随着楼市回暖，豪宅市场也掀起了波澜。
近期，位于珠江新城的侨鑫汇悦台网签了一套大单元，单价近37万元/平方米，单套总价高达4.61亿元，这一总价不仅刷新了汇悦台2021年超3亿元的成交总价最高纪录，也再次刷新中国内地单套住宅售价新纪录。
位于珠江新城的侨鑫汇悦台
作为在楼市中凤毛麟角般存在的亿级高端住宅产品，今年在广州迎来了集中成交的行情。数据显示，2019年至今新房录得2亿+网签不过十多套，且大多为别墅物业。而近日广州套均2亿+的新房成交不断，且出现了非墅级物业。
单价近37万元/平方米
为老业主复购
根据合富天钻汇的监控数据显示，10月9日，侨鑫汇悦台网签了一套建面约1251.44平方米的顶层复式单位，单价36.86万/平方米，网签总价高达4.61亿元。这个总价，也刷新了汇悦台于2021年成交的超过3亿元的单盘总价最高纪录。
有关人士向记者透露，买家为侨鑫地产老业主，从汇景新城开始，多次复购侨鑫的房子。
据悉，侨鑫汇悦台位于珠江新城，南临珠江新城临江大道，拥有一线珠江美景，一直以来都是广州豪宅的代表。由于总价门槛太高，二手市场鲜有成交。记者在贝壳网看到，最近成交的是去年一套侨鑫汇悦台四房单位，单价超27万元/平方米，问鼎广州二手房价市场。
广州豪宅市场频频出单
国庆假期以来不仅刚需刚改项目成交火热，超级豪宅成交也相当抢眼。据悉，星河湾·半岛五号一位客户黄金周首日认购了2套套总价2亿+的超千平方米的复式单位。没过两天，广州·鹏瑞1号T1栋约750㎡大平层也成交了2套，单套总价同样2亿+。
事实上，今年7月左右，也有一波亿级豪宅产品的成交。星河湾半岛五号一套建面1260平方米的复式大平层，以2.06亿元成交，单价约为16.34万元/平方米。广州·鹏瑞1号也成交了4套2亿+的产品，成交单价超33万元/平方米，项目最高备案价更达到56万元/平方米。此外，在二手市场，二沙岛一套别墅也以超2亿元的价格成交。
业内人士表示，2018年以来，北上广深四大城市单套2亿+的成交，只有广州、上海有网签，均集中在2024年成交，且广州的网签数据位列第一。
从市场的整体行情来看，在以弱复苏为主要特征的市场走向影响下，各城市和各价格段物业的分化在持续进行，高端住宅市场仍然表现出较强的韧性，尤其是一线城市，在供应放量的情况下，核心区的高端住宅也能出现“一房难求”的景象。
根据CRIC数据，全国共成交了18套总价过亿的高端住宅，比去年同期多了5套。以单价来看，上半年，单价15万元/平方米以上高端住宅共成交2054套，同比增1.5倍，但单价10万元~15万元/平方米住宅成交规模较去年同期则下降48%。
以广州市场来看，中指研究院的数据显示，广州总价在1000万元以上的一手住宅网签占比，从2023年下半年的7%上升至2024年上半年的9%。
为何今年广州市场
出现多宗2亿+高端住宅产品成交？
作为高净值群体抵御风险的资产配置优选，广州高端住宅市场一直都具备较强的购买力支撑。
合富辉煌广州公司副总经理麦婉君对记者表示，除了买家们对广州，对大湾区城市发展潜力的看好，也有市场供应结构变化的原因。麦婉君表示，作为藏富于民的城市，广州有实力的客户是不少的，财富增长稳健，以前的物业为何没有过亿或超过2亿元的成交价格，与物业本身的面积和产品定位有关。
近阶段，随着市场和产品的分化，楼市才出现了真正意义上的超大户型的升级换代。而近期广州豪宅成交突出，说明市场预期在进一步变好。
广州市比较大的小区有哪些
1、汇悦台
上榜理由：2014年4月，汇悦台以14万元/m2的成交价刷新了广州洋房网签纪录，此后也一直无人能超越，楼盘平均成交均价超过10万元/m2，是代表广州超级豪宅的标志性楼盘。
2、越秀星汇御府
上榜理由：楼盘所在地是珠江新城最后一幅宅地，作为稀缺资源，自然定位高端，只有42套单位，至少2000万元一套的价格，彰显了顶级豪宅的身份。
3、中海花城1号
上榜理由：作为过千万一套的豪宅，中海花城1号有两个让人不得不关注的焦点：一是开盘时开出3.6万元/m2起的“低价”；二是一个月就基本售罄，在市场行情不佳的去年上半年可谓创造了销售奇迹。
4、富力东山新天地
上榜理由：“9·30”新政后，在成交率先复苏的楼盘里表现抢眼，尽管签约价超过4万元/m2，开盘时仍有“买豪宅如买白菜”的火爆表现。
5、保利天悦
上榜理由：江景、大户型、均价过4万元/m2，让该项目无可争议地被列入“十大豪宅”的名单，作为2013年的豪宅代表，在2014年仍有抢眼表现，网签200多套，收金20多亿元。
广州史上最贵宅地诞生！楼面价64576元/平米，这个地段为何这么贵？
守世上最贵的宅地，单身楼面积平方米
这个价格可以说是天文数字一样
但是这也是比较正常的，因为在每个大城市里都有一些黄金地段
由于这里人员比较密之间，所以说做生意也是非常的不错
支持这里边的地价和房价都会飙涨，这也是比较正常的现象
30多城二手房价“跌跌不休”，青岛一年跌了20.31%
最近，不少城市陆续迎来了下雪天，冬天的寒意渐浓。 与天气变化同步的，是全国不少城市的二手房市场表现。 12月16日，国家统计局发布的《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》和《2019年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，11月33个城市二手房价格环比下跌。 这也是连续两个月超过30城二手房价格出现下跌，10月是35城。 众所周知，自2016年调控以来，各地相继祭出了限价的政策，新建商品房被牢牢按住，波动幅度极小。 在这个背景下，二手房房价的走势更能反映市场的真实情况。 如今，二手房“跌跌不休”，很多人对此有些忧虑。 其实，二手房价格下跌看似突然，实则是一个温水煮青蛙的过程。 早在2018年，不少城市的二手房价格已经开始下跌，只不过延续到现在，跌幅变大，开始引起媒体和公众的广泛注意。 二手房价格为何会持续下跌？房地产市场会走向哪里？库叔今天就来分析一下。 二手房价格下跌早有端倪最近，网络上流传着这样一张图片，图表显示，2019年11月，25个重点城市的二手房挂牌均价中，有20个下跌，下跌最厉害的青岛，降幅高达20.31%！购置住房是有各种成本的（利息、各种税费、维修基金等），这意味着，如果一个青岛人2018年11月买了房，即便能够按照挂牌价卖出去（不考虑不满2年要缴纳增值税的因素），也要亏掉四分之一。 而现实中，在这么惨淡的市场下，真正的成交价大概率要比挂牌价低一些，亏损的幅度还要继续扩大。 不止青岛，北上广也难逃下跌的命运。 安居客数据显示，2019年11月份，北京二手房挂牌均价环比10月下跌约1%，这是北京二手房连续第5个月下跌——根据国家统计局数据，7月北京二手商品房销售价格环比下跌0.3%，8月环比下跌0.4%，9月环比下跌0.5%，10月环比下跌0.6%。 楼市跟股市一样，大家往往都是买涨不买跌的。 根据中原地产统计，2019年1-9月，北京二手住宅网签10.97万套，同比下降10%，成交均价为6.4万元/平方米，成交量创2015年以来同期最低值。 这是北京二手房市场2008年以来的最大调整。 北京市住建委的统计数据显示，2019年10月份，北京二手住宅共计网签8844套，与9月份的套相比，减少3475套，环比降28.2%；与2018年10月的8879套相比，减少35套，同比下降0.4%。 合计来看，2019年前10月北京二手住宅网签为套，与2018年前10个月的套相比，减少套，降低了9.3%！同为传统一线城市的上海和广州跟北京情况类似。 由于市场观望情绪浓厚，成交周期延长（比如，广州全市二手住宅市场成交周期从2018年1-10月的约3个月，延长至2019年1-10月的约4个月），放盘的业主不得不多次下调价格才能最终成交。 合富置业的数据显示，降价幅度超过5%的大幅降价成交个案占比，达到年内的最高位，接近3成的最终成交价比最初放盘价下调5%以上。 几乎所有的房产中介在朋友圈展示房源时都会贴心地附上说明：“价格可谈”。 可以看出，二手房价格的下跌，看似突然，实则是一个温水煮青蛙的过程。 早在2019年2月，国家统计局的数据就显示，二手房住宅挂牌价连续三个月下跌，其中三四线线城市下跌最多，其次是一二线城市。 从那时起，整个二手房市场就呈现出“有价无市”的状态。 最近突然引起大家的极大关注，主要是跌得过久，跌幅已经比较大了。 长期以来，大家听了太多买房后价格暴涨，成功致富的故事。 现在，二手房价格下跌的消息不断曝出，似乎颠覆了这一认知，不少人变得忧心忡忡。 市场预期悄然发生转变二手房价格为何会持续下跌？毫无疑问，政策层面在影响因素中，占据一席之位。 2019年12月6日召开的中央政治局会议，只字未提房地产。 这顿时被开发商、炒房者，乃至很多已经购买住房的人群视为天大的利好，认为房价要涨。 毕竟，自2016年930调控以来，各地政策不断收紧。 然而，随后于12月10日至12日在北京举行的中央经济工作会议却重申：要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位……这样的戏码，在过去几年上演了无数次。 2018年12月份的中央经济工作会议上也没有提房地产。 可是2019以来，有关部门先是多次重申“房住不炒”，到了7月30日的中共中央政治局会议，更是强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，为下半年的房地产市场定下了基调。 此后，整个行业的走势确实也如政策所预期的一样。 刚刚于12月23日召开的全国住房和城乡建设工作会议，又再次强调：长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。 凡此种种，都体现了中央坚持房地产调控不动摇的明确信号。 此轮调控以来，最厉害和让房企叫苦不迭的政策似乎是限价。 比如，2019年12月11日，长沙市发改委发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，指出为贯彻落实“房住不炒”和省市房地产调控政策，进一步加强商品住房价格管理，长沙市进一步明确，商品住房价格由成本+利润+税金构成，其中平均利润率规定在6%到8%之间。 一时引发业内热议。 其实这份文件是2017年相关文件的延续，早在2017年11月30日，长沙市发改委就发布过《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，提出限价商品住房价格由成本加利润、加税金构成，平均利润率为6%至8%。 长沙只是一个缩影，事实上，还有比长沙限价更“狠”的城市，比如成都等。 限价的结果是一二手房价格严重倒挂，再加上有调查显示，全中国八九成的民众有“新房”情结，大家纷纷去追逐新房。 看上去，二手房市场势必会冷淡，不过，新房终究是有限的，能摇到号的也是少数。 眼看市场狂热，买不上新房的刚需、投资者、炒房者自然将目光标准二手房，赌调控一旦放松，二手房价格还能继续往上冲。 这跟开发商在市场狂热时高价拿地，楼面价贵过周边房价是一个道理，赌的就是预期。 可是，绝大多数人都没预料到，中央调控的决心如此坚定。 如今，三年过去了，依然没有大范围放松的迹象。 新房的价格依然被严格限制，本来就比新房价格高的二手房，上涨的空间何在？对投资客来说，房价一日不涨，就承受一天的损失。 于是，刚需群体的预期悄然发生了转变，由此前的焦虑转为淡定，市场则由此前的卖方市场转为了买方市场。 因此，限价只是表面因素，预期的转变才是市场转向的关键。 “跌跌不休”背后真相正常市场下，在其他条件等同的情况下，二手房会比新房便宜两到三成。 但在限价的背景下，二手房比持续供应的新房贵，所以，购买二手房无论是自住还是投资，都变得不那么划算了，市场的供应量自然增大。 这样，原来高价购买的二手房，自然要降价才能出售。 即便是次新房，价格同样不会高。 这是因为在限价条件下，开发商的利润空间被压缩，部分管理粗放的公司可能面临无利可图甚至亏损的境地。 为了控制成本，各种魔幻的事情频频发生：纸板门、竹子代替钢筋、一个小区绿化仅有6棵树、塑胶人工湖等等。 图为湖南长沙某小区用蓝色塑胶“画”出了人工湖2018年，台风山竹袭击深圳，部分新建的豪宅在台风面前，竟然不敌很多“老破小”甚至城中村的农民房，就是一个鲜明的写照。 这样的次新房放出来卖，自然要低价……还有一些二手房，虽然不是限价政策下建的，但是因为物业管理不善，整个小区显得“伤痕累累”。 目前一二线城市均已进入或即将进入存量时代，物业的好坏在很大程度上影响着小区的二手房价格以及未来的溢价空间。 二手房所见即所得，这样的房子，自然也很难卖出好价钱。 新房促销也是二手房价格下跌的催化剂。 自2019年5月银保监会下发“23号文”以来，地产融资渠道步步收紧，信托、海外债、银行贷款、开发贷、ABS等监管新政频出。 不少房企陷入危机，唯有靠自我造血续接现金流——在房价同比涨幅不断放缓、购房者观望情绪浓厚的情况下，通过促销滞销盘、尾盘，“以价换量”回流现金。 比如，2019年8月，中国恒大便启动“全员营销”抢收计划，执行期8月20日至10月8日，5重优惠下最高可达6折。 抢收计划包含27个地区，其中重点抢收四川、重庆和中原地区，共涉及505个项目，包括493个住宅和商办项目，12个旅游集团公司项目。 虽然促销使得恒大9月的销售均价创近几年新低，但销售额确实实现了大幅增长，9月恒大实现合约销售金额约831.1亿元，较8月增长约73.8%，较2018年同期增长约31.9%，刷新集团单月销售额历史纪录。 恒大的抢收起到了极大的示范作用，其他龙头房企也争先降价促销。 中小房企只能被迫跟进，但你的品牌不够大，产品不一定有大房企的好，价格还比大房企贵的话，大概率要被剩下……大规模的新房促销，极大地增大了市场供给，使得购买新房变得比之前容易，二手房市场自然更加无人问津，加速了其价格下跌。 还有一个不容忽视的原因是经济增速的放缓。 众所周知，中国的住房租金收益率一直处于很低的水平。 根据全球资料库网站Numbeo的数据，截至2019年年中，我国住房租金收益率在1.8%左右。 不过，部分投资客购买一些老破小之后稍做整修然后出租，出租率可能可以达到4%左右，甚至能够覆盖其房贷。 这样的情况下，投资客可以持有很久。 但随着经济增速的下滑，租房的需求和房租上涨的动力都有所减弱，投资客的持有变得愈发重，这同样影响到了二手房市场。 房地产市场会受影响吗？二手房价格持续下跌，既有政策的原因，也有市场的原因，那这种情况会持续多久，是否会影响到整个房地产市场，引发价格下跌呢？目前看来，不会。 首先，新房和二手房互相有影响，但在新房限价的条件下，二手房市场对新房市场的影响很微弱。 虽然2018年以来，各地二手房价格陆续下跌，但2019年1-10月，新建商品房的销售均价却上涨了7.3%。 其次，中央经济工作会议重申“房住不炒”，也不意味着利空，因为后面还有“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”的表述，可以看出，“稳”依然是2020年房地产行业的主基调。 值得注意的是，在会议通稿中，“稳”字被提及了29次，这说明“稳”也是2020年经济工作的重心，作为国民经经济第一大行业的房地产行业必须要稳。 最后，正如上文介绍的，此前的二手房市场略微有点畸形，自2018年以来价格的陆续下跌，是正常价值的回归，并不会无止境地跌下去。 事实上，跟新房市场一样，二手房市场同样表现出分化的特质。 部分城市二手房虽然价格还没反弹，但成交量已经开始回暖。 比如，根据广州市房地产中介协会的数据，2019年11月，全市含自行交易的全部二手住宅网签宗数较10月大幅回升14.00%。 北京的反弹力度更大，11月二手住宅成交套，环比大幅上涨39.03%，同比小幅上涨9.76%。 原因何在？这是因为像北京、广州这样的大城市，早已进入存量时代，二手房交易占据主导地位。 比如北京，截至2019年10月，北京合计供应新建住宅7.8万套，其中4.76万套是限竞房，占比61%，同期，北京新建纯商品住宅成交同比增长95.4%，而二手房全市网签同比下降9.3%。 但这依然无法从根本上改变二手房的主导地位，如果将地段、学区等考虑进去的话，更是如此。 【注：限竞房为通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房。 购买限竞房需要满足以下条件：北京户籍家庭单位可购买2套，非京籍以家庭为单位只能购买1套，且需要有北京连续60个月社保或纳税，工作持工作居住证购房同于北京户口。 】以北京为代表的一线城市，是最先启动本轮调控，也是最早见成效的城市。 北京二手房均价自2017年3月便开始回落——从2017年4月持续跌至2018年2月，均价累计下跌13.5%。 不过，2018年春节后至今，北京二手房均价经历了两次季节性上涨和两次持续性回落，月度均价环比变化在2%左右。 2019年11月份北京二手房成交价依然还是微跌的，但成交量的回升上涨可以说明，市场已经开始进入修复的通道。 因为，目前北京二手房市场处于调控以来的中低位，按照以往的经验，春节后市场可能会出现季节性复苏。 这样的逻辑，同样适合其他很多一、二线城市。 但是，很多三四五线城市的二手房价格恐怕还将继续下探。 前两年，受益于去库存和棚改货币化拉动，三四五线城市楼市迎来一轮狂飙的行情。 不过，绝大部分三四五线城市的新房成交量远大于二手房，相比于“别无选择”的一二线城市居民，其购买二手房的意愿更加弱。 而且，很大一部分三四五线城市人口都在净流出，拥有厚实产业的也少，等2020年棚改收官之后，这些城市的买房主力将大面积减少，二手房很难找到买家。 目前，部分城市开始靠政策来“稳”了。 比如，2019年11月29日，广东佛山市人社局联合住建局发布了《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》，通知最大的亮点是，在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制；不久后的12月13日，广州南沙区人民政府发布《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，通知显示，本科以上等，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保、个税限制。 在人才争夺的背景下，三四五线城市二手房市场前景堪忧。 总的来说，全国二手房价格下跌，是楼市的狂热归于平静，是价值的合理回归，更体现了中央调控的决心。 虽然“稳”字当头，2020年会有部分城市陆续按照因城施政的方针适度放宽调控，但“房住不炒”的政策是不能突破的，二手房价格下跌也正是政策调控所希望看到的结果。 跟新房市场相比，二手房市场面对的是一个更加市场化的挑战，该跌的地方会继续跌，不该跌的地方，跌下去还会再涨回来。
