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NO.002如何进一步激发宏观经济活力？
如何激发楼市活力？
一系列政策出台后，未来房地产行业如何重焕活力？我们邀请到原国家房改课题组组长 孟晓苏 ，做客2025网易经济学家年会特别节目《年度提问》，看看他会怎么回答。
以下为访谈精编：
在2025网易经济学家年会特别节目《年度提问》节目中，原国家房改课题组组长、原中房集团董事长、汇力基金董事长孟晓苏针对房地产市场的多个热点问题提出了自己的见解，以下是对孟晓苏先生观点的总结和整理。
孟晓苏先生指出，“白名单”是领导机构对银行的一种行政背书，旨在解决银行对房地产企业贷款的顾虑。银行不敢向房地产企业贷款，这一顾虑源于过去的“黑名单”政策，而“黑名单”源自“三条红线”政策。“三条红线”专门针对房地产企业，导致不少原本的贷款大户“好企业”变成了“坏企业”，遭遇抽贷、断贷、停贷。不仅导致了后来“保交楼”困难，还增加了银行的心理压力，使得银行对房地产企业贷款过分谨慎。如今住建部和金融监管总局等机构积极贯彻中央精神，提出“四个取消”和白名单“应进尽进”“应贷尽贷”“能早尽早”的原则，旨在进行行政背书，帮助银行人员解放思想。今后还是应将把向企业贷款的权力交还给银行，让银行依据市场运行自主决定。
在住房抵押贷款方面，孟晓苏认为，首付比例虽已统一降低到15%，但贷款利息仍有下降空间，可再降一个点，进一步减轻贷款居民的还贷压力，使住房抵押贷款回归为大众服务的本质。
孟晓苏认为，在 保障房 是否已经“应保尽保”上，要把认识统一到国务院文件提出的“着力解决 保障性住房 供应不足的突出问题”上。在计算保障性住房的服务人群时，有人往往以城镇户籍人口为标准，而中央三中全会决定的要求是按照城镇常住人口提供住房保障，这中间存在着2亿6千万人的巨大差距。应当按城镇常住人口提供住房保障，但实际执行情况与之不符。目前很多新市民还缺乏住房保障，户籍人口中还在不断增加年轻人新家庭，也需要提供保障房。保障房供应存在缺口是明显的。他认为保障房建设对于解决新市民、新家庭和工薪阶层的住房问题至关重要。
从房地产市场整体发展来看，孟晓苏认为过去我国在 商品房 发展上取得了辉煌成就，但在保障房建设方面有所忽视，亏待了新市民、新家庭和工薪家庭等需要保障的人群。他提出未来需要1亿套保障房，除了通过旧城改造等渠道进行部分保障房归集以外，更多则需要通过“启动保障房建设等三大工程”来解决。按照十四五规划的建设速度无法满足未来需求。如果能加快保障房建设，就能让建筑业重新活跃起来，让农民工新市民恢复上岗，调动多个行业参与保障房建设。保障房也要建成“好房子”，它对于拉动相关产业和经济发展意义重大，能拉动180多个产业的繁荣，促进我国经济持续健康发展。
在“收储存量商品房改为保障房”这一话题上，孟晓苏认为收储政策是很好的政策。从理论上讲，收储是用商业活动帮助开发活动、保障房地产开发正常运转的方式。孟晓苏建议可成立中央层面的“中储房公司”。此外，他认为不能仅仅将目光局限于 商品住宅 ，非住宅类的商品房包括商业房产与办公楼等也应包括在内。目前我国存在大量空置的商办房，是由于规划指导失误和市场需求变化而出现的过剩。而这些房屋的土地出让金低，成本与价格都比较低。将其进行“商改保”比改造商品住宅容易很多。它尤其适用于安置退伍军人的“军安工程”，能为退伍军队干部很快提供出大批量的安置房，支持军队建设。
在收储资金来源问题上，孟晓苏指出，即使央行提供更多再贷款资金，相对于庞大的存量商品房规模来说仍是杯水车薪，需要由广大读者人民群众来参与这项工作。面对当前形势，需要深入研究收储政策。对于商办房等非住宅商品房的收储和转化要加快推进。这就需要解放思想，调整规划思路，积极推动“商改保”，使资金能够滚动起来。
在保障房建设的具体实施方面，孟晓苏提到可以借鉴我国自己的历史经验。他建议中央每年拿出5000亿，地方政府配套5000亿（可投钱或投土地），再加上银行贷款可形成5万亿的建房资金，用于保障房建设。这不仅能解决工薪家庭的住房问题，还能拉动建筑、建材等相关产业，促进税收和就业。而且这些资金在房屋销售后可以较快回笼，实现循环发展。
最后，孟晓苏强调要统一思想，认识到保障房建设的必要性和紧迫性，将思想统一到中央提出的“加快保障房建设和供给”的要求上。当前一些部门和机构只关注商品房，不重视保障房；只关注存量商品住宅，不关注商业写字楼等其它类别的存量商品房。需要全社会从思想局限下解放出来，加快启动规模化的保障房建设，为工薪阶层提供保障性住房；同时启动把存量商办房改为保障房的工作，推动军安工程建设。房地产业的重新活跃将拉动就业和经济增长，增加政府税收，促进国民经济持续发展和社会稳定繁荣。
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【万峰林自驾游】重启的地产与世界：2020博鳌房地产论坛圆满闭幕
阳光、椰林、碧海、银沙、流云……这几乎是我们脑中关于海岛的普遍印象。 只是如同受疫情影响积压大半年的外出思绪一样，8月的海南，因为南海季风槽的作用，大雨倾泻，暂时收获了难得的凉意。 这似乎是某种映射，在行业迷思，疫情、中美关系等外部不确定因素叠加之下，房地产行业同样“闷热”异常，渴望得到确定的凉意。 这也是数百位地产人来到2020博鳌房地产论坛的缘由之一——在不确定性中寻找确定。 “宅”着久矣，向来善于思考、归结的地产人，身处休闲此境，是极易激发头脑风暴和思想交锋的。 在为期4天3晚的博鳌房地产论坛，与会经济学家、房地产开发商、金融机构、创新业务探索者，以及涉房链条中的企业机构脑力激荡，一起寻觅地产世界“重启”的关键密匙，在对撞中感受当下、共话未来。 一半是谨慎，一半是看好2020年，注定是要记录到历史上的一年，疫情黑天鹅带来最大的不确定性，中美关系扑朔迷离，这些都让今年开局变得艰难。 适应环境是最好的方法，面对年初以来复杂的内外部世界，纵然观点不尽相同，与会者达成一致的是，从大形势看房地产方向，摸索新阶段的运行规律。 原中房协副会长朱中一在开幕致辞中总结过去几年房地产行业发展所呈现出的显著特性，指出长效机制的框架和主要内容已比较清晰，要坚持房住不炒的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段。 阳光保险集团首席经济学家邱晓华则认为，房地产已经走在分化的路上，未来更多还是由人口、财税、货币政策来决定行业走向，凡是政策友好、人口流入多的地方，地产一定会得到更好的发展。 一向善于把脉经济脉络的中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲，以“双循环”道出房地产下半场的机遇。 “中央提出的双循环，特别强调的是当前要加强国内循环。 如果讲国内循环的话，在我看来房地产最值得重视的需求就是迁移性需求，就是我们在城市化进程当中人口迁移带来的需求。 ”中泰证券首席经济学家李迅雷在随后演讲中，对于上述城市发展论有所呼应，他认为，今后中国就是一个大城市化的过程，而不是一个城镇化的过程。 因为到了存量经济主导时代，人口如果不集中，运输成本、产业配套等成本就会上升。 其实在全体大会开始前一天的理事博鳌沙龙上，与会嘉宾已经针对房地产下半年以及未来算命把脉。 来自行业一线地产开发企业掌舵人，总结深远，同样认为长效机制已经较为明晰：“未来20年都是以稳为主，因城施策、稳价保量。 ”基于此，他劝告同行，追高会变得危险，因此不管是拿地或收购，都不能过份给予溢价预期，要在当前市场价格的基础上，做好铺排。 对于更短期的下半年，他提供了具体的应对方案：“多留点钱，多卖一点房，不知道四季度有什么变化。 ”当然，这种对未来的谨慎以及敬畏，并不意味着看空。 伴随行业二十多年成长的旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席林中，在博鳌铿锵行主题讨论中，就表明了自己坚定的看多态度。 他预计，从2018年到2037年的20年，中国房地产将迈入一个平稳增长的时代，“至少未来20年还是要看好中国的房地产业”。 阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌在第二天资本大会中，同样表明了自己对房地产行业未来以及规模发展的看好。 他将之总结为5大动因：改善性需求、城市化率、城市更新、人口迁移需求，以及最近成为热词的“内循环”经济。 显而易见，未来房地产市场空间是巨大的。 周期论之“贪”与“忍”如果总结过去几个月的地产情绪，“焦虑”或许是最不陌生也是最适合的形容词。 金地集团副总裁、东北区域公司董事长、金地集团开发管理公司董事长郝一斌一语道破：“房地产行业是周期性行业，每几年就会有一次焦虑。 ”他认为，在行业周期向上时，房企更看重规模的增长，甚至不用考虑利润和风险;待到行业周期向下，在去产能的阶段，就开始讲多元化。 本质上，或许是“贪念”在作祟，因为在周期中“赚钱”变得不那么确定。 恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗，从香港透过视频连线，点出根本。 因为房地产供应有限以及地理位置的稀缺性，使得“所有搞房地产的人，贪的成分相当大，要是没有贪的成分在里面，周期不可能那么大”。 他不否认，贪念存在即合理，只不过需要把握度的问题。 陈启宗以过去数十年的地产经验形象总结，胆子和贪念可以大，但是冷静必不可少。 尊重市场的规律，乃是在房地产周期里致胜的最好办法。 他劝告在场房企要学会“忍”，“把手放在屁股下面”不要乱动，把自己内部的事情、管理的事情搞好：“要是没有把忍学好的话，你根本不懂得周期到底是怎么回事。 ”既然是周期，就意味着具有一定的规律和循环性，因此就是可以预见的。 “凡是上去的市场都会下来，下去的市场大部分会上去。 所以历史的周期，预见性是非常非常强的，千万不要说因为有周期就很危险。 ”东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇则以杠杆论说明周期中遵循规律的重要性，他提及，房地产行业是一个周期行业，该加杠杆的时候得加，该去杠杆的时候得去，如果做反了，大家今天就不会坐在这里了。 尝试播种与放弃骄傲道理越辩越明，房地产行业由高速增长到“高位盘整”，这是几天会议中得出的一致结论。 因此，在横盘或者可能振荡下行的趋势中，不少嘉宾认为传统的做法变得不可持续。 换而言之，上述“传统做法”是对住宅开发主业的固执单向坚守。 “房地产开发是老曲线，老曲线一定是要坚定的。 ”迪马股份董事长兼总裁、东原集团董事长罗韶颖，代表了过去一段时间内不少房企的尝试。 “我们还是会坚定不移地看好房地产，未来5到10年，还有继续增长的空间，毕竟基数还是存在。 同时我觉得真的需要开始为未来布局，寻找第二曲线，要在不同的领域播种。 ”当然，这种“创新”精神并不意味着能百分百成功。 蓝润地产副总裁刘瑞光在主题论坛讨论环节中，以量化数字呈现了过去房企所做的多元化努力结果：“房地产的多元化，基本上80%-90%是失败的。 ”“太骄傲”是症结之一，他认为，房地产人骄傲到以为房地产行业规则适应百态，只要拿钱砸、上广告、快周转，多元化就一定会成功。 除此之外，充分发挥自己的基因和资源优势，或许可以进一步接近“成功”。 中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云，就对以居住为主题的延伸服务给予看好。 她认为，未来地产开发商向城市运营商转变，已是确定的趋势，以居住为主题的延伸服务会大行其道。 换句话说，商业、文化、旅游、物业管理等多元化，会围绕着住宅主业去延伸，这才是多元化发展的方向。 朗诗集团董事长田明基于行业的深耕及经验，认为2020年无疑将成为房地产行业发展的分水岭，而绿色地产将成为加速房企分化的催化剂。 花样年控股集团有限公司董事局主席兼首席执行官潘军，则基于最近火热的物业，提出了多元化发展的另一思路。 他分析，目前城市保洁、产业城市、安居服务、公共安全、社区商业等都是物业服务的新趋势，未来物业公司作为城市服务运营平台，将大有可为。 在博鳌大讲堂环节中，来自联合办公、长租公寓以及物业的从业主体，普遍认为在选好赛道之外，向来习惯挣大钱的地产商，需要学会沉心做好运营。 相信金融的力量生命从来不是一个孤立成长的个体，对于地产行业来说，虽然拟人有点勉强，但是在发展过程中，也从来不孤单，因为资本抑或说金融常伴左右。 2020博鳌房地产论坛上，与会嘉宾试着用一个上午的时间将这种不可割裂的关系充分阐明。 华夏新供给经济学研究院院长，中国财政科学研究院研究员、博导贾康指出，房地产具有自然垄断性，除此之外，其在实际生活中，往往带上较强的金融属性。 因为更靠近卖方市场，被银行和金融机构高度重视。 以不动产作为抵押，是取得贷款最便捷的途径，因此也就把金融和不动产的功能结合在一起了。 这种密切结合的关系，让疫情之后的地产行业可以借助金融的力量释放出更多的可能性。 国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金管理有限公司董事长孟晓苏，回顾了15年前REITs的提出。 他认为，引入REITs可以把存量资产盘活，让社会资金来接盘存量资产，让原来的资产持有者解脱出来，从而有能力去投入新的基础设施建设，包括传统基建和新基建，这就形成了一种国内的循环经济。 当然，在债券融资和IPO上市方面，不管是现在还是未来，金融都将继续发挥力量。 上半年，受销售下滑、债券到期等多重因素驱动，房企境内外融资需求旺盛。 IPO上市方面，建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖总结，目前涌现出了由传统的物业开发1.0时代，到物管企业上市2.0时代，再向轻资产运营管理分拆3.0时代过渡的上市潮。 未上市的房企可以趁着目前机会，拓宽融资渠道，降低融资成本。 方正证券首席经济学家、北京大学经济政策研究所副所长颜色则认为，目前金融方面的杠杆率已经非常高，疫情之后宏观杠杆率超过了300%。 牵一发而动全身，去杠杆已不能轻易一刀切。 未来不管是IPO、房地产基金还是其它形式的直接融资市场，必然有特别大的空间。
专家解读为什么房价越压越涨，具体是如何解读的？
中国的房价一直保持居高不下，甚至越压越涨，之所以这样，专家的解读从以下几个层面来理解：
开发商和一些炒房团希望房价上涨，所以他们会用各种理由让房价上涨。 例如炒房团一次性会买几十套甚至上百套房子，要制造出一种房子很抢手的假象，当真正的购房者去争抢房源时，炒房团就会把这些已经购买的房子进行炒作，把价格抬上去之后再卖给真正的购房者。 观察现在的一二线和三四线城市，一二线城市的房价高达1万多2万多甚至3万多，三四线的城市最低也需要6000左右，最高可能突破上万元。 但由于一线城市有炒房的限制，所以大多数炒房团会去三四线城市进行炒作。
银行和中介机构都是房价的参与者，为了能够多收利息，银行也希望房价越涨越高。 大多数的购房者没有能力去全款买房，只能通过银行贷款来解决，每成交一套房子，银行就会多出几十万甚至数百万的利息，这就导致了房价会越来越高。
城镇化现象比较明显，越来越多的农村人口开始在城市发展。 城镇化一直是我国近年来发展的重点项目之一。 目的是为了缩小城市与乡村的差距，这是好处之一，但同时也带来了越来越多人去购买房子，买的人多了，房价自然也就涨得越厉害，特别是很多农村的年轻人都向往一二线城市，想在一二线城市买房，所以现在一二线城市的房价越压越涨。
购房者本身也导致了房价涨得厉害。 如果每年没有足够的人数去买房，开发商也不会极力的去开发小区，房价也不会去上涨，正是因为越来越多的人选择买房造成了需求大于供应，房价自然会抬升一个层次。
专家建议拿出三分之一的存款买房，你觉得合理吗？
我觉得十分的合理，没有毛病啊，对于个人来说风险比较小，但是每个人的实际情况不同，对于这一做法，我个人认为也是有着考虑不够全面的地方。 首先，对于那些经济条件比较好，比较宽裕的人来说，不要说是拿1/3的存款买房，就是拿2/3的存款买房，也是没有问题，因为这样的人有稳定的收入，每个月的收入都能够保证让自己过上衣食无忧的生活，而且这些存款对于自己来说并没有太大的作用，而通过拿出存款买房来改善自己的居住条件来提升自己的生活品质，这显然是一件很现实也很有意义的事情，从这个角度来说，我认为这些人提出的这一意见还是很合理的。 但是对于那些工作和收入并不是很稳定的人，如果说拿出1/3的存款去买房，也会给这样的人造成很大的压力，特别是对于那些分期买房的人来说，看似是自己还有2/3的存款，但是考虑到每个月的花销，尤其对于那些伤有老下有小的年轻人而言，自己的工作又不是很稳定，拿出1/3的存款买房每个月又要还着比较高的房贷对于自己来说是一件压力很大的事情，那么对于这一做法，我个人就不是很提倡，也不是很认可了，还是应该尽可能的维持现状，保证自己的日常开销和生活，没有必要因为买房而降低自己的生活质量，而让自己的情绪更加的焦虑！但是每个人和家庭的情况不一样，如果存款不是特别多，没有必要给自己增添压力买房，要保证最起码的生活水准，如果手里头有充足的钱，可以考虑拿一部分买房，毕竟房子是刚需，对于绝大多数家庭来说还是非常重要的。
