【导读】轻纺城筹划发行消费基础设施公募REITs
中国基金报记者 天心
11月18日，轻纺城发布公告称，公司拟以北联市场等消费基础设施项目申请试点发行公募REITs，规模约为10亿~20亿元。
轻纺城拟发行消费类公募REITs
轻纺城最新发布《关于筹划开展消费基础设施公募REITs的提示性公告》显示，公司正在筹划开展消费基础设施公募REITs的相关工作，鉴于该事项处于筹划阶段，存在一定不确定性，为保证信息披露的公平性，维护投资者利益，特发提示公告。
公告称，为进一步盘活现有存量资产，实现消费基础设施项目“投、融、管、退”资本运作循环，促进公司轻资产运营模式的战略转型，公司拟以持有的 北联市场等消费基础设施项目申请试点发行公募REITs ，规模约为10亿~20亿元（具体发行标的及规模以实际发行方案为准）。
截至目前，该项目正在筹划论证和方案设计中，具体方案尚需公司董事会、股东大会及相关部门审批，后续发行也需国家及地方发展和改革委员会、中国证券监督管理委员会和证券交易所等部门审核或批准通过，存在一定不确定性。
公开资料显示，浙江中国轻纺城集团股份有限公司成立于1993年，1997年轻纺城股票在上交所上市，被誉为“中国专业批发市场第一股”。公司以市场开发租赁和服务管理为主业，下辖13个专业市场、3个物流园区。
中国轻纺城集团所属的市场包括中国轻纺城老市场、东升路市场、东市场、联合市场、北市场、北联市场、天汇广场、服装服饰市场、坯布市场、国际面料采购中心、南区市场、东门棉布市场、印花纸市场和大桥市场等专业批发市场。
其中，北联市场2008年动工建设，2011年开始招商，占地6.97万平方米，建筑面积21.9万平方米，营业房达2300多间，现代化设施一应俱全，是国内面积最大、交易最集中、品种最齐全的窗帘窗纱布艺专业现代市场。
多家上市公司加速布局
公募REITs试点以来，已先后有20多家上市公司积极布局。
据中国基金报记者粗略统计，截至目前，包括招商蛇口、大悦城、华润置地、明阳智能、山东高速、上海百联、上海电力、城投控股、深高速、深圳能源、特变电工、万科A、招商公路、中国电建等A股或H股上市企业已成功发行公募REITs。
另外，还有 九州通、金风科技、天虹股份、外高桥、顺丰、隧道股份 等上市公司正在申报发行REITs过程中。
近年来，公募REITs市场迅速扩容。
截至2024年11月18日，今年以来已有22只公募REITs发行设立，总募集规模接近490亿元，创下历史新高。自2020年4月启动试点以来， 公募REITs发行总规模已超1500亿元。项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型。
：舰长
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什么是REITS基金？
在资产配置中，REITS基金也是重要的一环，但是一直以来，国内的投资者对这类QDLL基金了解很少，所以鲜有人考虑，而且本身国内的公募基金中，优秀的REITS基金也很少，这方面的普及也不是很频繁，对海外资产认知有限。 因此这篇文章能帮你加深REITS这类QDLL基金的选择。
随着A股越来越不如人意，美股继续走牛，美元持续强势的预期的背景下，大家逐渐把目光瞄向了美股主题指数基金。 前面跟大家讲了标普信息科技指数，今天给大家普及一下REITS基金。
REITS其实很简单，通俗点讲就是把我们投资者的钱集中起来通过收购、管理、租赁、变卖等形式直接进行房地产投资，集合了现金收入和资产增值。 所以我们可以把REITS理解为一种集股性和债性的金融产品。
为何这样说呢，因为REITS虽然不光投资住宅，而且还可以买商场、仓库、写字楼、酒店等等，投资这些资产后，REITS基金所获得的收益强制90%用于分红，所以所投资的房子虽然具有波动性，但是有持续的现金流，那么就有了债券属性。
而美国是全球最大的商业地产市场，证券化程度高、市场容量大、具有良好的投资价值；其投资收益和当前市场上其他权益类产品关联性也较低，起到了良好的分散风险的作用。
目前国内一共有以下6只REITS产品，我给大家列出来看看：
先给大家简单说说这些REITS有什么区别。
1./是一个很标准的REITS基金，这两个虽然代码不一样，但是还是同一个基金，前者以人民币申购，后者以美元申购。 广发美国房地产跟踪MSCI美国REIT指数，通过查阅招募书得知：对MSCI美国REIT指数成份股、备选成分股及以MSCI美国REIT指数为投资标的的指数基金（包括ETF）的投资比例不低于基金资产的90%。
2.鹏华美国房地产金投资于美国上市交易的REITs比例不低于的基金资产的60%；上市交易的REITETF市值合计不超过本基金资产的10%。
3.嘉实全球房地产投资于REITs的比例不低于基金资产的60%，持仓相对分散一些，美洲、欧洲和亚洲都有投资。
4.诺安全球不动产要求投资于全球REITs的比例不低于基金资产的60%，我看了一下它的持仓，94.49%的资产都投资了美国，新加坡只有0.01%。
5.鹏华前海万科是一种另类投资基金，投的是国内房地产。 这款产品是咱们国内的第一个REITs产品，它只投了一个项目——前海万科企业公馆以它的租金收益权为基础资产，剩余的资金去买了股票和债券。 注：自2015年1月1日起至2023年7月24日期间前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入，营业收入依据相关协议约定的业绩补偿机制和激励机制进行调整。
6.上投富时发达市场REITS跟踪富时发达市场REITs指数的表现，这个和广发的那只有点区别。 本基金投资于REITs的资产不低于基金资产的90%。
这6只基金大概介绍完了，但是如果大家想细看一下各个基金到底投资了哪些国家的房地产，可以具体到基金报告中看看，我以诺安全球不动产基金为例，它基本上是以美国的房地产为主，具体投资了以下东东：
那么我们怎么选择合适的REITS基金去投资呢？个人认为要满足以下三个条件：
第一：费率低
对于QDLL基金来说，首选考虑指数基金，其次才是主动型QDLL基金，因为美国市场的投资者机构主要以机构为主，而且费率低的指数基金可以减少很多摩擦成本。 以上6只基金中，广发的这只管理费为0.8%，鹏华房地产为1.24%，嘉实的为0.83%，诺安的为2.54%，鹏华前海万科为0.65%，上投富时为0.8%。 所以光看费率这块，首选广发美国房地产和上投富时发达市场。
第二：最好是90%资产都用于投资房地产
因为美国是全球最大的商业地产市场，所以持仓最少是将90%的仓位用于投资美国房地产。 上投富时是将资产的66.30%投资了美国，其次是澳大利亚和英国。 而广发美国房地产投资了美国86.55%，鹏华美国房地产为94.90%，嘉实房地产为65.60%，其次为香港8.26%。 所以这轮鹏华稍占优势。
第三：成立时间较久
成立时间较久一点，这点不管在国内还是国外都需要看看成立时间，成立时间越久，业绩越容易考量，这几只REITS基金中，除了鹏华前海万科和上投富时相对时间短一点。 而根据时间来看，业绩相对好一点的广发美国房地产稍出众一点，其次是嘉实房地产。
所以以上综合一下，可能广发的这只REITS基金比较显眼一点。
那么未来REITS基金还值得配置吗？我们该考虑什么因素：
第一：REITS基金对通货膨胀率比较敏感，如果MYZ持续发酵，并且美国通货膨胀加速，那么可能会引发今年美储联第四次加息，那么REITS基金就会受影响而下跌。 而且不动产市场属于内需型产业，受各国家或区域的总体经济周期的直接影响，因此以不动产为基础资产的REITs可能具有周期性风险，租金水平、出租率情况会随经济周期而出现波动。
第二：不动产管理是REITs的重要组成部分，不动产的管理水平会在一定程度上影响不动产租金的可持续性、增长速度以及出租率。 REITs可能会因为不动产管理的不完善而影响收益水平。 如果不动产运营的现金流高，那么投资者分红就多，所以会增强市场对房地产的信心然后推动价格继续上涨。
当然以上两个原因不可能是投资REITS的全部原因，但是主要原因，一个复杂的投资品种不可能单单以肉眼能看到其中影响产品净值的各个因素，因此在投资时，要降低自己的预期收益，放大基金本身的波动和耐心。 而且如果未来美储联加息，那么就是投资REITS基金的最好机会。
REITS的涨跌和房地产涨跌周期并不完全一致是不是正确的？
1、市场风险■ 市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。 ■ 虽然 REITs 的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步。 但是 REITs 的价值是由 REITs 所持有物业的价值决定的。 所以在长期内，REITs 的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。 2、利率风险■ 利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少 REITs 的内在价值。 另外利率大幅提高，会增加 REITs 的债务成本。 ■ 在 REITs 租金维持不变的情况下，可用来分红的资金会减少，这会降低 REITs 的股息率。 自然会导致REITs 价格的下跌。 3、社会风险■ 社会风险是指大的社会事件带来房地产下跌的风险。 社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。 4、汇率风险■ 汇率风险指在持有 REITs 期间，因 REITs 计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。 很多国家都有REITs，REITs 的计价货币也不同。 5、经营管理风险■ 由于 REITs 管理团队专业能力不强造成的风险。 REITs 的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。 6、债务风险■ 债务风险指由于资产负债率过高导致的风险。 债务风险主要是由于经营管理水平不行导致的。 因为这个风险很普遍，对 REITs 的影响比较大。 7、增发的风险■ 因增发 REITs 份额导致每股净资产下降，带来 REITs 股价下跌的风险一、REITs是什么REITs是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。 简单来说REITs就是代客投资房地产的上市企业。 三、REITs的类型1、权益型■ 权益型REITs指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的REITs。 ■ 权益型REITs根据其持有物业的类型不同，可以分为：零售REITs、住宅REITs、写字楼REITs、酒店REITs、工业地产REITs、健康护理REITs、自助存储REITs等。 ■ 权益型REITs因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理，能获得稳定持续的现金流。 这类REITs的风险相对较小，是我们学习和研究的重点。 2、抵押型。 ■ 抵押型REITs指本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去，赚取利息收益的REITs。 ■ 抵押型REITs一般股息率较高，资产负债率比较高，对利率变动比较敏感，风险也更大。 从实现财务自由的角度，我们不投资这类REITs。 二、REITs有哪些特点：1、定期强制高分红■ 各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。 这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。 ■ 美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。 这就像收房租一样，美国是季付，香港是半年付。 由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs简直就是为中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具。 2、投资门槛低■ 一般几千元就可以投。 香港REITs 1手为1000股，1手起买。 美国REITs 1股起买。 如果直接投资房地产，至少也要几十万才能起步。 3、交易成本低■ 一般REITs会免企业所得税。 投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。 ■ 如果是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的10%-30%之间了。 4、流动性强■ 买卖REITs像买卖股票一样方便。 在交易时间内随时可以卖掉。 5、专业化管理■ REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。 他们管理物业的能力一般会比个人强很多。 如果我们自己直接买物业去管理，很可能不如REITs的管理团队管理的好。 而且我们还需要花大量的时间和精力在房地产上面。 6、收益率相对较高■ 和直接持有物业相比，持有REITs的收益率相对比较高。 比如我们现在用1000万在北京东方豪庭买一套公寓进行出租，租金回报率不会超过3%。 每年的租金收益不会超过30万。 三、 REITs的主要风险有：1、市场风险■ 市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。 ■ 虽然REITs的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步。 但是REITs的价值是由REITs所持有物业的价值决定的。 所以在长期内，REITs的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。 ■ 我们知道2007年到2012年之间，美国的房价下跌超过50%。 我们来看一下当时美国REITs的情况。 西蒙地产是美国最大的零售REITs，标普500指数成分股。 有很强的代表性。 〇 我们来看一下西蒙地产当时的走势■ 我们发现从2007年到2009年2年的时间，西蒙地产从最高价123.96下跌到24.27，跌幅超过70%。 跌幅超过了美国房地产的跌幅。 ■ 然后从2009年到2011年，用了2年的时间，西蒙地产又从24.27涨回到了120左右。 而2011年美国的房地产市场刚刚触底。 ■ 由此可见REITs的波动幅度是强于房地产市场的，REITs的运行周期也是先于房地产市场的。 ■ 化解市场风险最有效的途径是在“好价格”买进，至于什么价格是“好价格”，我们后面会讲。 2、利率风险■ 利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少REITs的内在价值。 另外利率大幅提高，会增加REITs的债务成本。 ■ 在REITs租金维持不变的情况下，可用来分红的资金会减少，这会降低REITs的股息率。 自然会导致REITs价格的下跌。 ■ 比如美联储的基准利率从2004年的1%一路提升到2007年的5.26%， 导致美国房价从2007年到2012年下跌超过50%。 美国REITs从2007年到2009年的跌幅超过70%。 ■ 化解利率风险的有效途径是尽量不要在加息周期的初期阶段买进。 ■ 比如根据美联储2017年3月份的经济及利率预期显示，美联储预计未来三年还将加息9次。 这样2020年美联储的利息很可能会在4.5%左右。 如果在目前1%的利率水平买进美国REITs，利率风险显然是比较高的。 3、社会风险■ 社会风险是指大的社会事件带来房地产下跌的风险。 社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。 ■ 比如现在朝鲜和韩国的关系越来越紧张。 如果朝鲜和韩国开战，将给韩国的房地产市场带来巨大的风险。 ■ 所以在未来一段时间内，韩国的REITs还是回避为好。 化解社会风险的有效途径是选择社会风险小的国家的REITs。 4、汇率风险■ 汇率风险指在持有REITs期间，因REITs计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。 很多国家都有REITs，REITs的计价货币也不同。 ■ REITs投资也是一项长期投资，我们持有REITs很可能会超过10年。 在这期间可能会出现所持有REITs的计价货币大幅贬值的可能。 ■ 化解汇率风险的有效方式是选择货币发行有严格法律约束的国家的REITs，比如以国际储备货币计价的REITs。 5、经营管理风险■ 由于REITs管理团队专业能力不强造成的风险。 REITs的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。 优秀的管理团队能为投资者创造价值，而差劲的管理团队却会毁灭价值。 ■ 虽有总体来讲REITs的管理团队是比较优秀的，但是你还是能碰到笨蛋团队管理的REITs。 ■ 比如在2007年美国有些优秀的REITs管理团队在房价高位的时候抛售物业， 把赚的大部分钱作为股息分配给投资者。 而有些很笨蛋的REITs管理团队却在2007年贷款高位买进物业。 ■ 这两种水平的管理团队，经营管理风险是不一样的。 ■ 化解经营管理风险的有效方式是选择历史表现优秀的REITs， 主要从REITs的收购历史、派息增长、财务状况、融资能力这几个方面去看。 6、债务风险■ 债务风险指由于资产负债率过高导致的风险。 债务风险主要是由于经营管理水平不行导致的。 因为这个风险很普遍，对REITs的影响比较大。 ■ 如果REITs的资产负债率太高，比如大于70%，那么它将很难再获得债务融资。 如果遇到利率大幅上涨或者信贷紧缩，REITs有可能会破产。 这将给投资者带来巨大的损失。 ■ 化解债务风险的有效途径是避免买入资产负债率过高的REITs。 资产负债率大于50%的REITs最好不要买。 7、增发的风险■ 因增发REITs份额导致每股净资产下降，带来REITs股价下跌的风险。 当REITs的资产负债率过高时，REITs很难再通过债务进行融资。 ■ 当出现收购机会时，REITs很可能会通过增发份额对投资者进行融资。 这在短期内将导致REITs下跌。 虽然通过增发融资进行收购从长期来看并不一定是坏事，如果收购的物业确实能带来好的收益的话。 但是这毕竟有较大的不确定性。 ■ 一般来讲通过增发融资还是弊大于利的。 即使增发融资能为投资者创造更多的价值，这至少也意味着管理团队的管理能力还有提高的空间。 债务规模的控制、融资渠道的拓展都是需要管理团队在平时下功夫的。 ■ 化解增发风险的有效途径是尽量选择资产负债率较低的REITs。 比如美国REITs的资产负债率最好小于40%；香港REITs的资产负债率最好小于30%。
薅羊毛什么意思啊?
羊毛打新REITS，让我们以轻松的方式探讨这个热门话题。 梅姨在之前的《到底什么是REITs？国内首批REITs要不要尝鲜呢？》一文中，详细解释了REITs的运作机制，今天我们就来聊聊近期备受关注的REITs打新。 在REITs的打新中，我们能获取的羊毛机会主要体现在首日上市的价格上涨。 以苏交REIT为例，若在31号前参与认购，你将有机会在上市首日享受30%的涨停盛宴。 在集思录首页中，点击“实时投资数据”，再选择“REITS”，最后点“A股待发REITS”即可查看即将上市的REITs信息。 REITs，本质上是将未来的租金收入打包成收益凭证，投资者通过投资这些凭证，享有未来租金的一部分收益。 以苏交REIT为例，认购者将获得未来12年的收益，且在二级市场可以自由买卖。 打新时，资金会暂时被冻结，但通常情况下，资金实际占用时间较短，便于快速回笼。 REITs打新之所以被称作“羊毛”，是因为在首日上市时，往往能够享受到较大幅度的涨幅。 以梅姨近期参与的东久REIT为例，虽然中签比例低，但首日涨幅高达29.25%，最终赚取198元。 REITs打新操作相对简单，第一步是开通“基础设施基金交易权限”，第二步则是在场内完成认购。 选择正确的操作路径，通常就能顺利进行。 不过，需留意的是，尽管目前尚未出现破发现象，但市场波动性仍然存在，因此，早参与早享受这个羊毛的机会。 总之，REITs打新是一个既有趣又充满挑战的投资机会。 把握好时机，合理安排资金，你也能在这个市场中获得一定的收益。 祝各位投资者在打新REITS的旅程中，羊毛多多，收益满满！
