钱甚至会更多，一套房差异就不是一笔小数。
2、多渠道发布信息
线上、线下（不同的房产中介公司挂牌、熟人之间介绍、物业公司二手房交易代理等）多渠道发布出售房源信息，尽可能多地收集、储备客户信息。
3、认真接待、联系客户
对电话来访客户，首先做好甄别、筛选，通过电话交流，对符合自己意愿的客户，作为下一次进一步交流的对象并再次交流，最后确定可以看房的人员。
4、付款方式的选择
宁愿一次性付款，即使价格再优惠一点我认为也是可以的，至少比买方做按揭的风险要小。
同时，款项收完，你可以作为投资获取收益（为了避免投资冲动风险，首选银行的大额存单，利率相对也较高）。
总之，现阶段要快速的出手，价格必须要有足够的诱惑力。
多地下调公积金贷款利率，稳楼市政策全方位深化
国庆假期前，央行、银保监会、财政部、国家税务总局等部门接连释放重磅利好，包括放开首套住房贷款利率下限、下调首套房公积金贷款利率0.15个百分点、对居民换购住房给予个人所得税优惠等政策正式发布，各地也在积极落实相关政策，释放市场需求。
据21世纪经济报道记者不完全统计，从国庆节假期第一天至今，包括湖南省、河南省、安徽省、东莞市、南京市、杭州市、无锡市、合肥市、宁波市等51个省市，纷纷官宣下调首套房公积金贷款利率，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
另一方面，部分城市放开首套住房贷款利率下限意味着，符合条件的城市首套房商贷利率有可能低于4.1%。
公积金贷款与商业贷款双管齐下，降低购房者实际购房成本，叠加近期一系列针对换房需求的促进措施，稳楼市政策正在全方位深化。
无论是减轻购房者成本，还是打通换房阻碍，又或者是提升市场信心，在“用足用好政策工具箱”、“因城施策”的原则指导下，监管层和地方政府加快了步伐，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
政策利好叠加开发商促销“抢收”，业内人士认为，楼市有望进一步企稳，但市场人士同时指出，除了支持首套房消费群体，建议也关注对改善性购房群体的资金支持，从而进一步提振市场，改善消费者预期，促进房地产良性循环。
（10月官宣下调首套房公积金贷款利率的省份和城市）
直击购房成本
济南市历城区的寒先生，目前居住的是2019年购买的首套房，当时共申请了30万元公积金贷款和60万元商业贷款，每月公积金贷款需还款1400元，商业贷款月供为3500元。
随着济南10月1日起下调首套房公积金贷款利率至3.1%，寒先生作为已发放未到期的首套个人住房公积金贷款用户，也将在2023年1月1日享受到调整后的新利率。
除了济南，还有包括湖南省、河南省、安徽省、东莞、南京、杭州、无锡、合肥、宁波、南宁、郑州、大连、石家庄、吉林、惠州等其余50个省市的公积金管理中心正式发布了调整公告，明确自2022年10月1日起，首套个人住房公积金贷款，按照央行调整后的利率执行，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
执行新的公积金贷款利率后，对于首套购房者来说，将实实在在省下一笔购房成本。 按照一笔100万元，年限30年的公积金贷款来计算，首套房新利率下，等额本息贷款方式下的贷款利息总额将减少约3万元，每月可少还款82元。
所有城市首套房公积金贷款利率调整的时间界限均为10月1日，尚未购买首套住房的刚需群体将从10月1日起直接受益；而那些2022年10月1日前已发放未结清的个人住房公积金贷款，也将于2023年1月1日起按调整后的新利率执行。
“公积金是购房者重要的金融贷款之一，也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。 ” 诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，本次公积金下调主要针对首套房，再次体现了信贷政策对刚性需求购房者的支持，预计后续仍有更多地方城市跟进下调公积金首套房贷款利率。
而对于像济南市寒先生这样已经购买了首套房的群体来说，更多的成本其实来自于商业贷款，2019年签订贷款合同时，寒先生商业贷款部分执行的是LPR 83.5BP标准，好在随着LPR的降低，这部分贷款利息也会在2023年1月1日调降。
今年以来，房贷利率参考的5年期以上LPR已经连续3次下调，累计下降35个基点，当前首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。 根据贝壳研究院监测，9月份已有86个城市主流房贷利率降至下限水平。
随着央行、银保监会9月29日公布，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，部分城市首套房商贷利率可以低于4.1%。 “符合条件的城市，年底前下调首套房商贷利率下限，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%左右的水平。 ”贝壳研究院指出。
商业贷款与公积金贷款全方位调整，目的就在于减轻购房者成本。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示：“双管齐下，将直接减轻贷款购房家庭的利息支出，减轻置业后的月供负担，有利于提振市场情绪，带动刚性住房需求释放，稳定房地产市场预期。”
结合此前部分城市“提高公积金贷款额度”“一人购房全家帮”等相关调控政策，本次将进一步强化公积金政策的影响力度。 陈文静进一步指出，短期来看，公积金优化政策仍是各城市进行房地产调控的重要手段之一，预计更多城市将陆续下调公积金贷款利率、支持“商转公”贷款等政策，多个政策叠加带动市场逐步修复。
政策全方位稳预期
除了对新房市场和刚需群体的关注，稳楼市政策也在从更多环节促进房地产市场良性循环。
9月30日，财政部、国家税务总局明确，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
据21世纪经济报道记者了解，当前多数一、二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，“满五唯一”免征，其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收。
以北京出售房屋按照房产交易盈利部分的20%征收个人所得税计算，若出售一套房屋成交价格为400万元，该房屋原值为200万元，不符合“满五唯一”条件，装修、税金等其它费用为50万元，则卖家需缴纳个税30万元。
新政之下，卖家如果在一年内重新购买新的住房，且新购住房的总价不低于400万元，那么这30万元的个税将被退回，卖家节省了高达30万元的成本。
李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，目前由于对楼市信心和预期相对脆弱，叠加二手房置换的交易流程比较长，换房需求不强，这也是房地产良性循环的一个阻碍。 他认为，减免置换房屋的个人所得税，对降低购房成本的力度还是比较大的，预计将对市场预期形成良好的引导效应。
换房需求是购房需求的重要组成部分，除了减免置换房屋的个人所得税，近期，监管层和各地方政府也连续发布了针对换房需求的一系列促进政策，包括降低二手房首付比例、推动二手房“带押过户”、“连环单”并行办理等，直指当前房地产市场存在的一些痛点与堵点。
“推动业主卖掉手上现有的二手房、购置新房屋，对于新市民的安居也有促进作用，为新市民、新青年等刚需群体的置业释放更多的选项。 ”李宇嘉补充说。
一系列稳楼市政策的效果释放，在国庆节假期已经开始有所体现，多个城市二手房成交回暖。
贝壳研究院数据显示，今年十一期间（10月1日至10月7日）贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。 分城市来看，50城中90%的城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。
从需求端看房活跃度也有提高。 贝壳50城二手房日均带看客户量同比增长7%，超六成城市带看客户量同比增长，东莞、厦门、成都等城市带看客户量同比增长超过50%。
贝壳研究院认为，今年国庆假期二手房市场成交较去年同期回暖，主要是节前央行、财政部等相继发布部分城市降利率、换房减税等鼓励政策，有助于提振市场信心、加快购房者入市节奏。
值得注意的是，虽然首套房贷利率下调理论上会促进购房消费需求，购房者对烂尾的担忧依然存在。
前述济南市民寒先生身边即有这样的案例。 国庆假期之前，寒先生的朋友张先生，属于尚未购买首套住房的刚需群体，为了结婚买房，已经看了一段时间房子，在这轮房贷利率下调之后，张先生也认为房贷利率已经降低到了合适的水平，但是出于对期房能否按时交房的担忧，他最终入手了一套二手房。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐即指出，考虑到市场预期尚不稳定，预计未来会进一步加大融资担保覆盖范围，引导金融机构降低对优质民营房企贷款成本，帮助房企在债券市场修复信用，优化预售资金监管方式，修复资金链循环，改善消费者市场预期。
前述寒先生身边的同事和朋友，对房贷利率下降利好也多持观望态度，他们认为，当下流动资金比固定资产更重要，目前不太有意愿增持第二套或第三套住房。
“整体看稳楼市政策力度越来越大，但目前消费者信心依然没有完全恢复，市场期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。 ”中原地产首席分析师张大伟表示，购房者收入预期也影响着消费力的释放。
关于上海房产税缴收的疑问
上海房产税如何征收,上海房产税细则——上海房产税征收对象须满足的条件，是指《暂行办法》施行之日起，本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手房和新建商品房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。 兼顾实际情况《暂行办法》从实际出发，考虑较全面。 对本市居民家庭住房改善、本市居民家庭子女成年后结婚购房、本市工作生活的非本市居民家庭购房等部分个人应税住房，给予税收优惠。 对本市居民家庭换购住房实行先征后返的税收优惠本市居民家庭原已拥有一套惟一住房，因改善居住条件而新购住房的，当其在新购住房后一年内出售家庭原有惟一住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。 对本市居民家庭子女成年后因婚姻等购房暂免征收房产税这适用于本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购，且属该子女家庭惟一住房。 对在上海工作生活的非本市居民家庭的购房优惠对于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，符合以下两种情形之一的暂免征收房产税：①对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭惟一的住房。 ②对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭惟一的住房，暂免征收房产税。 对持有本市居住证、但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。 上海房产税如何征收,上海房产税细则——《暂行办法》实行先征后返的税收优惠，当然有时间上的要求。 可见，上海市居住证的重要作用是显而易见的。 差别化的比例税率上海房产税适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。 对新购人均超标准部分征收对本市居民家庭在本市新购且属于该家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。 房产税税额打七折应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率。 上海房产税如何征收,上海房产税细则——上海公布房产税征收管理细则 逾期纳税将收滞纳金。 根据《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》(沪府发〔2011〕3号)的有关规定，现将个人住房房产税征收管理有关事项公告如下： 上海房产税如何征收,上海房产税细则——一、从2011年1月28日起，凡在本市新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关(以下简称主管税务机关)申报办理房产税征免认定手续。 二、购房人向主管税务机关申报减免房产税认定时，应如实填写房产税认定申报表，并提交下列资料(原件和复印件)：(一)房产交易合同，包括新建商品住房的房屋交接书；(二)新购住房的契税完税凭证；(三)购房人及其家庭成员的有效身份证明；(四)购房人的户籍(或居住)证明和婚姻状况证明；(五)无住房同住人及其家庭成员的有效身份证明、户籍证明和婚姻状况证明(申请计入无住房同住人的提供)；(六)其他有关书面证明文件、资料。 三、购房人提交本公告第二条所列资料后，从主管税务机关领取《原有住房信息查询申请表》，向房屋状况信息部门查询原有住房情况，并将取得的原有住房书面查询结果(原件)送主管税务机关。 主管税务机关收到购房人提供的原有住房书面查询结果后的10个工作日内，根据审核认定结果，向购房人签发《上海市个人住房房产税认定通知书》。 主管税务机关可根据需要会同住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障等部门复核购房人提供的有关信息。 四、购房人向主管税务机关申报全额缴纳房产税的，需提交本公告第二条(一)、(二)、(三)、(六)所列资料(购房人家庭成员的有效身份证明除外)。 主管税务机关收齐购房人提供的申报资料后，根据审核认定结果，当场向购房人签发《上海市个人住房房产税认定通知书》。 五、房产税征免认定手续应当由购房人本人办理。 购房人为二人及以上的，可以书面委托其他购房人代为办理。 委托购房人以外的其他人代为办理的，应当提交经公证的委托书。 申请计入无住房同住人的，应当由同住人本人办理。 委托他人代为办理的，应当提交经公证的委托书。 六、年应纳房产税税额的计算公式：年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率七、纳税人应当在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款。 未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。 八、应税住房发生权属转移的，原产权人应在办理房地产登记之前缴清截至办理权属转移登记当月应当缴纳的房产税。 九、纳税人未按规定办理房产税征免认定手续，以及未缴、少缴、滞缴应纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》和其他有关规定处理。 十、本公告自2011年1月28日起执行。 特此公告。 上海房产税如何征收,上海房产税细则——上海公布房产税差别征收标准 以单价2.8万为界。 上海2月22日电 记者22日从上海市地税部门了解到，根据上海市统计局最新公布的数据，房产税应税住房房价低于元／平方米的，税率减为0.4%，超过这一价格的房产税税率为0.6%。 根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，房产税实行差别化的比例税率，适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。 上海市统计局最新公布的数据显示，2010年上海市新建商品住宅全市平均销售价格为元／平方米，全年各环线区域新建商品住宅平均销售价格分别为：内环线以内为元／平方米，内外环线之间为元／平方米，外环线以外为元／平方米。 上海市地税部门有关负责人22日向记者表示，房产税税率减免依据以全市平均销售价格元／平方米为准，不会根据各环线区域的均价计算。 纳税人年应纳房产税税额(元)＝新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率，以100平方米应征税面积、3万元／平方米单价计算，纳税人年应纳房产税税额为100××70%×0.6%＝1.26万元。 根据《上海市地方税务局关于本市个人住房房产税征收管理有关事项的公告》，纳税人应当在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款。 未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。 上海房产税如何征收,上海房产税细则——17天成交75套大宅未见纳税羊城晚报今年1月27日晚，上海、重庆宣布，从28日起对个人住房征收房产税。 至此，纷扰多时的“房产税试点”靴子落地。 至2月17日，两地房产税已经执行近3个星期。 被视为房地产调控“终极武器”的房产税正式实施后，效果如何？被征房产税的业主如何看待这一新事物？当地老百姓又如何理解它？羊城晚报记者分赴两地展开调查。 根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，开征房产税的适用税率暂定为0.6%和0.4%；上海市户籍家庭享有人均60平方米的免征额度；上海房产税的征收只“面向未来”。 上海房产税“既往不咎”的原则，招来了一片骂声。 但是手里没房、或需要改善住房的普通老百姓很快发现，房产税不仅征不到“囤”了许多房子的投机客身上，对普通人的住房需求也几乎没有影响。 上海的房产税，给人的感觉似乎更像一个象征性的符号……上海房产税如何征收,上海房产税细则——一个上海家庭的故事不同户籍共房产，免征额怎么算上海市民李清(化名)怎么也不明白，自己看了半年房子后，换个大一点的房子的愿望，却因上海开征房产税的新政，成了引发家庭矛盾的导火索。 凑首付时，等来房产税这是一个典型的上海人家庭。 李清结婚生子后，与父母一起住在一套90平方米的两室两厅房子里，房产证上写着李清和丈夫的名字。 但作为知青子女，这个家庭的户口有点特殊。 李清和儿子是上海户口，父母户口目前还在新疆(因为种种原因放弃了回迁)。 外企工作的丈夫，多年来在上海工作生活并缴纳社保，但不是上海户口。 随着儿子慢慢长大，李清感到换一套大一点房子的需求越来越迫切。 所以去年夏天开始，她和老公开始着手看房，目标很明确：在自家附近买一套80平方米左右的小户型给父母住。 看了半年房子，在房价一路飙高的过程中受尽煎熬后，李清夫妇过年前终于锁定了一套74平方米的“老公房”，总价214万元。 但计划赶不上变化。 在等年终奖凑首付的时候，1月26日，国务院“新国八条”出炉；1月27日晚，上海推出“房产税”新政。 上海房产税如何征收,上海房产税细则—— 计算免征额，一笔糊涂账根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》(以下简称“房产税暂行办法”)，上海市户籍家庭享有人均60平方米的房产税减免政策。 合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。 计算公式是：应纳房产税税额=新购住房应征税面积×新购住房单价×70%×税率。 李清糊涂了。 她家5个常住人口，只有2个上海户口，显然，免征税的面积只有120平方米。 现有房产90平方，咨询了好几个房地产中介，都说她新买房子30平方米以上就要征税了。 “我到哪里去找30平方米以下的房子？而且我不明白，现在这套90平方米的房子，是我们夫妻俩共有的，我只能算是享有一半面积吧。 是不是可以按照已经占用45平方米算？那我新购房产，还可以享受75平方米的免税面积。 ”李清说，由于房产税征收的相关细则上，没有说明上海户口与非上海户口共有房产的情况下，如何计算应征面积，所以她的这个疑问一直没有得到解答。 被忽视的居住证，原来管用在上海的《房产税暂行办法》中，李清找到了针对非上海户籍的几句话。 对持有上海市居住证满三年并在上海市工作生活的购房人，其在上海市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税；持有上海市居住证、但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有上海市居住证满三年且在上海市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。 “我老公没有居住证，因为一直以为这个没什么用。 ”李清说，他老公过了年上班第一件事情，就是着手办理自己的居住证。 “如果三年后退税回来，那还可以接受。 ”上海房产税如何征收,上海房产税细则—— 限新令，比房产税更“苛刻”一波未平一波又起，仔细咨询过中介后，李清发现了一个她忽视了的拦路虎———“新国八条”。 “这个比房产税更麻烦，几乎彻底粉碎了我们改善居住的想法。 ” “新国八条”中，很重要的一部分内容就是限购。 根据规定，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 “我老公已经算有一套房，又没有上海户口，不能再在上海买房子。 我父母都已经退休，虽然是在上海长大也想在上海帮我们照顾孩子并养老，但户口迁不回来，就不能在这里买房子。 ”产权证上如果不写丈夫名字，李清就得一个人贷款，公积金贷款无法用足，商业贷款利率会凭空多出一大截。 这还不是陈清最值得顾虑的，她更顾虑的是：房产证如果只写自己一个人的名字，丈夫和公婆会对她有想法，因为她已明显感觉到丈夫对买房的积极性大打折扣。 “用我们两个人的钱，买个写老婆一个人名字的房子，交给岳父母住，也许他身边有人劝他不要这么做。 ”“我不明白，为什么房产税、限新，都克扣在我们这种有钢性需求的老百姓身上。 ”李清说。 上海房产税如何征收,上海房产税细则—— 上海房产交易现状成交75套大宅或有要纳税者无论如何，上海市地方税务局至今还没有收到第一笔房产税已锁定纳税者名单1月31日公布的房产税征收管理细则规定，从2011年1月28日起，凡在上海新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关申报办理房产税征免认定手续。 根据佑威房地产研究中心对1月28日后成交数据的调查，之后17天成交的面积在200平方米以上的大户型达到75套。 按照人均60平方米免征税的额度，这75套中很可能已有家庭符合缴纳房产税的标准。 上海市税务局办公室负责媒体联络的相关人士表示，上海已经锁定了一部分符合缴纳房产税的购房者名单。 但上海并没有像重庆那样有首笔房产税的概念，只要在今年12月31日前缴纳房产税，都是可以的。 中国房产信息集团分析师薛建雄认为，目前上海房产税的开征条件还很宽松，会被征到税的家庭极少。 同时，和其它新房的税种一样有一定的缓冲时间，并不是马上就交，房产税的开征不会对市场造成太大影响。 上海房产税如何征收,上海房产税细则—— 征税细则不够细上海市房地产交易中心的有关工作人员告诉记者，最近前来咨询自己拥有的房子属于第几套，是否会被划入征税范围的人很多。 很明显，很多问题交易中心暂时都无法回答，对房屋的估值、税率计算办法等等问题都存在变数。 最基本的税率计算上，就缺乏权威的、可操作的说法。 按照试点方案，“房产税适用税率暂定为0.6%，但应税住房单价低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率暂减为0.4%”。 而上海市统计局2月19日公布的2010年上海平均房价却有两个数字：第一个是新建商品住宅均价为每平米元，第二个扣除经适房等保障性住房后，市场化新建商品住宅的均价为每平米元，两者相差6782元。 许多市民前往房地产交易中心咨询，房产税适用税率的界定究竟应该参照哪一个“平均房价”。 目前，财税部门还没有一个统一的说法。 在细则存在许多模棱两可表述的情况下，购房者更多选择了观望。 上海房产税如何征收,上海房产税细则——众说房产新政房产税收入用途只是个口号？限购令是保“保障房”上市薛建雄认为，上海在出台房产税之前，“国八条”已经对限购这一块的规定比较严格。 其中包括第三套不能购，这一个门槛拦了以后，能符合征税的人已经很少了，限购积压了一批需求。 李清说，如果还坚持改善居住条件，摆在她面前的路只有一条：把手里的房子卖了，换一套大一点的三房。 但这样一来，由于限新政策，他们家不能再在上海购房，她担心这个政策持续的时间够长，“长到我们一家五口人不得不一直住在一套房子里。 ”不过在中原集团研究董事程澐看来，李清的这种担心出现的可能性不大。 “限购是阶段性的政策，只是为了给保障性住房一个时间。 ” 2月21日，虹口区开始受理经济适用房购房申请，这意味着上海的经适房开始全面铺开。 2月14日，上海市市长韩正在一季度政府工作会议上强调，上海将加强住房保障工作，加快“四位一体”住房保障体系建设，确保完成今年保障性住房开工1500万平方米，供应1150万平方米、约17万套的目标。 此外，将放宽经济适用房(共有产权房)的准入标准，在中心城区全面推开；公共租赁房也将进入实质性运作，将尽快启动供应试点。 程澐指出，等保障性住房大量供应市场后，限购政策或会调整。 房产税象征意义更大“感觉上，房产税在上海和重庆这样推出来，有点仓促。 但目前推出来，放在‘国八条’后面，我理解的是，国八条对短期楼市影响更大。 房产税的象征意义更大，这肯定是一个方向，长久来说。 先在成熟地区执行，然后在全国一点一点推开。 ”程澐指出，房产税在我国法理上还没有真正得到认可。 “现在的依据是1986年版本的《中华人民共和国房产税暂行条例》，其中只是说对‘经营性房屋进行征税’，所以现在对普通住宅征税，缺乏法理上的解释。 试点的话可以，不用通过人大，但在全国推开，需要人大对房产税的真正认可。 ”薛建雄也认为，从长期来看，加在房产持有环节的税收会越来越多，这将会使得房产投资的收益能力相对减弱，那么房产的投资热情和房价的上涨能力也都会有所减弱。 上海房产税如何征收,上海房产税细则—— 质疑房产税收入用途上海市财政局、市地税局、市房管局有关负责人在答记者问时表示，房产税改革试点征收的收入将按照公共财政的要求，用于保障性住房建设等方面的支出，以切实解决低收入家庭住房困难等民生问题。 国土资源部土地管理中心建设用地整理处杨遴杰博士，在博客中公开质疑房产税的收入用途可能只是个口号。 他指出，国办发〔2006〕100号也规定土地出让收入要用于城镇廉租住房保障支出，三部委2010年下发的《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》要求各地都安排不低于10%的土地出让净收益作为廉租住房保障资金。 但2010年11月审计署的23个城市廉租住房保障情况审计调查报告却显示，有22个城市没有按时足额计提土地出让纯收益的10%给廉租房建设使用。 杨遴杰说，在保障性住房的保障范围、资金规模、筹措渠道、监督管理等方面还是一堆烂账的时候，在现有资金渠道还没有切实发挥作用的情况下，就急于开征新税，让人不得不怀疑，是否这个理由仅仅是暂时用来缓解社会怀疑的。 未来房价前瞻开发商压力加大，房价出现松动春节以来，上海的房屋买卖交易寥寥，截至2月21日，上海已经连续两个周末出现一手商品住宅市场“零开盘”。 但是业内人士都清楚，由于施工周期的关系，春节前后是传统的交易淡季，新政对楼市的真正影响，要等4月份新房大量入市后显现。 程澐介绍，从2010年上海房地产开工施工的情况来看，预计今年上海楼市的供应量与去年差不多相当。 国八条如果严格执行，需求就会被拦腰斩断。 如此一来，发展商就会面临较大的压力，现金流会出问题。 “去年银行放贷已经收紧，但开发商还不觉得。 今年加上需求下降，开发商压力会更大。 ”老百姓期待着开发商顶不住资金链的压力，房价出现松动，于是市场观望的气氛更加浓厚。 但程澐认为，也许会出现一段时间的滞涨，却未必有实质性的下调。 因为除了需求之外，房价还面临其他压力。 “建材、钢铁等原材料成本提高了，房产商面临的税费提高了，更关键的是，地价门槛并没有出现明显往下的趋势。 ”她指出，加上通胀、加息带来的财务成本，房价往下走也面临一定阻力。 值得注意的是，上海的房屋租赁价格开始连续攀升。 据21世纪不动产的统计，一房租金去年12月时为1500-1700元/月之间，到了1月份后因政策预期出现小幅上涨，加价幅度多在100-200元/月左右。 1月底新政出台后，2月份房东对租金上涨的预期更为强烈，出现了200-300元/月的再次加价。 任何一个新政在出台后，都会遇到各种稀奇古怪的应对方法。 在采访购房者的过程中，记者发现，上海的房产税新政在抑制人们的购房需求的同时，也在刺激人们“钻空子”的智慧。 如果有关新政细则不调整，也许不久的将来，上海就会显现一些房产税的“副作用”。
