财联社10月21日电，最新一期贷款市场报价利率（LPR）今日出炉，五年期LPR下调至3.6%，此前为3.85%。如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降25个基点，月供将减少141.5元，累积30年月供减少5.1万元。（财联社记者 李洁）
降息!100万房贷30年少还5.2万 这是咋情况？
刚刚，2月份LPR利率公布。 中国2月一年期贷款市场报价利率(LPR)保持在3.45%，五年期LPR利率则下降至3.95%，较之前值4.2%下调25BP！房贷利率大幅降低，对于100万元30年期房贷，累计可节省约5.2万元利息。 此次五年期以上LPR下调是自2019年LPR改革以来的第8次调整，也是年内首次下调，降幅最大。 这一调整将直接影响到房贷利率。 对于商贷额度为100万元、贷款30年、采用等额本息还款方式的借款人，月供将减少144.8元，累计30年月供减少5.2万元。 同时，二套房贷利率也将相应下调0.25个百分点。 LPR下调影响房贷利率的关键在于LPR与房贷利率之间的联动机制。 自2019年起，房贷利率与LPR挂钩，每月公布一次的LPR决定房贷利率变动。 对于大多数房贷年限在5年以上的购房者来说，LPR与房贷利率息息相关。 此外，根据央行要求，金融机构自2020年3月起，应与存量浮动利率贷款客户协商，选择固定利率或浮动利率（即LPR+加点）。 通常，选择固定利率，每年还款利率不变；若选择浮动利率，房贷利率则根据LPR定价。 此次LPR下调后，用户的房贷利率并非立即调整，通常会在利率重定价日，按照最新LPR报价利率加合同约定的基点得出新的利率。 LPR大幅下调对房地产市场形成利好，地产股开盘后迅速走高。 业内人士认为，LPR的下调有助于稳定楼市，促进房地产市场企稳。 作为贷款利率定价的主要参考基准，LPR的调整对企业和居民的融资成本和财务支出有着直接影响。 LPR的下行有助于进一步带动实际贷款利率的降低，促进社会融资成本稳中有降。 2月20日，全国银行间同业拆借中心公布本月LPR，1年期LPR保持不变，5年期以上LPR下降25个基点。 这是自2023年6月以来，5年期以上LPR的再次下调，且为历次调整中降幅最大的一次。 针对贷款100万元、等额本息30年计算，4.20%降至3.95%，利息总额节省约5.22万元，月供减少约145元。 若仍以4.85%降至3.95%，利息总额节省约19.14万元，月供减少约531.55元。 此次LPR下调有助于降低居民房贷利息支出，促进房地产市场平稳发展，激发企事业单位融资需求。 存量房贷的利率调整通常与每年的1月1日或贷款发放日挂钩，对于存量房贷的调整需等待重定价日的到来。 对于正打算贷款买房的置业者来说，此次降息可视为贷款“红利”。 存量房贷的利率调整需等待重定价日，一般情况下，重定价日为每年的1月1日或贷款发放日，具体调整时间需根据银行政策而定。 5年期以上LPR的下调幅度达到25个基点，为历史上降息最猛的一次。 此次降息有助于促进房贷申请和消费，对后续购房市场的活跃产生积极影响。 综合当前经济和物价走势，短期内MLF利率下调的可能性仍然较大。 这将带动两个期限品种的LPR报价继续下调，进而带动企业和居民贷款利率持续下行，提振宏观经济总需求。 与此同时，LPR报价持续下调带动贷款利率下行，也将为今年地方债务风险化解提供更为有利的条件。 自2022年12月中国人民银行与原中国银保监会发布政策调整以来，多地首套房贷款利率下限已进入“3时代”。 截至2024年1月，百城中60城首套房贷利率已降至3.75%。 未来LPR是否还会进一步下调，将取决于经济恢复、银行资金成本下降以及整个市场融资需求的情况。 应通过降低政策利率，引导银行降低存款利率，进一步压降银行的资金成本。
房贷批量“换锚”来了！将这样影响你还贷
中新经纬客户端8月25日电 (张澍楠)“选固定利率还是浮动利率？”这令有房贷在身的业主们反复纠结，如今这道“必选题”已经有了答案。 房贷“换锚”进入到最后时刻，究竟对还贷有何影响？固定利率vs浮动利率房贷定价的“锚”过去一直是基准利率，会根据基准利率浮动，2019年新发放的房贷平稳切换为贷款市场报价利率(LPR)定价后，央行2019年12月28日公告明确，2020年3月1日至8月31日，将推进存量房贷定价基准转换，客户可与金融机构协商决定是“换锚”为LPR还是固定利率。 中行、建行、工行、农行、邮储银行此前明确，8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按相关规则统一调整为LPR定价方式。 交行称，于8月21日对批量转换范围内的个人住房贷款调整为LPR定价方式。 张女士2012年贷款97万在北京买了套房，她对中新经纬客户端表示，自己现在剩余贷款不多，所以比较愿意尝试浮动利率，如果是刚刚贷的款，恐怕也要好好纠结一番。 但她也提出疑问，固定利率和浮动利率究竟有何区别？最大的不同还是反映到了还款金额上，顾名思义，固定利率下的房贷利率会维持当前利率水平不变，还款总额及月供基本固定，不会受外界因素影响发生较大变化。 不过若整体利率环境下跌，固定利率还款仍会维持相对比较高的利率。 转换为LPR后，房贷利率会随着LPR变动而变，LPR下行，还款金额降低；LPR上行，还款金额也随之增加。 需要注意的是，如果是银行代为批量转换的客户，可以要求按自己的意愿做一次调整。 但只要是自己作出了选择，无论是选择LPR定价方式还是固定利率，都只有一次选择机会，不能再更改。 “换锚”后利率咋计算？房贷“换锚”后，利率咋算？月供到底能不能减少？根据央行此前公告，房贷的定价基准转换为LPR后，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值(可为负值)。 中新经纬客户端算了笔账：以商业性个人住房贷款的转换为例，如借款人小王，买房时享受了贷款基准利率打九折(下浮10%)的优惠，贷款日2015年8月1日，期限是30年。 若小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，以5年期贷款基准利率是4.9%计算，转换前的实际执行利率为4.9×(1-10%)=4.41%。 2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，小王这笔房贷的加减点数为4.41%-4.8%=-0.39%，即减39个基点，今后的房贷利率就是LPR-0.39%。 直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR变动。 转换时，本人和银行需要协商确定加减点数、重定价日和重定价周期。 重定价日是重新按照最新的定价基准计算贷款执行利率的时间。 一般有两种，一种是每年1月1日，另一种是贷款发放日的每年“对月对日”。 易居研究院智库中心研究总监严跃进举例，若某位购房者今年8月份转为LPR计算贷款，且后续每一年重新计算月供额，2020年8至12月其月供额和今年前7月一样。 2021年，若5年期以上LPR上升5个基点，那么100万房贷、30年等额本息的贷款情况下，月供将增加约31元。 反之，若5年期以上LPR下降5个基点，月供将减少31元。 究竟选哪个更有优势？中新经纬客户端注意到，从去年12月到今年8月，5年期LPR从4.8%变为4.65%，下降15个基点。 如果是200万元房贷，以等额本息还款方式20年还清，15个基点的降幅意味着平均每年可节省房贷支出1963.83元，20年一共可以省下.53元。 这是否就证明选择LPR浮动利率定价更好？中国民生银行首席研究员温彬认为，如果借款期限较短，以前的房贷利率又比较高，就可以选择LPR。 而期限较长，且以前贷款利率本身很低的，可以选择固定的房贷利率。 因为这样可以锁定月供成本，将来更好地安排个人家庭的收支情况，不用为房贷利率变动而影响正常生活安排。 可以看出的是，若预期LPR上升，月供金额也会增加。 对于大多数人来说，判断利率的长期走势究竟上升还是下降很难。 但业内人士认为，短期LPR或仍有下降空间。 中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示，从中短期看，我国利率处于下行趋势。 将存量浮动利率房贷转成以LPR作为定价基准，对借款人是有利的，有助于减轻借款人房贷支出。 “下半年房贷利率或仍继续下降，但幅度会缩小。 ”董希淼称，预计下半年流动性保持合理充裕，LPR利率仍会继续下降，以LPR利率为定价基准的房贷利率也会顺势下行。 (中新经纬APP)
lpr下调现在是买房的好时机吗？
是的。
8月22日央行发布公告，将长期LPR调降至4.3%。 在前不久中期借贷便利（MLF）和公开市场逆回购操作利率下降后，市场便预测8月LPR将迎来新一轮下降，此次LPR调降，也符合市场专业人士的预测。 一年之内LPR三连降，不仅降低了企业的融资成本和居民个人的购房成本，也符合国家稳楼市、提振经济的预期和信心。
购房最佳时机或已到来？
5年期以上LPR调降，影响最大的便是与每个购房者息息相关的房贷利率。 今年以来，房贷利率持续走低，LPR已从去年的4.65%降至目前的4.3%。 然而值得购房者注意的是，多数银行对于房贷利率的调整，重新定价周期都是一年，也就是每年的1月1日，银行将根据上一年度12月份LPR报价进行利率调整。 从目前修复经济的步伐来看，LPR回升的可能性不大。 也就是说，至2023年，根据贷款金额不同，多数购房者将能够实现每月少还几百元不等的房贷金额。
除了少数优质稀缺楼盘价格依然坚挺外，多数开发商为了销售回笼资金，都有不同程度的优惠政策，叠加目前的房贷低利率，购房者的资金成本已经处在一个较低的水平。
今年以来，全国多座城市出台各类稳楼市政策。 不过相比于其他类型的稳楼市政策，降息向来被视为最具实质性的措施之一。 随着房贷利率的下降，加上目前很多城市已经取消了认房又认贷，二套购房者也享受优惠，种种迹象都证明，政府着急让楼市回暖。
