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这两天，彭博社再放猛料。
高层正在考虑在全国范围内将存量房贷利率共计下调80个基点左右，具体将分两步进行，首次下调可能就是未来几周内的事，第二次将于明年年初生效，并且可能首套和二套房都适用。
存量房贷利率下调的事，近期讨论比较热。
其实，上周五格隆汇已经报道了外媒的“小作文”了。
但彭博最近的这次报道更具体。
说到这里，笔者就是纯粹想吐槽一下：为什么国内很多大消息，都是什么彭博、路透等这些外媒先爆出来？
虽然，9月2日上午，招商银行行长王良在中期业绩交流会上表示：
还没有收到监管部门针对个人存量房贷“转按揭”的相关意见，也没有征求过银行意见，如果相关政策推出，会对银行业的存量按揭利率带来一定负面的影响。
但看看这几天资本市场市场的表现： 地产股异动拉升，银行板块连续下跌
但凡有事，资金是最敏感的，这些表现似乎都在印证上述传闻。
而且，我们也可以从7月26日央行发布的《中国区域金融运行报告（2024）》，找到政策依据。
“督促金融机构继续将降低存量房贷利率的成效落实到位，理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力，激发市场活力，推动经济持续回升向好。”
前段我也在文章中也呼吁过下调存量房贷。
有粉丝朋友当时说：不可能，这绝对不可能。
存量房贷利率下调，应该说跟老百姓的切身利益相关，是老百姓所盼，所想。
首先，经济下行之下，将近38万亿的房贷，很多家庭背不动了。
餐饮业利润暴跌近9成，遍地的“9.9套餐”......
看看消费降低都到什么程度了，还波及到了很多行业。
还拿什么去消费？
7月底的政治局会议提出， 要以提振消费为重点扩大国内需求 ，而降低存量房贷利率是促进消费的有效政策选项。
据央行数据，截至2024年二季度末，全国个人住房贷款余额37.79万亿元，市场预期此番将再减少购房者利息约1600-2200亿元。
其次，存量房贷利率和新房贷款利率差距逐步拉大。
据CRIC调研，目前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率3.53%，较年初下调约0.6-0.7个百分点，南京首套房和二套房降到了3.05%，广州更是降到了2.89%。
但是，目前存量房贷款的平均利率约为4%，两者之间差距达1%。
再加上，前面一大批买房的，不但首付可能跌没了，还要每月多还那么多的月供，属实有点惨。
当然了，咱也不能怪人家行长说，降低存量房贷对银行有负面影响。
现在中国银行业净息差已降至1.54%的新低，低于合理盈利能力水平的1.8%。
但是，存量房贷利率降低了，你觉得存款利润会不降吗？
还有，银行虽然是赚息差，但是如果大家都不贷款了，都在想尽办法提前还贷款。
你觉得，持续下去你的日子会好过吗？
根据上市银行2024年半年报，国有六大行的个人住房贷款合计减少了3254.71亿元，2023年，国有六大行的个人住房贷款合计减少5568.57亿元。
更值得注意的是，今年以来，银行住房按揭不良率、逾期率持续上升成了普遍趋势。
据第一财经统计，42家上市银行中，有21家披露了半年度个人住房贷款的不良率，其中19家出现不同程度的提升，按照平均值来衡量，21家银行房贷平均不良率提升了0.1个百分点。
下图是，优等生招商银行的情况。
再说了，上半年，42家上市银行营业总收入合计规模2.89万亿，虽然比去年同期的2.95万亿有所下滑，但净利润合计1.1万亿，比去年多了40亿。
下面这张图片，再清晰不过了，也就是说当下最赚钱的还是银行。
你可以阔绰给一些大企业低息贷款，甚至不排除他们拿到钱，转身就搞起放贷生意，或者空转回银行存起来。
但对老百姓的个人房贷利率，就那么斤斤计较，精打细算，扣扣索索。
有一说一，有点说不过去吧，未免吃相太难看了。
其实说白了，下调房贷利率不仅是救居民，就救地产，就消费，也是银行自救。
某种意义上，当下的银行应该适当淡化盈利，不能重启经济的良性循环，一切都会反噬。
都是唇亡齿寒，皮之不存毛将焉附。
有人会说，降低存量房贷真的对消费有用吗？
去年8月份，我们集体调降过一次。
按央行的统计数据，
8月31日政策出台后，9—12月，房贷月均提前还款金额较政策出台前（2023年8月）下降10.5%；
利率调降幅度较大的地区，提前还贷现象放缓更明显，如湖北、河南、江西 9—12月月均提前还款金额分别较8月下降42.1%、27.5%、22.2%。
2023年4季度，全国城镇居民人均消费支出同比增长8.4%，增速较上年同期提升12.3个百分点，创近七年来新高；
全国社会消费品零售总额为12.9万亿元，同比增长8.3%，增速分别较3季度和上年同期提升4.1 个和11.1个百分点；
10—12 月，社会消费品零售总额当月同比增速分别达到 7.6%、10.1%、7.4%，均为近三年同期最高增速。
我觉得房贷利率不存在调还是不调的问题，而是什么时间调，以什么方式调。
我们当下最大的问题，是消费不足，内需不足，其实就是老百姓口袋里没钱。
救地产，不是为了救而救，而是要真正地减轻相关主体的压力，修复相关主体受损的资产负债表，迫切需要把居民端的债务转移。
一旦这个活了，经济重启，其他都是水到渠成的事。
当然了，现在这个事还没有尘埃落定，一切以官方为准。
但种种迹象表明，存量房贷利率下调的可能性越来越大，时间也越来越近。
这几年，很多事情一直在变，有些变化超出了很多人的认知，不要小看这些变化，这都是历史进程的一个映射。
时代变了，政府的KPI，重心也会变，个人的认知必须也要跟着变，不要墨守成规，不要路径依赖，顺势而为。
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：老范
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